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2024-07-09
![[단독] 전주시 의심스러운 전셋집 지금도 ‘매물 거래 중’](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fd1tgonli21s4df.cloudfront.net%2Fupload%2Fboard%2Fbroadcast%2F20240709010421766.webp&w=3840&q=100)
Des soupçons d'une fraude à la charte à grande échelle se font jour à Jeonju, Jeollabuk-do.
〈Current Affairs IN〉 a retracé l'immeuble appartenant sous un nom emprunté à M. Kwak, le propriétaire, sur la base des témoignages des locataires et des annonces immobilières à louer.
Un cas à grande échelle de non-restitution des cautions de loyer s'est produit à Jeonju, Jeollabuk-do. Les locataires qui n’ont pas récupéré leur caution soulèvent des soupçons de fraude au bail et engagent des poursuites judiciaires, notamment en enregistrant leur bail. Le bailleur est M. Kwak. À la suite de la couverture de 〈Current Affairs IN〉, les biens immobiliers estimés appartenant à M. Kwak, le propriétaire, s'élèvent à 89 maisons multifamiliales (6 bâtiments) rien qu'à Jeonju et 94 maisons multifamiliales (6 bâtiments). Parmi les ménages locataires pour lesquels 〈Sisa IN〉 a vérifié les copies des registres, 34 avaient déjà établi un enregistrement du bail (un dispositif destiné à protéger les locataires qui n'ont pas récupéré leur caution). C'est la première fois qu'un non-remboursement à grande échelle d'une caution de loyer se produit dans la région de Jeonju, à Jeollabuk-do.
Jaehyung Lee (pseudonyme, 30 ans), un employé de bureau vivant à Jeonju, Jeollabuk-do, a déménagé dans une maison multifamiliale à Wansan-gu, Jeonju, près de son lieu de travail en juin 2021. La caution du loyer était de 85 millions de won et la durée du contrat était de 2 ans. Ils m'ont dit que je ne pouvais pas souscrire à la garantie de restitution des cautions de loyer. Le propriétaire inscrit sur le registre (certificat de toutes les données enregistrées) était M. Kim, mais le véritable bailleur était joué par le fils de M. Kim, M. Kwak. M. Kwak a déclaré : « Je suis devenu un délinquant en matière de crédit alors que je dirigeais une entreprise il y a 10 ans. La seule personne que je pouvais utiliser était le nom de ma mère, alors j'ai utilisé le nom de ma mère.
Avant de signer un contrat de location, Jaehyung Lee a demandé à l'agent immobilier M. Kim si le bâtiment était sûr. Une hypothèque de 538 millions de won a été placée sur le bâtiment que M. Kwak a acheté pour 750 millions de won au nom de sa mère en novembre 2020. Le courtier M. Kim a déclaré à M. Lee anxieux : « M. Kwak, le propriétaire, a une grande entreprise et possède beaucoup de biens immobiliers, y compris des bâtiments, vous n'avez donc pas à vous soucier de restituer la caution. Non seulement M. Lee, mais aussi six locataires voisins qui ont signé un contrat avec M. Kwak par l'intermédiaire de l'agent immobilier M. Kim, ont entendu la même histoire. La plupart d’entre eux sont des jeunes de l’âge de Lee, entre 20 et 30 ans.
Un an et neuf mois se sont écoulés depuis que Jaehyung Lee a signé un contrat de location. En mars de l'année dernière, trois mois avant l'expiration du contrat de location, M. Lee a dit au propriétaire, M. Kwak, qu'il déménagerait dans un autre endroit à la fin du contrat. M. Kwak a également répondu qu'il comprenait. Cependant, aucun nouveau locataire n'a été trouvé. Le propriétaire, M. Kwak, a expliqué à M. Lee que cela était dû au fait qu'un locataire nommé M. Cho (31 ans), qui vivait dans le même immeuble, avait enregistré le bail en avril de la même année.
