【寄稿】不動産チャーター詐欺被害予防実戦ガイド

法務法人大輪キム・ジョンボム弁護士

住宅都市保証公社（ＨＵＧ）によると、家主がテナントに貸切金を返すことができず、住宅都市保証公社が代わりに弁済してくれる貸切保証事故規模が昨年一年４兆３３４７億ウォンを記録したという。私が働く対戦も同様に昨年からチャーター詐欺事件が急増し、現在進行中の事件リストを見ると、大田で有名なチャーター詐欺加害者たちをもちろん、複数の賃貸人と公認仲介士、韓国公認仲介士協会を相手にした各種訴訟を直接進めている。

もちろん、チョンセ詐欺を防止するための制度的解決方法論について、組織的かつ継続的な社会的議論が必要だが、極めて特殊な現実に生きる個人にとっては、「チョンセ詐欺被害を防止するための実践的なガイド」が早急に求められているように思われる。ここでは、訴訟手続きや契約相談における残念な点を中心に、今すぐ役立つ被害防止ガイドを取引段階ごとにまとめました。

まず「取引段階移転」なら「不動産登記事項証明書確認」が必須だ。これを通じて賃貸人の身元を確認することが重要だ。特に目的物が共同所有である場合、共有者電源の意思確認が明示的に必要である。

共有者の1人が出てきた場合、または共有者がすべて出ていない場合、代理契約が適切に行われたか確認が必要である（委任状、印鑑証明書の偽造を確認しなければならず、可能な限り、直接賃貸人と公認仲介事務所現場で貸切契約を締結することを推奨したい）。

また、先順位保証金債券の存在（転入世帯閲覧内訳書も必ずご確認ください。）、根抵当権の設定等を優先的に確認し、今後該当不動産目的物が終局的にオークション段階に達したとき、私の大切な貸切金を完全に回収できるかを計算しなければならない。

その他にも公認仲介会社を通じて賃貸人の税の滞納可否を確認し、貸切契約締結日に賃貸人側から未納国税・地方税の内容を閲覧する必要がある。

次に、「契約書作成等の取引段階」に突入した場合、各種特約を契約書の内容に含めることにより各種「安全装置」を設けておくことが重要であるが、その内容で①残金支給日以降の転入届及び確定日などで対抗力発生するまで、当該不動産目的物の譲渡を禁止する特約（及び損害賠償額の予定）、②上記のように所有権変動に一時的制限とともに、抵当権等担保権一切の設定を禁止する特約（優先弁済権を確保するため）、③目的物欠陥による貸切資金貸付が不可能な場合、その帰責事由を借り手に納める場合、これをすべて償還してこれを違反する場合、貸切契約を無効にし、その契約金の倍額を賠償する内容の特約などがある。

最後に「取引段階を終了」した場合、チャーター契約締結当日直ちに転入申告とともに確定日付を付与されなければならない。そして、可能な銀行を通じて貸切保証保険契約を締結してほしい。

それでも何か不思議な気持ちがあれば弁護士に積極的に相談されることを権限だ。私の財産の中で莫大な比重を占める貸切金を交付しながら各種安全装置をつけないと、生綿敷地の人に私の財産をただ好意に寄せて任せるものと変わらない。

キム・ジョンボム弁護士

法務法人大輪弁護士

- 最高裁判所、全州地方裁判所の国選弁護人
- 中央行政審判委員会国選代理人
- 韓国刑事訴訟法学会理事
- 韓国行政法学会運営理事
- 大田青年明日センター相談委員
- 光州高等検察庁令状審議委員会委員

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