أضرار الاحتيال "Tongtong jeonse" تتزايد بسرعة.. ما هي أنواعها وطرق الوقاية منها؟

[مرساة]
تتزايد حالات عدم استلام ودائع الإيجار بسبب الاحتيال في الإيجار.
في الآونة الأخيرة، تم الإبلاغ عن حالة ارتكب فيها شخص واحد عملية احتيال بقيمة 48 مليار وون.
وبضم هذه الحالة، بلغت الأضرار في غوانغجو وجونام وحدهما في النصف الثاني من العام 55 مليار وون.
اليوم في 'حوار القضايا' سنتحدث مع المحامية كيم سو-يول عن أنواع احتيال الإيجار (الجيونسي) وطرق الوقاية منه.
مرحبًا.

بدايةً، يُطلق عليه ما يُعرف بعملية احتيال 'الإيجار الفارغ' (الإيجار الذي تتجاوز فيه الديون قيمة العقار).
هل يمكن أن توضح ما هو؟

[الإجابة]
عندما يتعمد المالك أو يتواطأ مع وكيل عقاري مرخص لإنشاء عقد يمنع المستأجر من إعادة الوديعة، يطلق عليه احتيال الإيجار أو الاحتيال في العلبة.
وفي حالة الفلل حديثة البناء والتي لم يتم تحديد سعر السوق فيها، فإنها توقع عقد إيجار بديعة متضخمة، وتسلم الملكية وتختفي، أو عندما تنخفض أسعار العقارات مثل الآن، هناك عقد إيجار من الصفيح يحدث عندما تكون وديعة الإيجار أعلى من سعر البيع.

[مرساة]
كيف يكون ذلك ممكنا؟ هل هناك ثغرة مؤسسية؟

[الإجابة]
في الواقع، صحيح أن المستأجرين يفتقرون إلى المعلومات.
لذا، فإن الكثير منها مستمد من الاختلاف في الوصول إلى المعلومات.
السبب الأكبر لذلك هو أن المستأجر لا يعرف سعر الإيجار المناسب، ولا يعرف ما إذا كان المالك متأخرًا، وليس متأكدًا من مقدار الوديعة العليا المحددة. ثانيًا، في حالة انخفاض أسعار العقارات كما هو الحال الآن، يزن أصحاب العقارات الأرباح والخسائر ويتوصلون أحيانًا إلى نتيجة مفادها أنه من الأفضل التخلي عن المنزل بدلاً من إعادة الوديعة.

والثالث هو الاستفادة من الثغرات في قوة الهجوم المضاد.
وفقًا لقانون ضمان إيجار المساكن الحالي، يتم إصدار العداد في منتصف ليل اليوم الأول.
لذلك، نظرًا لأنه يدخل حيز التنفيذ في اليوم التالي، إذا تم توقيع عقد الإيجار في ذلك اليوم وقام المالك بوضع امتياز على المنزل وحصل على قرض باستخدام الضمان، فسيتم دفع المستأجر في النهاية إلى أسفل القائمة.

[مرساة]
لذا، في نهاية المطاف، أعتقد أن السياسات المتعلقة بالمستأجرين، أي الأشخاص الذين يستأجرون المنازل، ينبغي استكمالها بشكل أكثر شمولاً. ماذا تعتقد؟

[الإجابة]
لذلك، أصدرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل مؤخرًا بيانًا صحفيًا حول نظام حماية المستأجر.
لقد قلت أن السبب الأكبر هو نقص معلومات المستأجر.
ولذلك يجري إنشاء ما يُسمى بـ'تطبيق الإيجار الآمن للفحص الذاتي'.
سيتم إصدار هذا في يناير من العام المقبل.
يقال أنه ضمن هذا التطبيق، يتم توفير معلومات هنا أيضًا مثل الإيجار المناسب للمسكن الذي ترغب في الانتقال إليه، ومعلومات عن أصحاب العقارات الضارين، ومعلومات حول ما إذا كان المبنى غير قانوني أو غير مرخص.
تم تعزيز إدارة مشغلي أعمال التأجير، وبما أن هذا يحدث كثيرًا في حالة الفيلات الجديدة، فقد تم أيضًا إنشاء نظام لحساب السعر العادل للفيلات الجديدة.
ومن الناحية القانونية، وكما ذكرنا سابقاً، فقد تم الإعلان عن تعديل قانون حماية إيجارات المساكن كتشريع.
ولذلك، تم النص على حق المستأجر في طلب الموافقة على مطالبة المالك بتقديم معلومات حول الوديعة العليا، وتمت مراجعة المالك لجعل الموافقة على ذلك إلزامية.