Les locataires qui n’ont pas reçu leur caution à la date d’expiration du contrat peuvent demander un arrêté d’enregistrement du bail dès le lendemain. Une maison avec un enregistrement de bail enregistré signifie que le propriétaire n'a pas restitué la caution. En tant que locataire à la recherche d’un nouveau logement, vous n’avez d’autre choix que d’être réticent. Début juin 2023, le propriétaire, M. Kwak, a dit à M. Jaehyung Lee : « Veuillez patienter encore deux mois. » « Le bâtiment H à Deokjin-gu, à Jeonju, a été vendu aux enchères pour 4,5 milliards de won, mais l'argent y est bloqué. Il était persuadé qu'un prêt serait émis par le bâtiment H dans deux mois, vers août 2023. M. Lee n'a pas bien compris, mais lorsqu'il a dit qu'il y avait des circonstances, il a répondu : « J'attendrai juste deux mois ».
Ce n’est que plus tard que j’ai appris que M. Kim, l’agent immobilier qui m’avait persuadé qu’« il n’y avait aucun problème à restituer la caution », avait des intérêts financiers mêlés à M. Kwak, le propriétaire. Selon l'explication du propriétaire M. Kwak à
Le propriétaire Kwak a acquis le bâtiment H au nom de R Company pour 4,5 milliards de won en avril 2023, tandis que Jaehyung Lee attendait le retour de la caution du loyer. M. Kwak a déclaré à 〈Sisa IN〉 : « À l'origine, je suis une personne qui travaille dans le secteur de la location et de la décoration intérieure. En raison de l'incident de « Villa King, fraude au bail », la demande de (location) a diminué. Rembourser 1 à 2 milliards de wons en jeonse est difficile. « Ce n’est rien », clame-t-il.
L’histoire du locataire Lee Jae-hyung est différente. À partir de juillet 2023, le propriétaire, M. Kwak, ne répondait plus souvent au téléphone. J’ai dû laisser des SMS disant « S’il vous plaît, appelez-moi » à plusieurs reprises les 10, 24 et 25 juillet. Même en août 2023, alors que la caution devait être restituée, il était difficile de les contacter. M. Kwak a demandé à M. Lee d'attendre encore un peu car il lui donnerait les intérêts du prêt. La date à laquelle M. Kwak avait promis de restituer la caution a été reportée les unes après les autres.
Après avoir continuellement essayé de contacter M. Lee Jae-hyung, il a rencontré le propriétaire, M. Kwak, le 11 novembre 2023. À la fin du mois de décembre de la même année, M. Kwak a écrit un mémorandum disant : « Je restituerai immédiatement la totalité de la caution de 85 millions de won. M. Lee a cru au mémorandum rédigé par M. Kwak. Le 1er décembre de la même année, j'ai signé un contrat pour une nouvelle maison. L'acompte s'élevait à 26 millions de won. Cependant, à mesure que la date de restitution du dépôt approchait, il est devenu difficile de reparler à M. Kwak. « S'il vous plaît, appelez-moi (4 décembre) » « S'il vous plaît, appelez-moi (5 décembre) » « Pourquoi ne m'appelez-vous pas ? (6 décembre)’ J’ai laissé un message à M. Kwak. Ce n’est que le 7 décembre que M. Kwak a envoyé un SMS disant : « Veuillez prolonger le délai de deux mois ».
'Non. «Je ne fais plus confiance au patron.» Si la caution n’était pas restituée, l’acompte de 26 millions de wons versé par M. Lee serait également perdu. Au lieu d'éviter les appels de Lee Jae-hyung, M. Kwak a simplement laissé un message disant : « Quelque chose de grave se passe à la maison », « Je suis en deuil, donc je ne suis pas de bonne humeur » et « Je paierai des intérêts, alors s'il vous plaît, prolongez la période de six mois ». M. Lee a dit cela, rappelant la situation à l'époque. "C'était si dur. Je n'arrivais pas à dormir, alors je buvais beaucoup tous les jours. Puis j'ai développé une pancréatite aiguë. Un psychiatre m'a diagnostiqué une dépression et je l'ai endurée en prenant des stupéfiants contre la dépression et des somnifères. Une fois que j'ai commencé à prendre des somnifères, je ne pouvais plus m'arrêter, alors je les prends toujours." Ne pouvant plus attendre, M. Lee a entamé une action en justice, notamment en demandant une saisie provisoire de biens immobiliers le 12 décembre 2023 et en intentant une action en justice demandant la restitution de la caution.
