新学期・理事鉄貸切契約集まる時期…多世代・多家具チャーター詐欺

新学期と春の理事鉄が重なる３月は前・月税契約が集中する時期だ。売り物が帰ると心が急になり、登記簿謄本確認や所有者対照などの基本手続きを省略したり、延期しやすい。それだけでなく、多家具・多世代・オフィステルなど住宅の種類によって確認すべき書類と注意事項が異なるという事実自体を知らない賃借人も少なくない。

チャーター詐欺師は、ほとんどこれらの借手の緊急を掘り下げています。実際にも二重契約や書類偽造などチャーター詐欺は年々繰り返されている。国土交通部資料によると、2026年1月末基準チャーター詐欺累積被害者は3万6,449人に達した。特に注目すべきのは、多世代・多家具住宅とオフィステルが全体被害タイプの約68.2％を占めるという点だ。被害者も4人のうち3人が40歳未満で、青年層に集中している。

被害が集中した多世代住宅と多家具住宅は外観は似ているが、法的構造はまったく異なる。多世代住宅は各世代別に登記されており、契約する号室の登記簿謄本が別々に存在し、そのため当該号室の権利関係だけ明確に取ればよい。しかし、貸切保証金が売買価格の70％を超えるいわゆる「缶通貨税」が少なく、注意が必要だ。

一方、多家具住宅は建物全体の所有者が一人である。このため、建物全体にかかったローンと他のテナントの権利まで一緒に確認しなければならない。私の預金よりも先に入居したテナントの預金の合計が建物価値を超える場合が頻繁だからだ。もしこのような状況でオークションが進めば後順位の内預金を全額回収しにくくなる可能性が高い。

実際、最近、最高裁判所及び各級裁判所でも、多家具住宅賃貸借仲介時に公認仲介会社が先順位賃借人の預金の合計額を正確に確認し、借受人に説明する義務があると判示しており、これを怠った場合、損害賠償責任を認めたことがある。

したがって、徹底した事前点検だけが被害を防ぐことができる唯一の方法だ。契約前には必ず賃貸人の身分証の原本と登記負傷の所有者を対照する必要がある。代理人と契約するときは、委任状と印鑑証明書をより慎重に確認しなければならない。

また、貸切保証金返還保証に加入可能かどうかを事前に確認することも良い。保証機関が加入を拒否すれば、該当不動産の権利関係に問題があるという強力な信号だ。残金を払う前にも登記簿謄本を再発行され、その間、根抵当権などが追加されなかったか最終確認しなければならない。

ただし、ますます巧妙になる詐欺手法を個人が完全にろ過するには限界がある。建築物台帳と登記簿の一致の有無、賃貸人の税の滞納による差し押さえリスクなどは個人が見逃しやすい領域だからだ。したがって、契約前の段階で専門家から法律レビューを受けることが最も安全である。

もし被害が発生した場合、迅速な対応が生命である。状況に応じて内容証明発送、賃借権登記命令申請、刑事告訴など可能な法的手段を直ちに検討しなければならない。対応手順と時期によってデポジット回収の可能性が大きく異なる可能性があるからだ。

貸切詐欺は何よりも予防​​が最善であるだけに、契約過程で生じる些細な疑問も軽く渡してはならない。大切なデポジットを安全に守るために、契約の全過程を慎重にチェックして確認する慎重さが、これまで以上に必要な時点だ。

ヒント：法務法人大輪カン・デヒ弁護士

ジン・ガヨン・ロイシュー（lawissue）記者 news@lawissue.co.kr

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