Polémique sur le délai de responsabilité pour vices des baux publics transformés en vente [Contribution spéciale]

Un logement locatif public est un logement au sens de l'article 2, paragraphe 1, de la loi sur le logement, qui est fourni en vue d'être transformé en vente après avoir été loué ou loué conformément à l'article 2, paragraphe 1, point a), de la loi spéciale sur le logement public. Une fois la période de location obligatoire passée, il peut être converti en vente avec approbation, et les locataires qui remplissent certaines conditions peuvent être prioritaires pour la conversion en vente.

Si un défaut survient dans un logement locatif public, conformément aux articles 36 et 37 de la loi sur la gestion des logements collectifs, le locataire, etc. peut demander une indemnisation pour le défaut à l'exploitant du projet. Dans le passé, les locataires de logements locatifs publics avant leur conversion en vente n'avaient pas le droit d'exiger des réparations des défauts auprès des entreprises de construction, même s'ils détenaient en réalité le droit de conversion en vente. Avec la nouvelle création de l'article 36, paragraphe 2 de l'ancienne loi sur la gestion des logements collectifs (avant sa modification par la loi n° 14853 du 10 février 2018), il est devenu possible d'exercer pour la première fois le droit de réclamer des réparations en cas de défauts.

Le fait que les locataires de logements locatifs publics puissent demander la réparation des défauts est une évolution bienvenue en termes de protection des locataires. Cependant, lorsque des logements publics locatifs sont convertis en vente, il existe un problème dans la mesure où la responsabilité de l'entité du projet pour les défauts est prolongée pendant une période de temps excessivement longue, ce qui entraîne des résultats déraisonnables.

Selon l’article 9-2 de l’ancienne loi sur les immeubles collectifs (avant sa révision par la loi n° 12738 du 3 juin 2014), « le délai d’exclusion pour les demandes de réparation de défauts est calculé à compter de la date de livraison au propriétaire du logement pour la partie à usage exclusif et à compter de la date de contrôle d’utilisation ou d’autorisation d’utilisation pour la partie partagée. »

Le présent règlement entrera en vigueur six mois après sa promulgation conformément à l'article 1 des Dispositions Complémentaires. Toutefois, conformément à l'article 3 des Dispositions complémentaires, les dispositions précédentes s'appliquent en ce qui concerne la responsabilité civile des immeubles vendus avant l'entrée en vigueur de la loi susvisée. Ainsi, la date de début de la partie exclusive des logements locatifs publics vendus après le 19 juin 2013 est la date de livraison au premier propriétaire du logement après conversion en vente.

L'entité du projet avait déjà l'obligation de réparer les défauts envers les locataires avant même la conversion en vente, conformément à l'article 36, paragraphe 2, de l'ancienne loi sur la gestion des logements collectifs (avant qu'elle ne soit modifiée par la loi n° 14853 du 10 février 2018). En fin de compte, grâce au nouvel article 9-2 de l'ancienne loi sur la construction d'appartements, cela n'est pas différent de faire supporter au locataire la même responsabilité en matière de garantie des vices pour un immeuble utilisé depuis longtemps que pour un immeuble nouvellement vendu. Du point de vue de l'entreprise, elle n'a d'autre choix que de se plaindre car elle sera confrontée à des obligations d'indemnisation pendant une période trop longue.

À cet égard, certaines entités du projet soutiennent que même après la conversion du logement locatif public en vente, la date de début de la période de garantie exclusive pour défauts doit être considérée comme le moment de la « première livraison après la construction ». Ceci est basé sur la décision de la Cour suprême du 10 mai 2012, 2011Da66610, etc., qui a statué que « même dans le cas d'un immeuble complexe converti en vente après location, la période d'exclusion de responsabilité pour défauts commencera à partir du moment où le complexe le bâtiment est livré par bail, et non à partir du moment de la conversion en vente.

La décision de la Cour suprême indique : « La réserve de l'article 671, paragraphe 1 du Code civil, qui est appliquée mutatis mutandis à l'article 9 de la loi sur la propriété et la gestion des immeubles d'habitation anciens (avant sa modification par la loi n° 7502 du 26 mai 2005), fixe uniformément la période d'exclusion de la responsabilité en matière de garantie pour défauts à 10 ans après la « livraison », sans tenir compte du type de défaut ou du moment de l'apparition du défaut. du défaut. Article 9 de l’ancienne loi sur la construction d’appartements et du Code civil « Au vu des dispositions des articles 667 à 671, il est raisonnable d’interpréter la « livraison » ci-dessus comme signifiant « la première livraison après la construction », quel que soit le lien de causalité de la livraison.

Cependant, l'avis de ce tribunal est qu'après la nouvelle création de l'article 9-2 de l'ancienne loi sur la construction d'appartements (avant sa révision le 3 juin 2014, loi n° 12738), la décision 2018Da245184 de la Cour suprême du 29 avril 2020, etc. stipule que « dans le cas d'unités converties en vente, la date de livraison au propriétaire de l'unité » à l'article 9-2, paragraphe 2, Point 1 de la loi révisée sur les immeubles d'habitation. Le sens semble avoir naturellement changé depuis que la décision a été rendue selon laquelle « il convient d'interpréter le sens comme « la date à laquelle l'occupation a commencé en tant que propriétaire d'un logement » plutôt que « la date de première livraison en tant que locataire ».

À l'avenir, on s'attend à ce que le conflit entre les entités du projet et les propriétaires de lotissements autour des logements publics locatifs en vue de leur conversion en prévente s'intensifie encore. Au total, 74 574 maisons devraient être converties en vente après location publique pendant 10 ans à partir de 2019. Il y a un nombre croissant de cas demandant la réparation de défauts dans des logements locatifs publics qui ont été convertis en vente au comité de médiation des litiges d'examen des défauts établi conformément à l'article 39 de la loi sur la gestion des logements collectifs.

Le ministère de la Justice, le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, ainsi que le Conseil d'audit et d'inspection sont également conscients de ce problème. Il est nécessaire de réviser les lois connexes, notamment l'article 9-2 de la loi sur les immeubles d'habitation, dès que possible.

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