再建築の分担金爆弾、組合員が必ず確認すべき法的チェックポイント

ソウルの主要な再建築団地を中心に、追加分担金の負担が急増している。事業初期に数千万ウォン水準と予想された分担金が管理処分計画の段階で数億ウォン台に跳ね上がる事例が続出し、工事費の上昇と金融費用の増加のあおりが組合員にそっくり転嫁される様相だ。一部の団地ではいわゆる「分担金逆転現象」まで取り沙汰され、入居権放棄の事例も発生している。

これに関連してソン・ユジュ法務法人（有限）テリュン弁護士は「分担金紛争は管理処分計画の妥当性や事業費算定過程の適法性の問題と直結する場合が多い」とし、「多額の分担金の告知書を受け取る前に、初期の段階で関連する法的手続きを綿密に確認することが何よりも重要だ」と説明した。以下はソン弁護士との一問一答。

Q. 分担金はどのような基準で決定され、追加分担金が膨らむ理由は。
A. 管理処分計画の樹立時、分担金は組合員が新たに分譲を受けるマンションの組合員分譲価から既存資産の認定額（権利価額）を差し引いた金額で算定される。都市および住居環境整備法（以下、都市整備法）第74条第1項第6号は、管理処分計画に整備事業費の推算額およびそれに伴う組合員の分担規模・分担時期を必ず含めるよう規定している。問題は、事業進行の過程で施工社の工事費引き上げ、金利上昇に伴う金融費用の増加、頻繁な設計変更などで総事業費が急増する際に発生する。総事業費が増えれば比例率が下落し、組合員の権利価額も減り、その差額が追加分担金として転嫁される（都市整備法第74条第1項第6号）。

Q. 追加分担金の通報を受けた組合員は何から確認すべきか。
A. 追加分担金の通報を受けたからといって直ちに納付の可否を決定してはならない。まず増額の事由と算定根拠を確認し、都市整備法上必要な手続きが適法に履行されたかを見なければならない。核心は追加分担金納付義務の確定要件だ。判例は「組合員に追加分担金納付義務が確定的に発生するためには、管理処分計画の変更認可があるか、少なくとも組合員総会で整備事業費の組合員別分担内訳に対する議決が明示的にあらねばならない」と判示している。都市整備法第45条第1項第8号は「整備事業費の組合員別分担内訳」を総会議決事項として明示しており、同項第10号は管理処分計画の樹立・変更も総会議決事項として規定している。管理処分計画の変更のための総会には組合員の100分の20以上が直接出席せねばならず（都市整備法第45条第10項）、整備事業費が100分の10以上増える場合には組合員3分の2以上の賛成が必要だ（都市整備法第45条第4項）。あわせて都市整備法第29条の2による工事費検証の対象かどうかも必ず確認すべきだ。組合員5分の1以上が要請するか、工事費増額比率が事業施行計画認可以前の施工者選定の場合は100分の10以上、以降の選定の場合は100分の5以上のときには、韓国不動産院など整備事業支援機構に工事費検証を義務的に要請せねばならない（都市整備法第29条の2第1項）。これは工事費算定の適正性を客観的に検証されうる核心的な防御手続きだ。

Q. 分担金を納付できなかったり拒否したりすると、どのような問題が発生するか。
A. 分担金を延滞すれば延滞利息が発生し、移住費・中途金融資が制限されうる。未納が長期化すれば組合定款により組合員資格の喪失や分譲契約解除の手続きが進められうるうえ、最悪の場合、現金清算の対象となりうる。適法な手続きを経ずに無条件で納付を拒否すれば予想外の不利益が発生しうるだけに、紛争がある場合には合法的な法的対応と納付の可否を併せて検討することが重要だ。資金調達の方策と権利保護の方策を初期から専門家と相談して決定することが、資産を守る最も安全な道だ。

Q. 手続きに問題があると判断されれば、どのような法的対応が可能か。
A. 追加分担金紛争の核心は金額自体よりも手続きの適法性だ。管理処分計画の変更認可なく、または組合員別分担内訳に対する総会議決なく徴収された追加分担金は、法律上原因のない利得として不当利得返還請求の対象となる。総会議決や工事費検証など法定手続きに瑕疵があれば、総会決議無効確認訴訟（当事者訴訟）を検討できる。管理処分計画の変更認可が告示された場合には管理処分計画の取消・無効確認訴訟（抗告訴訟）を提起せねばならず、取消訴訟の場合は認可告示日から90日以内に提起せねばならず（行政訴訟法第20条）、必要時には執行停止申請を並行するのが望ましい。ただし移転告示が効力を発生した以降は管理処分計画の無効を争う法律上の利益がなくなるため、移転告示前に速やかに権利救済を受けることが重要だ。

イ・ドンオ記者 (canon35@mt.co.kr)

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