Lee Jae-hyung n'est pas le seul locataire à ne pas pouvoir contacter son propriétaire, M. Kwak. Les locataires de M. Kwak se rendent souvent devant le bâtiment H, situé à Deokjin-gu, Jeonju. M. Shin, qui dirige une entreprise indépendante près du bâtiment H, a déclaré : « Un jour, des jeunes d'une vingtaine d'années, qui semblaient avoir environ 30 ans s'ils avaient beaucoup mangé, sont venus au magasin. Ils ont demandé si le propriétaire (M. Kwak, le propriétaire) venait ici (bâtiment H). J'ai dû le faire déménager, mais le propriétaire ne répondait pas au téléphone. »
Le 22 février de cette année, il a été décidé de lancer une vente aux enchères obligatoire pour la maison multifamiliale A où vit Jaehyung Lee. Ce n’est que fin février que Jaehyung Lee apprend que le bâtiment risque d’être vendu aux enchères. En effet, un avis de « Début du processus d’enchères de logements » était apposé sur la porte d’entrée de chaque foyer. En réponse à la question de M. Lee sur ce qui s'est passé, le propriétaire, M. Kwak, a déclaré : « De toute façon, lorsque le prêt (pour le bâtiment H) sera accordé en mars, tout sera réglé, alors ne vous inquiétez pas. La banque a décidé de vous contacter après-demain avec le montant et le calendrier du prêt », et a même demandé à M. Lee de récupérer tous les avis d'enchères affichés devant les portes d'entrée des autres locataires. M. Lee pensait que les autres locataires devraient le savoir également, alors il a refusé, disant qu'il ne pouvait pas le faire.
La promesse de M. Kwak, le propriétaire, qui nous avait dit de ne pas nous inquiéter, qu'il réglerait le prêt une fois le prêt accordé en mars, n'a pas été tenue. Suite à la couverture médiatique de 〈Current Affairs IN〉, M. Kwak n'a pas été en mesure de décider d'une banque auprès de laquelle recevoir un prêt jusqu'à récemment. Lors d'un appel téléphonique avec
À la mi-mai, 10 locataires de l’immeuble de Jaehyung Lee se sont réunis et ont créé une salle de groupe KakaoTalk. Il existe un mélange de locataires qui n'ont pas reçu leur caution même si leur bail est terminé et de locataires qui ont encore des termes de contrat restants. M. Lee a suggéré d’envisager de déposer une plainte collective, mais jusqu’à présent, l’opinion dominante est d’« attendre un peu ». Certains locataires disent : « M. Kwak est une personne travailleuse qui dirige plusieurs entreprises. Il a également affirmé : « C’est ce qui s’est passé parce que les affaires ont mal tourné, alors attendons encore un peu. » Le courtier M. Kim a également souligné ce point et a défendu M. Kwak. M. Kim, un courtier, a déclaré à
Jaehyung Lee a déclaré qu'il comprenait l'attitude prudente des autres locataires. "M. Kwak ne m'a pas simplement demandé d'attendre, mais il m'a expliqué la situation, alors j'ai attendu au début. J'ai continué à attendre un peu plus, un peu plus, et puis un an s'est écoulé. Au début, j'ai vraiment, vraiment nié que cela m'était arrivé. Puis je me suis mis en colère, puis j'ai été déprimé. J'ai beaucoup pensé : "Qu'est-ce qui est réel ?". La dernière étape a été d'abandonner."
