مع تزايد النزاعات حول عدم دفع تكاليف البناء، كيف يمكنني حماية حقوقي من خلال ممارسة "حق الامتياز"؟

ومع تزامن اتجاه أسعار الفائدة المرتفعة وارتفاع أسعار المواد الخام، تتعمق المخاوف في صناعة البناء والتشييد، وتبين أن نزاعات العقود من الباطن الناشئة عن عدم تلقي مدفوعات البناء في الوقت المحدد تتزايد. وفقًا لمجلس وساطة التجارة العادلة الكوري، تم استلام إجمالي 660 طلبًا للوساطة في النزاعات في مجال المقاولات من الباطن للبناء في عام 2024، بزيادة قدرها 34٪ تقريبًا مقارنة بـ 492 حالة قبل عامين. ويمثل هذا الرقم 60% من جميع حالات النزاع على العقود من الباطن، مما يكشف بوضوح حقيقة أن شركات البناء والمقاولين من الباطن يتضررون بشدة من أزمة الأموال المتفاقمة الناجمة عن ركود البناء.

في موقع البناء، ترتبط تكلفة البناء مباشرة بمسألة البقاء على قيد الحياة. في حالة شركات البناء الصغيرة والمتوسطة الحجم أو المقاولين من الباطن ذوي الموارد المالية المحدودة نسبيًا، هناك خطر كبير من أن يؤدي حتى التأخير الطفيف في استرداد المدفوعات إلى حالات إفلاس متسلسلة لأنها لن تكون قادرة على تغطية تكاليف المواد والعمالة. في هذا الوقت، يعتبر الامتياز أقوى أداة قانونية يمكن أن تتخذها شركة البناء لحماية حقوقها.

يشير حق الامتياز إلى حق الشخص الذي يمتلك سلع أو أوراق مالية خاصة بشخص آخر في الاحتفاظ (احتلال) البضائع حتى يتم سداد المطالبة المستحقة على البضائع. ببساطة، هو الحق في الصمود وعدم تسليم المبنى حتى يتم دفع تكاليف البناء المتأخرة. وبما أنه من الصعب فعلياً التصرف في مبنى عليه امتياز أو الحصول على قرض رهن عقاري، فإنه يصبح سلاحاً قوياً للضغط النفسي والاقتصادي على صاحب المبنى.

ومع ذلك، لا ينشأ الامتياز لمجرد عدم استلام الأموال. من أجل إنشاء امتياز قانوني، يجب استيفاء العديد من المتطلبات. أول شيء يجب مراعاته هو الاتساق (الملاءمة). وهذا يعني أنه يجب أن تكون هناك علاقة مباشرة بين السند الذي يمارس عليه الامتياز والمبنى المعني. بمعنى آخر، يجب أن تكون الأموال التي لم يتم استلامها هي تكلفة البناء الجديد أو تجديد المبنى. لا يمكنك شغل موقع البناء لمجرد أن عليك ديونًا أخرى على صاحب المبنى.

بالإضافة إلى ذلك، هناك مسألة مهمة وهي "توقيت بدء الإشغال". إذا بدأت شركة البناء في احتلال المبنى بعد تسجيل قرار المحكمة ببدء المزاد بسبب ديون المالك، فلا يمكن رفع الحجز ضد مقدم العرض الفائز حتى لو لم يتم استلام دفعة البناء. وبعبارة أخرى، فإن الفرق بين الفوز والخسارة هو ما إذا كانت الحيازة مضمونة قانونيا ويتم الحصول على الامتياز قبل أن يصبح الاستيلاء ساري المفعول. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر بعناية فيما إذا كان هناك أي عدم قانونية في عملية الحيازة (التعدي على ممتلكات الغير، وما إلى ذلك) وما إذا كان تاريخ استحقاق سداد قرض البناء قد وصل.

لذلك، في حالة حدوث نزاع، يجب إعطاء الأولوية لمراجعة ما إذا تم استيفاء المتطلبات القانونية بدلاً من محاولة استعادة الموقع بالقوة. ومن الحكمة توضيح وصول موعد السداد من خلال إثبات المضامين وغيرها، وإعداد جهاز أمان لتحصيل الدين من خلال رفع دعوى إثبات وجود امتياز مع إجراءات الحجز التحفظي. في بعض الحالات، عندما يقوم مالك المبنى بالهجوم المضاد على الامتياز من خلال المطالبة بالإطفاء، فمن الضروري إيجاد طريقة لحماية المطالبة بتكاليف البناء.

قال محامي شركة المحاماة داريون كيم غوانغ-ديوك: "يتحول نزاع الامتياز إلى معركة قانونية رفيعة المستوى منذ لحظة طرحه في المزاد. إذا بدأت الحيازة حتى بعد يوم واحد من تسجيل قرار بدء المزاد، فقد يتم كسر الامتياز، وستحدث معركة شرسة حول شرعية الحيازة أو قانون التقادم على المطالبات المضمونة، وما إلى ذلك". وأضاف: "خاصة في العلاقات الحقوقية المعقدة، هناك قيود واضحة على استجابة الشخص العادي بمفرده، لذلك من الضروري الاستعانة بالخبراء مثل المحامين منذ بداية النزاع. وقال: "لا يمكنك حماية تكاليف البناء الثمينة الخاصة بك إلا من خلال إثبات الوقت المحدد للحيازة والرد من خلال الإجراءات القانونية".

news@beyondpost.co.kr

[عرض المقال كاملاً]
تتزايد الخلافات حول عدم دفع تكاليف البناء. كيف يمكنني حماية حقوقي من خلال ممارسة "حق الامتياز"؟ (الاختصار)