商業ビル内の同種営業の紛争、業種制限の拘束力と既存商人の対応法とは？

-ピョン・グァンフン法務法人(有限)大輪 弁護士 法律コラム

店を運営している最中に、すぐ隣や同じ階に同一の業種の店舗が新たに入居すれば、既存の商人は大きな当惑とともに営業損失に直面することになる。商業ビル内の重複業種の入居を防ぐために抗議するが、新たに入居した店主は「当該商業ビルの規則を作るときにいなかった」とか「賃貸借契約書に業種を制限するという内容がなかった」という理由で対抗する場合が多い。それでは既存の商人は、具体的な合意や契約がなかったという理由で商圏侵害を甘受しなければならないのだろうか。結論から言えば、法はこのような状況で既存入居者の正当な権利を保護する明確な基準を設けている。

商業ビルの分譲過程で設定された業種制限の約定は、商人同士の私的な約束を超えて、当該店舗に付与された一種の独占的運営権という財産的価値を持つ。大法院の判例などによれば、商業ビルの分譲を受けた人々は、特別な事情がない限り相互間で業種制限の義務を受忍し遵守することに黙示的な同意をしたものと見なされる。特にこれは店舗の権利と一体化して承継されるため、店舗を新たに買い入れた譲受人や賃借して入居した新規賃借人にも例外なく適用される。したがって、新規の賃貸借契約書に業種制限の文言が抜けていたとしても、新規入居者が同種営業を強行すれば、既存の商人は裁判所を通じて営業禁止を請求できる権利を持つ。

また、最初の分譲当時に建築主が個別店舗の業種を明示的に指定していなかったとしても、既存の商人の権利を保護される道は開かれている。入居後、商業ビルの所有者全員で構成された管理団が集合建物法の定める議決定足数を満たして業種制限の管理規約を制定したのであれば、これもまた法的に十分な拘束力を持つためだ。このような規約は所有者の核心的な財産権と結びつくため、事後に制限を解いたり変更したりするには、各店舗を保有している本当の持ち主、すなわち個別店舗の所有者たちの厳格な合意が必須だ。新規の借主が任意に無視したり、借主同士で互いに黙認したりしたからといって、商業ビルの規約の効力が消えるわけではない。

実際に筆者が遂行した事件の中に、長らく店舗を運営してきた商人が、後から入居して同種業種の営業を始めた新規入居者を相手に営業禁止を請求し、権利を認められた事例がある。当時、新規入居者は、商業ビルの自治規約が作られた当時、自分は商業ビルに入居すらしておらず当該規約に署名同意したこともないので効力の適用を受けないと対抗した。しかし裁判所は既存の商人の側に立った。たとえ建築主の初期の指定がなかったとしても、適法な手続きと定足数を経て制定された管理規約は商業ビル全体に対抗力を持つと見たのである。また、規約の制定に参加していない新規入居者であっても、商業ビルに進入した以上、既存の規約を遵守する義務があると明示し、既存の商人の権利を認めた。

それでは、このような状況に直面した商人はどう対処すべきか。新規の店主と感情的にもめるよりも、客観的な根拠をもとに法律的対応に乗り出さなければならない。まず、商業ビルの管理団規約や最初の分譲契約書などを確保し、自分たちの商業ビルに業種制限の約定が存在するという事実と、その具体的な保護範囲を立証する書類を用意することが重要だ。その後、新規店舗の取扱品目や営業方式が自分の業種と実質的に重なるという客観的資料(現場写真、領収書、販売物品の内訳など)を収集し、裁判所に営業禁止の仮処分を申請できる。さらに、不法な商圏侵害によりすでに発生した売上減少などの被害があれば、それに対する損害賠償請求も並行できる。商圏侵害は直ちに営業損失につながる重要な問題であるだけに、事案の初期から関連法理に明るい法律専門家の助力を受け、体系的に対応して正当な権利を保護されることが賢明な方法だ。

イ・ドンオ記者 (canon35@mt.co.kr)

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