عطل المكيف وخلاف تسرب المياه «المالك مقابل المستأجر»: من المسؤول عن التعويض؟

عندما تبدأ حرارة الصيف المبكرة، تبدأ الصراعات حول تسريبات مكيفات الهواء في الاستوديوهات والفلل والشقق. وذلك لأن المكيف الذي تم إهماله طوال فصل الشتاء يتم تشغيله لأول مرة منذ فترة طويلة ويتم اكتشاف عطله لاحقًا، أو تحدث مشاكل تسرب المياه في الوحدة مما يسبب أضرارًا ثانوية تؤثر على المنزل الموجود أسفلها. تكمن المشكلة في أن نقل مسؤولية الإصلاح أو تكاليف ورق الحائط إلى بعضهم البعض يتصاعد في النهاية إلى معركة طينية. لذلك، عندما تنشأ مشكلة كهذه، فمن المهم تحديد معايير قانونية واضحة والاستجابة بشكل استراتيجي منذ البداية.

عند حدوث الضرر نتيجة تسرب المكيف، يختلف موضوع التعويض عن الأضرار حسب سبب التسرب. الصراع الأكثر شيوعًا هو النزاع حول المسؤولية بين الملاك والمستأجرين. وفقًا للمادة 623 من قانوننا المدني، يلتزم المؤجر بالحفاظ على الحالة اللازمة للمستأجر لاستخدام الموضوع والاستفادة منه وفقًا لشروط العقد (رسوم الإصلاح). وبناء على ذلك ترى السابقة أنه إذا لم يكن الضرر مشكلة بسيطة يمكن للمستأجر إصلاحها بسهولة دون إنفاق أموال كثيرة، أما إذا كان الضرر إلى الحد الذي يتعذر معه الانتفاع أو الربح حسب غرض العقد دون إصلاح، فإن من واجب المؤجر إصلاحه.

وفقًا لهذا المعيار، في حالة مكيف الهواء، إذا حدثت مشكلة أساسية في وظيفته، مثل عطل المكونات الرئيسية مثل الضاغط أو اللوحة الرئيسية، أو تسرب غاز التبريد بسبب تقادم الأنابيب، فإنه يعتبر إصلاحًا واسع النطاق، ويكون المؤجر مسؤولاً عن الإصلاح. وذلك لأن تكييف الهواء هو أحد المرافق الأساسية في الحياة السكنية الحديثة.

ومن ناحية أخرى، تعتبر الصيانة البسيطة أو استبدال المواد الاستهلاكية، مثل استبدال بطارية جهاز التحكم عن بعد، وتنظيف المرشح، والشحن البسيط لغاز التبريد، بمثابة إصلاحات صغيرة الحجم ويتحملها المستأجر بشكل عام. بالإضافة إلى ذلك، إذا قام المستأجر بتغيير خرطوم الصرف بشكل تعسفي أو لم يفرغ حاوية المكثفات في الوقت المحدد وفاضت المياه، فإن ذلك يعتبر إهمالًا في الإدارة (انتهاكًا لواجب الرعاية) من قبل المستأجر، ويكون المستأجر مسؤولاً عن التعويض.

ومع ذلك، لا تقتصر جميع مسؤوليات تسرب المياه على المالك والمستأجر فقط. في مجمع سكني، وما إلى ذلك، إذا كانت المشكلة ليست مشكلة أسر فردية ولكن أنبوب صرف مشترك يتم من خلاله تدفق مياه تصريف تكييف الهواء من عدة منازل مسدودة بمواد غريبة، مما يتسبب في تدفق المياه مرة أخرى إلى الوحدة، في هذه الحالة، يجب تقديم تعويض عن الأضرار ضد مجلس تمثيل السكان أو مكتب الإدارة المسؤول عن إدارة المناطق المشتركة.