Le propriétaire Kwak a déclaré : « J'ai démarré cette entreprise à l'hiver 2020. » Il s'agit d'une méthode consistant à acheter d'anciennes maisons multifamiliales ou multifamiliales, à les décorer, puis à les louer à un prix plus élevé que le prix de vente. M. Kwak a déclaré : « En raison du coût intérieur, il ne convient pas à un loyer mensuel. Tout est loué. Les locataires viennent signer des contrats après avoir constaté que nous avons augmenté la valeur avec l'intérieur. 〈Sisa IN〉 a retracé l'immeuble appartenant réellement à M. Kwak sur la base des annonces immobilières mises en location sur une plateforme immobilière par le courtier M. Kim et des témoignages des locataires. Grâce à la couverture 〈Current Affairs IN〉, M. Kwak a acheté 6 maisons multifamiliales et 6 maisons multifamiliales sur une période d'environ 2 ans, de novembre 2020 à octobre 2022. Si vous comptez le nombre de ménages, le nombre total est de 183 (voir
De nombreuses questions demeurent quant au processus d'achat immobilier de M. Kwak. Le plus gros problème est l’achat sous des noms empruntés. Lors du processus d'achat de ces maisons, M. Kwak a également utilisé les noms d'autres personnes ainsi que celui de sa mère, M. Kim. M. Kwak explique : "(Les personnes répertoriées comme propriétaires) sont des connaissances. C'est comme ça à cause de la taxe d'enregistrement pour l'emploi. Je fais toute la gestion." M. Kim, le courtier qui a négocié la vente des biens immobiliers de M. Kwak, a également témoigné que ces maisons appartenaient en fait à M. Kwak.
Beaucoup de ces maisons avaient déjà un bail enregistré. Le nombre total d'enregistrements de baux établis entre le 13 février de l'année dernière et le 20 juin de cette année est de 34. Le dépôt de loyer total non restitué, qui peut être confirmé par la copie du registre et le montant de l'enregistrement du bail, est de 2,3431 milliards de won. On estime que le montant non restitué de la caution locative, pour laquelle l’enregistrement du bail n’a pas été établi et pour lequel aucune action en justice n’a encore été engagée, est plus important que cela.
Même si la situation est aussi grave, le propriétaire, M. Kwak, et l’agent immobilier, M. Kim, critiquent les locataires qui ont enregistré leur bail comme étant « égoïstes ». M. Kim, un agent immobilier, a déclaré : « Certains locataires ne pensent qu'à eux-mêmes et demandent une ordonnance d'enregistrement du bail. Je leur ai dit de ne pas le faire. S'ils terminent l'enregistrement du bail, le prêt d'argent du bail ne sera pas disponible et le propriétaire ne sera pas en mesure de se le permettre. Nous devons alléger le fardeau du propriétaire. C'est un savoir-faire qui peut m'aider à récupérer le dépôt de bail que j'ai gagné en travaillant dans l'immobilier pendant 20 ans.
Parmi les maisons multifamiliales appartenant au propriétaire M. Kwak (sous un nom différent), la maison multifamiliale I est la seule qui n'a pas d'enregistrement de bail. M. Kim, un courtier, a déclaré : « J'ai expliqué et persuadé le locataire de la maison multifamiliale qu'un ordre d'enregistrement du bail n'était pas la solution. On dit qu'il les a persuadés en leur disant que s'ils attendaient patiemment, ils pourraient faire venir d'autres locataires, récupérer auprès d'eux la caution du loyer et la récupérer. Cela signifie également que la maison appartenant à M. Kwak (un nom emprunté) est toujours en vente sur le marché locatif local. En fait, grâce à la couverture
Certains locataires pleurent et décident de prolonger leur bail même après avoir réalisé trop tard qu'ils avaient signé un bail à un prix trop élevé au départ. Un locataire vivant dans une maison multifamiliale appartenant à M. Kwak sous un nom d'emprunt a prolongé une fois de plus la date d'échéance de la déclaration de dépôt à la condition que M. Kwak assume la responsabilité des intérêts sur le prêt de dépôt de location. Un locataire qui a signé un contrat de location pour 80 millions de won a déclaré : « La différence entre le prix annoncé publiquement de l'appartement (14 millions de won) et la caution est de 66 millions de won, ce qui est trop important. J'ai réalisé qu'il serait difficile de récupérer la totalité du loyer même si je le mettais aux enchères avec le pouvoir de riposter, alors je retiens mes larmes et j'essaie de résoudre le problème de toutes les manières possibles tout en m'adaptant à la situation du propriétaire. propriétaire. C'est la situation qui m'a fait aimer ça. « C'est vrai », a-t-il dit.
