分譲転換公共賃貸の瑕疵担保責任期間論議 [特別寄稿]

公共賃貸住宅は、公共住宅特別法第2条第1号(仮)目により賃貸又は賃貸した後、分譲転換をする目的で供給する住宅法第2条第1号による住宅である。賃貸義務期間が過ぎると承認を受けて分譲転換することができ、一定の要件を備えた賃借人は優先して分譲転換を受けることができる。

公共賃貸住宅に瑕疵が発生する場合、共同住宅管理法第36条から第37条によれば、入居者等は事業主体に瑕疵報酬を請求することができる。過去には、分譲転換以前の公共賃貸住宅の賃借人が事実上分譲転換権を保有しているにもかかわらず、建設会社にしよう保守を請求する権利がなかった。旧共同住宅管理法（2018. 2. 10. 法律第14853号に改正される前のもの） 第36条第2項が新設され、初めて欠陥保守請求権を行使できるようになった。

公共賃貸住宅の賃借人が欠陥補修を請求できるようになったのは、賃借人の保護においては歓迎することである。しかし、以後、公共賃貸住宅の分譲転換がなされる時は、事業主体の瑕疵担保責任が過度に長期間に延長され、不合理な結果を生むという点で問題がある。

旧集合建物法（2014.6.3. 法律第12738号に改正される前のもの）第9条の2によると、「瑕疵保守請求権の除擲期間は全有部分については区分所有者に引き渡された日から、共有部分については使用検査日又は使用承認日から起算」

この規定は附則第1条により公布後6ヶ月が経過した日から施行する。ただし、附則第3条により、上記法施行前に分譲された建物の担保責任に関しては、従前の規定に従うようにする。したがって、2013. 6. 19. 以降に分譲された公共賃貸住宅専有部分の起算日は、分譲転換以後最初の区分所有者に引き渡された日となる。

事業主体は、旧共同住宅管理法（2018.2.10.法律第14853号に改正される前のもの）第36条第2項により、分譲転換前にも、既に借受人に対する欠陥補修義務があった。結局、旧集合建物法第９条の２ 新設により、借受人が長期間使用した建物に対して新規分譲した建物と同じ瑕疵担保責任を再び負担することと変わらなくなったのである。事業主体の立場では過度に長期間保守義務を負担することになるという点で不満を提起するしかない。

これに関連して、一部の事業主体は、公共賃貸住宅を分譲転換した後にも、全油部分の瑕疵担保責任期間の起算日を「建築後最初に引き渡す」ときに見なければならないと主張する。これは最高裁判所 2012. 5. 10. 宣告 2011 66610 判決などが「賃貸後分譲転換された集合建物の場合でも分譲転換時点ではなく賃貸により集合建物を引き渡された時点から瑕疵担保責任の除擲期間が進行するという」と判示したことに。

上記最高裁判所の判決は、「旧集合建物の所有及び管理に関する法律（2005.5.26.法律第7502号に改正される前のもの）第9条が準用する民法第671条第1項ただし書は、瑕疵の種類や瑕疵の発生時点を考慮せず、一律的に下者担保責任あるが、旧集合建物法第9条と民法第667条から第671条までの各規定内容に照らし、上記「インド」は、インドの原因関係を問わず「建築後最初のインド」を意味すると解釈するのが妥当だ」と見た。

しかし、これらの裁判所の見解は、旧集合建物法（2014.6.3.法律第12738号に改正される前のもの）第9条の2が新設された後、最高裁判所2020.4.29.宣告2018多245184判決等第1号の「区分所有者に導いた日」の意味は、「借受人として最初に引き渡された日」ではなく、「区分所有者の地位で占有を始めた日」と解釈するのが妥当だという趣旨の判決をしたものとみて自然に変更されたものと見られる。

今後、分譲転換を目的とする公共賃貸住宅をめぐる事業主体と区分所有者との間の葛藤はさらに深まると予想される。 2019年以後10年間公共賃貸後、分譲転換予定の住宅が総7万4574世代に達する。共同住宅管理法第39条により設置された瑕疵審査紛争調整委員会にも分譲転換された公共賃貸住宅の瑕疵補修を要請する事件が増加している。

法務部、国土部、監査院などもこの問題を認識している。早速の日以内に集合建物法第9条の2をはじめとする関連法令を整備する必要がある。

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