بالإضافة إلى ذلك، في حالة المباني الجديدة، يجب أيضًا النظر في اتخاذ إجراءات قانونية ضد شركة البناء. في الشقق أو المكاتب الفندقية المبنية حديثًا، قد يحدث تسرب للمياه بسبب عيوب هيكلية في أنابيب نظام تكييف الهواء المدفونة أو سوء أعمال العزل المائي. وبما أن هذا عيب في البناء وليس خطأ المستأجر وما إلى ذلك، فيجب عليك مطالبة البائع وشركة البناء مباشرة بالإصلاحات والمطالبة بالتعويض عن الأضرار الثانوية.

إذن، ما الذي يجب أن يتعامل معه المستأجرون الذين يعانون من الحرارة الشديدة الآن؟ بدلاً من مجرد البدء في الإصلاحات بأموالك الخاصة، يجب عليك إخطار الطرف المسؤول بوضوح (عادة المالك) بأن الإصلاحات مطلوبة بالإضافة إلى الصور ومقاطع الفيديو للمنطقة المعيبة وتقديم إثبات للمحتويات. إذا لم يقم المؤجر بإجراء الإصلاحات خلال فترة زمنية معقولة حتى بعد الإخطار، فيمكن للمستأجر أولاً إجراء الإصلاحات على نفقته الخاصة ثم تحميل المؤجر التكاليف. هذه مطالبة بالتعويض عن التكاليف الناجمة عن فشل المالك في الوفاء بالتزاماته في مجال الإصلاح، وتعترف السوابق في بعض الأحيان بأنها مطالبة بسداد التكاليف الضرورية. إذا لم يدفع المؤجر التكاليف، فيمكن للمستأجر أن يرفض دفع الإيجار بما يعادل نسبة الضرر الذي لحق به من عدم القدرة على استخدام مكيف الهواء حتى يتم إجراء الإصلاحات، ويمكنه الإصرار على خصم سند تكلفة الإصلاح المدفوع من الوديعة ليتم إعادتها عند انتهاء عقد الإيجار.

قال المحامي شين هاي جين من شركة المحاماة داريون، "من ناحية أخرى، من وجهة نظر المالك، إذا واجه المستأجر موقفًا يتصل فيه المستأجر من جانب واحد بشركة خاصة باهظة الثمن ثم يتقاضى تكاليف إصلاح باهظة أو يخصم الإيجار الشهري، ليست هناك حاجة لقبول ذلك دون قيد أو شرط. في هذه الحالة، يجب عليك طلب رأي موضوعي حول سبب العطل من شركة كشف تسرب المياه أو مهندس إصلاح لتحديد ما إذا كان نوع الخلل يتوافق مع إصلاح واسع النطاق، أو انتهاك لواجب المستأجر في الرعاية، أو عيب شائع في الأنابيب." "إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار الشهري من جانب واحد على الرغم من أن خطأ المستأجر واضح أو كان إصلاحًا بسيطًا، فعندما تصل المتأخرات إلى الفترة الثانية، وفقًا للمادة 640 من القانون المدني، يمكن الإخطار قانونًا بإنهاء عقد الإيجار، ويمكن خصم تكاليف الأضرار والإيجار المتأخر من الوديعة."

تميل الخلافات حول تسرب مكيفات الهواء في أوائل الصيف إلى التصاعد إلى معارك عاطفية، حيث يقوم الأشخاص بإلقاء الإساءات اللفظية على بعضهم البعض بسبب مؤشر الانزعاج. بدلاً من تجنب الاتصال بشكل أعمى أو الانخراط في مواجهة عاطفية من خلال عدم دفع الإيجار، فمن المهم تحديد سبب الانهيار بشكل موضوعي. وبعد ذلك، يمكن أن يكون اتباع الإجراءات المنهجية، مثل إرسال شهادة المحتويات بمساعدة خبير قانوني، طريقة حكيمة لحماية ملكية كل شخص وحقوقه.

مراسل أخبار إينيت بارك جيونج وو (woo@enetnews.co.kr)

[عرض المقال كاملاً]
نزاع حول تعطل مكيف الهواء وتسرب المياه، "المالك مقابل المستأجر"، ما هي مسؤولية التعويض؟ (الاختصار)