Bien que la maison multifamiliale où vit Jaehyung Lee soit une maison unifamiliale selon la loi, plusieurs ménages (jusqu'à 19 ménages) vivent dans un même bâtiment et les priorités des locataires varient en fonction du rapport d'emménagement et de la date de confirmation. S'il existe un privilège garantissant un prêt bancaire en tant que senior, la créance bancaire est la première priorité. Les locataires sont ensuite classés jusqu'au 20ème rang par ordre de date de confirmation. Ainsi, avant de louer une maison multifamiliale, vous devez connaître le montant du prêt bancaire et de la caution (loyer senior) des locataires qui habitent en premier. Dans certains cas, les impôts en souffrance du bailleur sont prioritaires sur l'acompte de loyer, vous devez donc également vérifier l'attestation de paiement des taxes.
L'avocat Kim Tae-geun (président du comité directeur de « Tenant 114 », un centre d'assistance juridique pour les locataires résidentiels) explique que dans le cas d'un logement multifamilial, une fraude au bail est établie lorsque l'hypothèque et la caution sont supérieures au prix de vente du marché de la maison. Une fraude au bail de logement multifamilial se produit lorsque le total de la caution des seniors est caché et que le total de l’hypothèque et de la caution dépasse le prix du marché du logement. Le contrat de Jae-Hyung Lee stipule que « le contrat sera conclu après confirmation de l'établissement d'une hypothèque et des détails du dépôt pour chaque ménage », mais M. Lee a déclaré n'avoir reçu aucune explication à ce sujet.
Cependant, le propriétaire, M. Kwak, affirme que la situation actuelle dans laquelle il ne peut pas restituer la caution n'est pas une « fraude au bail ». La logique est que depuis que M. Kwak a dépensé 25 à 30 millions de won par foyer pour l'aménagement intérieur, le prix du marché a augmenté et il ne s'agit pas d'un « loyer ». La méthode de calcul de M. Kwak est la suivante. "Une maison multifamiliale a été achetée à bas prix pour 750 millions de won (hypothèque 538 millions de won). (En plus du prix d'achat), les taxes d'enregistrement et les frais d'aménagement intérieur s'élèvent à 1,4 milliard de won. Si vous faites le calcul, le prix de vente est en réalité d'environ 1,8 milliard de won. (Une maison multifamiliale) La caution est d'environ 1 milliard à 1,1 milliard de won, donc même si vous payez la totalité de la caution, elle ne s'élèvera pas à ce montant. "
L'avocat Lee Ha-neul (Cabinet d'avocats Daeryun), qui a dénoncé le propriétaire M. Kwak à la police au nom des locataires, a un avis différent. En mai dernier, l'avocat Lee Ha-neul a dénoncé le propriétaire, M. Kwak, la mère de M. Kwak et l'agent immobilier, M. Kim, à la police pour fraude au bail (fraude et violation de la loi sur l'enregistrement des noms des propriétaires de biens immobiliers). L'avocat Lee a déclaré : "(En excluant l'hypothèque du prix de vente), la valeur réelle du bâtiment vers novembre 2020, date d'acquisition de la propriété, n'était que de 220 millions de won. Une maison multifamiliale est déjà ce qu'on appelle un « bâtiment en boîte de conserve » qui ne peut pas garantir la totalité du dépôt. »
Le propriétaire, M. Kwak, insiste toujours sur le fait qu'il a la capacité de rembourser le loyer. On prétend qu'environ 7 milliards de won seront empruntés au bâtiment H et que l'incapacité actuelle de restituer le dépôt est due à une crise temporaire des fonds. Selon le courtier M. Kim, M. Kwak a continué de signer un contrat de location en avril dernier alors qu'il n'avait pas restitué l'argent du bail aux autres locataires. M. Kim, un agent immobilier, a déclaré à
