Conflictos por negocios del mismo ramo dentro de un centro comercial: fuerza vinculante de la restricción de actividad y cómo responder el comerciante existente

-Columna jurídica del abogado Byun Kwan-hoon de Daeryun LLC

Si mientras uno regenta un negocio, justo al lado o en la misma planta se instala un nuevo local comercial del mismo ramo, el comerciante existente se enfrenta a un gran desconcierto y a pérdidas de actividad. Protesta para impedir la instalación de un negocio duplicado dentro del centro comercial, pero a menudo el nuevo propietario se opone alegando que 'no estaba cuando se elaboraron las normas del centro comercial' o que 'en el contrato de arrendamiento no había ninguna cláusula que restringiera el ramo'. Entonces, ¿debe el comerciante existente asumir la invasión de su mercado por no existir un acuerdo o contrato concreto? Dicho de entrada, la ley establece un criterio claro que protege el derecho legítimo del ocupante existente en situaciones como esta.

El pacto de restricción de ramo establecido en el proceso de venta de los locales del centro comercial, más que una promesa privada entre comerciantes, posee un valor patrimonial: una especie de derecho de explotación exclusivo conferido a ese local. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se considera que quienes adquirieron los locales del centro comercial, salvo circunstancias especiales, prestaron su consentimiento tácito para tolerar y cumplir mutuamente la obligación de restricción de ramo. En particular, como esto se integra y se transmite junto con los derechos del local, se aplica sin excepción también al adquirente que compra el local o al nuevo arrendatario que entra en alquiler. Por tanto, aunque en el nuevo contrato de arrendamiento faltara la cláusula de restricción de ramo, si el nuevo ocupante insiste en un negocio del mismo ramo, el comerciante existente tiene derecho a solicitar al tribunal la prohibición de actividad.

Además, aunque en la venta inicial el promotor no hubiera designado expresamente el ramo de cada local, el comerciante existente tiene abierta la vía para que se protejan sus derechos. Si tras la ocupación el conjunto de gestión, integrado por todos los propietarios del centro comercial, aprobó un reglamento de gestión de restricción de ramo cumpliendo el quórum de votación que establece la Ley de Edificios de Propiedad Colectiva, este también posee suficiente fuerza vinculante jurídica. Como este reglamento se conecta con el derecho de propiedad esencial de los propietarios, para levantar o modificar posteriormente la restricción es imprescindible el acuerdo estricto de los verdaderos dueños de cada local, es decir, de los propietarios individuales. El hecho de que un nuevo arrendatario lo ignore por su cuenta o de que los arrendatarios se lo consientan mutuamente no hace desaparecer la eficacia del reglamento del centro comercial.

De hecho, entre los casos que he llevado, hubo uno en el que un comerciante que llevaba mucho tiempo regentando su local reclamó la prohibición de actividad contra un nuevo ocupante que entró más tarde e inició un negocio del mismo ramo, y se le reconoció su derecho. En aquel momento, el nuevo ocupante replicó que, cuando se elaboró el reglamento autónomo del centro comercial, ni siquiera estaba instalado allí y nunca firmó su consentimiento, por lo que no le era aplicable. Pero el tribunal dio la razón al comerciante existente. Consideró que, aunque no hubiera habido una designación inicial del promotor, un reglamento de gestión aprobado mediante el procedimiento y el quórum legales tiene oponibilidad frente a todo el centro comercial. Y precisó que incluso el nuevo ocupante que no participó en la elaboración del reglamento, una vez que entra en el centro comercial, tiene la obligación de cumplir el reglamento existente, reconociendo así el derecho del comerciante existente.

Entonces, ¿cómo debe actuar el comerciante que se enfrenta a una situación así? Más que enzarzarse emocionalmente con el nuevo propietario, debe emprender una respuesta jurídica basada en fundamentos objetivos. Lo primero e importante es hacerse con documentos que acrediten que en el centro comercial existe un pacto de restricción de ramo y su ámbito concreto de protección, como el reglamento del conjunto de gestión o el contrato de venta inicial. Después, puede recopilar datos objetivos (fotos del lugar, recibos, detalle de los productos vendidos, etc.) que demuestren que los productos que maneja el nuevo local y su modo de actividad se solapan sustancialmente con su propio ramo, y solicitar al tribunal una medida cautelar de prohibición de actividad. Es más, si ya se han producido daños como la caída de ventas por la invasión ilegal de su mercado, también puede ejercer paralelamente una reclamación de indemnización por esos daños. Dado que la invasión del mercado es un problema importante que deriva de inmediato en pérdidas de actividad, lo prudente es responder de forma sistemática con la ayuda de un experto jurídico versado en la doctrina aplicable desde el inicio del asunto para que se protejan los derechos legítimos.

Reportero Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

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