Controversia sobre el plazo de responsabilidad por defectos en arrendamientos públicos convertidos en venta [Contribución especial]

Las viviendas públicas de alquiler son viviendas de conformidad con el artículo 2, párrafo 1 de la Ley de Vivienda que se entregan con el fin de convertirlas en venta después de haber sido arrendadas o arrendadas de conformidad con el artículo 2, párrafo 1 (a) de la Ley Especial de Vivienda Pública. Una vez transcurrido el período de alquiler obligatorio, se puede convertir en venta con aprobación, y los inquilinos que cumplan con ciertos requisitos pueden tener prioridad para la conversión a venta.

Si se produce un defecto en una vivienda pública de alquiler, de acuerdo con los artículos 36 y 37 de la Ley de gestión de viviendas de apartamentos, el inquilino, etc., puede solicitar una compensación por el defecto al operador del proyecto. En el pasado, los inquilinos de viviendas públicas de alquiler antes de su conversión a venta no tenían derecho a exigir reparaciones por defectos a las empresas constructoras, aunque en realidad tenían el derecho de conversión a venta. Con la nueva creación del artículo 36, inciso 2 de la antigua Ley de Gestión de Viviendas de Departamentos (antes de su modificación por la Ley N° 14853 del 10 de febrero de 2018), fue posible ejercer por primera vez el derecho a reclamar la reparación de defectos.

El hecho de que los inquilinos de viviendas públicas de alquiler puedan solicitar reparaciones por defectos es un avance positivo en términos de protección de los inquilinos. Sin embargo, cuando una vivienda pública de alquiler se convierte en venta, existe el problema de que la responsabilidad de la entidad del proyecto por defectos se extiende por un período de tiempo excesivamente largo, lo que da lugar a resultados irrazonables.

Según el artículo 9-2 de la antigua Ley de Edificación Multifamiliar (antes de ser revisada por la Ley N° 12738 del 3 de junio de 2014), “el período de exclusión para reclamaciones de reparación de defectos se calculará a partir de la fecha de entrega al propietario de la unidad para la parte de uso exclusivo, y a partir de la fecha de inspección de uso o aprobación de uso para la parte compartida”.

El presente reglamento entrará en vigor seis meses después de su promulgación de conformidad con el artículo 1 de las Disposiciones complementarias. No obstante, de conformidad con el artículo 3 de las Disposiciones complementarias, se aplicarán las disposiciones anteriores en materia de responsabilidad prendaria sobre inmuebles vendidos antes de la entrada en vigor de la citada Ley. Por lo tanto, la fecha de inicio para la porción exclusiva de vivienda pública de alquiler vendida después del 19 de junio de 2013 es la fecha de entrega al propietario de la primera unidad después de la conversión a venta.

La entidad del proyecto ya tenía la obligación de reparar los defectos de los inquilinos incluso antes de la conversión a la venta de conformidad con el artículo 36, párrafo 2 de la antigua Ley de Gestión de Viviendas de Departamentos (antes de que fuera modificada por la Ley N° 14853 el 10 de febrero de 2018). Al final, gracias al nuevo artículo 9-2 de la antigua Ley de construcción de viviendas, no es diferente que el arrendatario vuelva a soportar la misma responsabilidad de garantía por defectos en un edificio que ha estado en uso durante mucho tiempo que en un edificio recién vendido. Desde la perspectiva de la entidad comercial, no tienen más remedio que quejarse porque tendrán que pagar obligaciones de compensación durante un período de tiempo excesivamente largo.

En relación con esto, algunas entidades del proyecto argumentan que incluso después de que las viviendas públicas de alquiler se conviertan a la venta, la fecha de inicio del período exclusivo de responsabilidad por defectos debe considerarse como el momento de la "primera entrega después de la construcción". Esto se basa en la decisión de la Corte Suprema del 10 de mayo de 2012, 2011Da66610, etc., que dictaminó que "incluso en el caso de un edificio complejo convertido a la venta después del arrendamiento, se dirá que el período de exclusión de la responsabilidad por defectos comienza desde el momento en que el edificio complejo es entregado mediante arrendamiento, no desde el momento de la conversión de venta”.

La decisión de la Corte Suprema mencionada anteriormente establece: “La disposición del párrafo 1 del artículo 671 de la Ley Civil, que se aplica mutatis mutandis al artículo 9 de la Ley sobre propiedad y administración de edificios de apartamentos antiguos (antes de que fuera modificada por la Ley N° 7502 del 26 de mayo de 2005), fija uniformemente el período de exclusión de la responsabilidad de garantía por defectos en 10 años después de la “entrega”, sin considerar el tipo de defecto o el momento en que ocurrió el defecto Artículo 9 de la antigua Ley de Construcción de Viviendas y de la Ley Civil “A la luz de lo dispuesto en los artículos 667 a 671, es razonable interpretar que la “entrega” anterior significa “la primera entrega después de la construcción”, independientemente de la relación causal de la entrega”.

Sin embargo, la opinión de este tribunal es que después de que se estableció nuevamente el artículo 9-2 de la antigua Ley de Construcción de Departamentos (antes de su revisión el 3 de junio de 2014, Ley N° 12738), la decisión 2018Da245184 de la Corte Suprema del 29 de abril de 2020, etc. establece que “en el caso de unidades convertidas para venta, la fecha de entrega al propietario de la unidad” en el artículo 9-2, párrafo 2, Artículo 1 de la Ley Revisada de Construcción de Departamentos El significado parece haber cambiado naturalmente ya que se emitió la sentencia en el sentido de que “es apropiado interpretar el significado como ‘la fecha en que comenzó la ocupación como propietario de la unidad’ en lugar de ‘la fecha de la primera entrega como arrendatario'”.

En el futuro, se espera que se intensifique aún más el conflicto entre las entidades del proyecto y los propietarios de las subdivisiones en torno a las viviendas públicas de alquiler con el fin de convertirlas en preventa. Está previsto convertir para la venta un total de 74.574 casas después del alquiler público durante 10 años a partir de 2019. Hay un número cada vez mayor de casos que solicitan la reparación de defectos en viviendas públicas de alquiler que se han convertido para la venta al Comité de Mediación de Disputas de Revisión de Defectos establecido de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Gestión de Viviendas de Apartamentos.

El Ministerio de Justicia, el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte y la Junta de Auditoría e Inspección también son conscientes de este problema. Es necesario revisar las leyes conexas, incluido el artículo 9-2 de la Ley de construcción de viviendas, lo antes posible.

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