A medida que aumentan las disputas por el impago de los costos de construcción, ¿cómo puedo proteger mis derechos ejerciendo el “derecho de gravamen”?

A medida que coinciden la tendencia de las altas tasas de interés y el aumento de los precios de las materias primas, las preocupaciones en la industria de la construcción se están profundizando y se ha descubierto que están aumentando las disputas de subcontratación derivadas de la falta de recepción de los pagos de construcción a tiempo. Según la Junta de Mediación de Comercio Justo de Corea, en 2024 se recibieron un total de 660 solicitudes de mediación de disputas en el campo de los subcontratos de construcción, un aumento de aproximadamente el 34 % en comparación con los 492 casos de hace dos años. Esta cifra representa el 60% de todos los casos de disputas sobre subcontratos, lo que revela claramente la realidad de que las empresas constructoras y los subcontratistas se están viendo duramente afectados por la creciente crisis de fondos causada por la recesión de la construcción.

En una obra de construcción, el coste de la construcción está directamente relacionado con la cuestión de la supervivencia. En el caso de las pequeñas y medianas empresas constructoras o de los subcontratistas con recursos financieros relativamente limitados, existe un alto riesgo de que incluso un ligero retraso en la recuperación de los pagos conduzca a quiebras en serie, ya que no podrán cubrir los costes de material y mano de obra. En este momento, el gravamen se considera la herramienta legal más poderosa que una empresa constructora puede utilizar para proteger sus derechos.

Un derecho de gravamen se refiere al derecho de una persona que posee los bienes o valores de otra persona a retener (ocupar) los bienes hasta que se pague el reclamo acumulado sobre los bienes. En pocas palabras, es el derecho a resistir y no entregar el edificio hasta que se paguen los costos de construcción atrasados. Dado que es prácticamente difícil enajenar un edificio gravado u obtener un préstamo hipotecario, se convierte en un arma poderosa para presionar psicológica y económicamente al propietario del edificio.

Sin embargo, un gravamen no surge simplemente porque no se recibió el dinero. Para que se establezca un gravamen legalmente válido, se deben cumplir varios requisitos. Lo primero a considerar es la coherencia (relevancia). Esto significa que debe existir una relación directa entre el vínculo por el cual se ejerce el gravamen y el edificio en cuestión. En otras palabras, el dinero no recibido debe ser el coste de nueva construcción o renovación del edificio. No puede ocupar el sitio de construcción simplemente porque tiene otras deudas con el propietario del edificio.

Además, una cuestión importante es “el momento de inicio de la ocupación”. Si la empresa constructora comenzó a ocupar el edificio después de que se registró la decisión judicial de inicio de la subasta debido a la deuda del propietario, el gravamen no se puede presentar contra el adjudicatario incluso si no se recibió el pago de la construcción. En otras palabras, la diferencia entre ganar y perder es si la posesión está legalmente asegurada y si se obtiene un gravamen antes de que la incautación entre en vigor. Además, es necesario considerar cuidadosamente si hubo alguna ilegalidad en el proceso de posesión (invasión, etc.) y si ha llegado la fecha de vencimiento del pago del préstamo para la construcción.

Por lo tanto, en caso de conflicto, se debe dar prioridad a revisar si se cumplen los requisitos legales en lugar de intentar retomar el sitio por la fuerza. Conviene aclarar que ha llegado la fecha de vencimiento del pago mediante prueba de contenido, etc., y preparar un dispositivo de seguridad para el cobro de la deuda mediante la presentación de una demanda para confirmar la existencia de un gravamen junto con medidas de embargo provisionales. En algunos casos, cuando el propietario de un edificio contraataca contra un gravamen con un reclamo de extinción, es necesario encontrar una manera de proteger el reclamo por costos de construcción.

El abogado Kim Gwang-deok de Bufete de abogados Daeryun dijo: "Una disputa sobre un gravamen se transforma en una batalla legal de alto nivel desde el momento en que sale a subasta. Si la posesión se inicia incluso un día después del registro de la decisión de inicio de la subasta, el gravamen puede romperse y tendrá lugar una feroz batalla sobre la legalidad de la posesión o el estatuto de limitaciones de los reclamos garantizados, etc." Añadió: "Especialmente en relaciones de derechos complejas, existen limitaciones claras para que una persona común y corriente responda sola, por lo que es importante buscar la asistencia de expertos, como abogados, desde el comienzo de la disputa para determinar el momento exacto de la posesión. Sólo probando el caso y respondiendo a través de procedimientos legales podemos proteger los preciosos fondos de construcción", dijo.

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Las disputas por el impago de los costes de construcción están aumentando. ¿Cómo puedo proteger mis derechos ejerciendo un “gravamen”? (Atajo)