[Contribución] Guía práctica para prevenir daños por fraude en arrendamientos inmobiliarios

Abogado Kim Jeong-beom del bufete de abogados Daeryun

Según la Corporación de Garantía Urbana y de Vivienda (HUG), la magnitud de los accidentes de garantía de alquiler, por los cuales la Corporación de Garantía Urbana y de Vivienda reembolsa en nombre de los propietarios que no devuelven el alquiler a los inquilinos, ascendió a 4,3347 billones de wones el año pasado. En Daejeon, donde trabajo, el número de casos de fraude de alquileres ha aumentado rápidamente desde el año pasado, y si observa la lista de casos en curso, puede ver que se están presentando varias demandas directamente contra famosos autores de fraudes de alquileres en Daejeon, así como contra varios propietarios, agentes inmobiliarios y la Asociación Coreana de Agentes Inmobiliarios.

Por supuesto, existe la necesidad de un debate social estructurado y continuo sobre metodologías de solución institucional para prevenir el fraude jeonse, pero para las personas que viven en una realidad extremadamente específica, parece que se necesita con urgencia una "guía práctica para prevenir los daños causados ​​por el fraude jeonse". La siguiente es una guía para prevenir daños que es útil en este momento, organizada por etapa de la transacción, enfocándose en los aspectos lamentables de proceder con demandas y brindar asesoramiento contractual.

En primer lugar, si es 'antes de la etapa de transacción', es imprescindible "confirmar el certificado de registro inmobiliario". Es importante verificar la identidad del arrendador a través de este. En particular, si el objeto es de propiedad conjunta, se requiere la confirmación explícita de la intención de todos los copropietarios.

Si aparece uno de los copropietarios o no aparecen todos los copropietarios, es necesario comprobar si el contrato de agencia se ha celebrado correctamente (se debe comprobar si el poder y el sello están falsificados y, si es posible, se recomienda celebrar el contrato de arrendamiento directamente con el arrendador en la oficina del agente inmobiliario).

Además, primero debe verificar la existencia de una fianza de depósito senior (asegúrese de verificar el historial de visualización de la unidad de mudanza), el establecimiento de un gravamen, etc., y calcular si puede recuperar completamente su preciado depósito cuando el objeto inmobiliario en cuestión llegue finalmente a la etapa de subasta.

Además, es necesario verificar si el arrendador está en mora en el pago de impuestos a través de un agente inmobiliario autorizado y ver los detalles de los impuestos nacionales y locales impagos del arrendador en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

A continuación, si ha entrado en la "etapa de transacción como la redacción de un contrato", es importante preparar varios "dispositivos de seguridad" incluyendo varias disposiciones especiales en el contenido del contrato, que incluyen ① un acuerdo especial que prohíbe la transferencia del objeto inmobiliario en cuestión después de la fecha de pago del saldo hasta que se produzca oposición debido a un informe de mudanza y una fecha confirmada (si esto se viola, el derecho del arrendatario a rescindir el contrato de arrendamiento se reserva y se programa el monto de la compensación por daños); ② una restricción temporal a los cambios de propiedad como se indicó anteriormente Además, existe un contrato especial que prohíbe la creación de derechos de garantía como una hipoteca (para garantizar el derecho al pago prioritario), ③ un contrato especial que pregunta al arrendador culpable si es imposible tomar prestado el dinero arrendado debido a un defecto en el objeto, ④ si hay impuestos atrasados, debe pagarse en su totalidad antes de la fecha de vencimiento del saldo, y si esto se viola, el contrato de arrendamiento se invalida y se compensa el depósito duplicado.

Por último, si ha "terminado la etapa de la transacción", debe presentar un informe de mudanza inmediatamente el día de la firma del contrato de arrendamiento y recibir una fecha de confirmación. Además, si es posible, firme un contrato de seguro de garantía de arrendamiento a través de un banco.

Aún así, si tienes dudas sobre algo, te recomendamos que busques activamente el asesoramiento de un abogado. Si no adopta varias medidas de seguridad al realizar el depósito, que representa una gran parte de su propiedad, no es diferente de confiar su propiedad a un extraño, confiando en un favor.

Abogado Jeongbeom Kim

Abogado en el bufete de abogados Daeryun

- Defensor público ante el Tribunal Supremo y el Tribunal de Distrito de Jeonju
- Representante elegido públicamente de la Comisión Administrativa Central de Apelaciones
- Director de la Sociedad de Derecho Procesal Penal de Corea
- Director de Operaciones, Asociación de Derecho Administrativo de Corea
- Consejero del Centro Juvenil del Mañana de Daejeon
- Miembro del Comité de Revisión de Ordenes de la Fiscalía Superior de Gwangju

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