ثانيًا، يمكنك أن تطلب من مالك العقار شهادة دفع الضريبة.
ويتم ذلك لتأكيد دفع الضرائب أو ما إذا كانت الضرائب الوطنية أو المحلية متأخرة، وثالثًا، يتم تعديل مبلغ السداد ذي الأولوية القصوى صعودًا بالنسبة لصغار المستأجرين.
حاليًا، في حالة مدينة غوانغجو الحضرية، فهي أقل من 70 مليون وون، ولكن يتم تعديلها صعودًا إلى أقل من 85 مليون وون، ومبلغ السداد ذو الأولوية أقل من 23 مليون وون، ولكن يتم زيادته بمقدار 5 ملايين وون إلى أقل من 28 مليون وون.
وتماشيًا مع هذا، تتم أيضًا مراجعة عقد إيجار السكن القياسي، ومن أجل منع الاحتيال باستخدام تلك القوة المعاكسة، يُنص على أنه يُحظر على المالك فرض حجز على المنزل حتى اليوم التالي لقرار المستأجر الإبلاغ عن الانتقال.

[مرساة]
كما ذكرنا سابقًا، أعتقد أنه من المهم فحص العقد بعناية منذ البداية.
إذًا، ما هي الأشياء التي يجب على المستأجرين مراعاتها بعناية قبل توقيع العقد؟

[الإجابة]
والأهم من الأنظمة القانونية والمؤسسية هو أن يقوم المستأجرون بفحص العقار بعناية.
يجب عليك زيارة العديد من العقارات للتحقق من المعلومات المتعلقة بأسعار السوق المحيطة، ثم إلقاء نظرة فاحصة على السجل العقاري للتحقق من المعلومات المتعلقة بالوديعة العليا.
نظرًا لأنك بحاجة إلى التحقق مما إذا كان المبنى غير قانوني، والتحقق من دفتر أستاذ المبنى، وإذا كان سعر البيع وسعر الإيجار متشابهين، فغالبًا ما يتم تسجيل المؤجر كشركة تأجير.

في مثل هذه الحالة، يكون التسجيل للحصول على تأمين الضمان إلزاميًا، لذا يرجى التحقق مما إذا كان المؤجر والمالك هما نفس الشخص، وحتى لو كانا نفس الشخص، تحقق من بطاقات الهوية الخاصة بهما. إذا كان هناك مدير منفصل للمبنى، فيجب عليك أيضًا أن تنظر بعناية إلى أي مدى تم تفويضه من قبل المالك.

[مرساة]
لقد تحدثت عن الكثير من الأشياء التي يجب البحث عنها. على الرغم من اهتمامك بهذا الأمر، ماذا يجب أن تفعل إذا لم تستلم الوديعة أو ذهب المنزل إلى المزاد؟

[الإجابة]
في الواقع، إذا قمت بالاختباء بهذه الطريقة، فلن تتمكن من العثور عليه.
وبعد ذلك، كمستهلكين، ليس لدينا خيار سوى الاعتماد على تحقيقات الشرطة.
بمجرد أن تقدم الشرطة شكوى بتهمة الاحتيال، ولحسن الحظ، يتم تحديد مكان وجودها، قد يكون من الممكن رفع دعوى مدنية، ولكن حتى لو كان ذلك ممكنًا، هناك العديد من الحالات التي لن يكون فيها استرداد الأموال ممكنًا.
لذلك، تم مؤخرًا إنشاء مركز دعم شامل لضحايا عمليات الاحتيال هذه.
لذلك، يقولون إنهم يقدمون قروضًا طارئة بأسعار فائدة منخفضة للأشخاص الذين لم يتلقوا وديعة، ويوفرون سكنًا مؤقتًا للمستأجرين الذين ليس لديهم مكان للعيش فيه الآن.

[مرساة]
أخيرًا، هل يمكن أن تخبرني ما هو نوع العقوبة الممكنة لهذا النوع من الاحتيال العقاري المخطط له وما هو حجم المسؤولية التي يمكن فرضها؟

[الإجابة]
أي أنه من الناحية الجنائية يمكن أن يُكيَّف على أنه 'جريمة احتيال'، أو بحسب النوع، يمكن أيضاً أن يُكيَّف على أنه 'جريمة تزوير محرر خاص'.
يعد الاحتيال جريمة خطيرة للغاية ويعاقب عليها بالسجن لمدة تصل إلى 10 سنوات أو غرامة تصل إلى 20 مليون وون بموجب القانون الجنائي.
إذا شارك وكيل عقاري مرخص في هذا الفعل، فقد يتم اعتباره شريكًا رئيسيًا أو شريكًا في جريمة الاحتيال. بشكل منفصل، قد يتعرض الوكيل العقاري المرخص للسجن لمدة تصل إلى 3 سنوات أو غرامة تصل إلى 30 مليون وون بموجب قانون الوكيل العقاري المرخص، وقد يخضع أيضًا لتعليق المؤهلات أو إلغاء التسجيل، بالإضافة إلى مسؤولية منفصلة عن الأضرار.

[مرساة]
وبما أنها حقا جريمة تستهدف عامة الناس، يبدو أن هناك حاجة إلى عقوبة صارمة.
سأستمع إلى قصة اليوم هنا.
شكرا لك.

عرض نص المقال-https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5611693&ref=A