Cependant, il a été confirmé que le propriétaire, M. Kwak, n'est actuellement pas en mesure de restituer la caution, même dans les cas où il a perdu devant le tribunal. M. Amugae Cho (31 ans), un locataire qui a enregistré le bail de la maison multifamiliale A en avril de l'année dernière, a récemment remporté un procès contre M. Kwak pour la restitution de la caution du loyer. Le 17 janvier, le tribunal du district de Jeonju a statué que le propriétaire, M. Kwak, devait payer 60 millions de won de loyer à M. Cho, le locataire de la maison multifamiliale A. M. Cho, qui avait déménagé son lieu de travail de Jeonju à Daejeon lors du dépôt de la plainte, n'a pas pu déménager parce qu'il n'avait pas reçu sa caution, il a donc fait la navette de Jeonju à Daejeon tous les jours pendant trois mois. Le père de Jo a déclaré : « De notre point de vue, l'argent brut nous est retiré. Notre sang se tarit chaque jour. »
Il y a également eu un cas où un locataire vivant dans une maison appartenant à M. Kwak (un nom différent) a été reconnu comme « victime d'une fraude au bail ». Un responsable du Département du logement et de la construction du bureau provincial de Jeonbuk a déclaré : « Au début de cette année, une demande pour dommages causés à une maison multifamiliale B de fraude au bail a été reçue et la personne a été reconnue comme victime. être reconnue comme victime)." Selon les normes actuelles, une personne est reconnue victime d’une fraude au bail lorsque les quatre conditions suivantes sont remplies. Lorsqu'un rapport d'emménagement est complété et qu'une date confirmée est fournie, lorsque la caution de loyer est de 300 millions de won ou moins (maximum 500 millions de won ou moins), lorsqu'un dommage survenu ou susceptible de se produire empêche plusieurs locataires de recevoir la caution de loyer, et lorsqu'il y a des raisons sérieuses de soupçonner que le locataire a l'intention de ne pas restituer la caution de loyer.
Parmi les locataires vivant dans des maisons appartenant à M. Kwak sous des noms d'emprunt, nombreux sont ceux qui disent qu'ils attendront plus longtemps que la situation du propriétaire, M. Kwak, s'améliore. Lee Won-ho, président du "Comité de contre-mesures de la société civile pour résoudre le problème de la fraude Jeonse et du bail d'étain", a déclaré : "Le Michuhol-gu Construction King d'Incheon, un représentant de Jeonse Fraud, a également présenté un argument au procès (comme M. Kwak, le propriétaire), en disant : "Il n'avait pas l'intention de commettre une fraude. C'est un problème temporaire car les ventes n'ont pas lieu en raison de la situation économique actuelle. Sinon, il peut être résolu." Dans cette situation, les locataires sont forcément confus : « Suis-je victime de fraude Jeonse ? » « Il n'est pas nécessaire d'être reconnu comme victime de fraude au bail pour bénéficier d'une aide dans le cadre du système modifié. Auparavant, un responsable du département du logement et de la construction du bureau provincial de Jeonbuk avait expliqué : « Tout d'abord, vous devez le signaler à la police. Parmi les conditions pour être reconnu victime d'une fraude locative, nous vérifions si une enquête contre le propriétaire a été ouverte. Le plus important est de savoir si une enquête a été ouverte."
L'agence de police de Jeonbuk enquête sur cette affaire depuis le 13 juin. À ce jour, 〈Sisa IN〉 a identifié 12 bâtiments résidentiels (183 ménages) appartenant à M. Kwak (propriété sous un nom d'emprunt) grâce à la vérification des copies de registre, aux enquêtes et à divers processus de signalement. Puisque le bâtiment est acheté sous le nom de quelqu'un d'autre, il se peut qu'il y ait plus de maisons que M. Kwak possède réellement en plus des bâtiments que 〈Sisa IN〉 lui-même a confirmé. Un responsable de l'unité d'enquête anti-corruption et délinquance économique de l'agence de police de Jeonbuk a déclaré : « Nous collectons actuellement les cas. Nous prévoyons d'enquêter rapidement après avoir déterminé l'étendue des dégâts. Jaehyung Lee a déclaré : "Cela fait six mois que j'ai déposé une plainte demandant le retour de la caution, et il n'y a toujours pas de date limite. Je me sens malade et frustré." Une semaine après mon entretien avec M. Lee, je l'ai recontacté. « Journaliste, savez-vous où demander réparation pour les dommages causés par une fraude au bail ? »
[Voir l'article complet] - [Exclusif] Une maison louée suspecte à Jeonju est toujours « à vendre » (Cliquez ici)
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