Si tus derechos han sido vulnerados por “no contacto con el inquilino”, deberás presentar una demanda para apoderarte del edificio.

Yonghwan Choi, abogado principal de Bufete de abogados Daeryun (Limited) Columna legal

Una demanda de entrega de edificio es una demanda en la que un propietario solicita la entrega de un inquilino que ocupa ilegalmente la propiedad a pesar de que ha perdido el derecho a ocupar la propiedad. Habitualmente se interpone una demanda cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin permiso, como por ejemplo △alquiler vencido, △entrega del objeto por vencimiento del contrato, etc.

Si el inquilino ocupa la propiedad sin permiso y no la desaloja después de una justa terminación del contrato, el propietario está obligado a sufrir grandes pérdidas económicas. Además, debido a la protección legal de los inquilinos, hay muchos casos en los que los propietarios sufren porque no pueden simplemente exigir el desalojo.

Por ejemplo, hay una historia de un propietario que esperó el pago del alquiler durante varios meses considerando las circunstancias del inquilino. El propietario envió varias cartas al inquilino solicitando el pago del alquiler atrasado, pero no recibió respuesta. En consecuencia, se preparó una demanda como último recurso.

Como resultado de la demanda, el propietario pudo recibir de forma segura la decisión de entregar el edificio. El día 8 del mes pasado, el Tribunal de Distrito de Changwon falló a favor del propietario en la 'demanda de entrega de edificio' presentada por el propietario comercial contra el inquilino por falta de pago del alquiler mensual. El tribunal dictaminó que “el contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado quedó legalmente rescindido” y que “los demandados tenían la obligación de entregar el edificio al demandante”.

Las cuestiones de esta demanda se pueden dividir en términos generales en dos. En primer lugar, la primera cuestión fue “si hay o no atrasos”. El demandante y el demandado firmaron un contrato de arrendamiento para el inmueble en este caso en 2020 con un depósito de alquiler de 20 millones de wones y un alquiler mensual de 1 millón de wones. Los demandados habían retrasado el pago del alquiler debido a dificultades financieras, pero el demandante retrasó la fecha de pago teniendo en cuenta las difíciles circunstancias de los demandados. Sin embargo, el demandante no recibió el alquiler mensual a pesar de que había pasado la fecha prometida. El aumento del alquiler mensual ascendió a 9 meses, y los demandados ni siquiera pagaron los honorarios de gestión comercial.

El segundo es la “notificación de resolución judicial del contrato de arrendamiento”. Según el artículo 10, párrafo 8 de la Ley de protección de arrendamientos comerciales, si los atrasos del alquiler alcanzan tres períodos, el propietario puede rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento incluso si queda algún contrato pendiente. En el caso del demandante, los atrasos ya habían llegado al noveno período, y la terminación del contrato fue notificada mediante prueba de contenido.

Como representante legal del demandante, presentó claramente la base legal del motivo de la rescisión del contrato y solicitó la cotización de la propiedad inmobiliaria en base a ella. Gracias a esto, el demandante pudo que se le reconociera como dueño del inmueble su derecho a reclamar la devolución del objeto.

Como en el caso anterior, no es difícil ver dificultades derivadas de la pérdida de contacto del inquilino en una relación contractual de alquiler. En este momento, se requiere precaución, ya que si el propietario no responde adecuadamente, como notificar al inquilino que ocupa ilegalmente el inmueble notificándole que rescinda el contrato o solicitando el desalojo, el propietario puede enfrentar una reacción violenta, como ser demandado por daños y perjuicios.

Además, responder acercándose ciegamente al inquilino o notificando unilateralmente la rescisión sin revisar las condiciones de rescisión del contrato puede convertirse en un obstáculo para acciones legales en el futuro. Normalmente, los litigios inmobiliarios pueden tardar varios meses, por lo que es necesario trazar una estrategia desde el principio con la asesoría de un abogado inmobiliario.

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