明渡し訴訟に対応する弁護士はいるだろうか。明渡し訴訟はどのように進めればよいのか。

私は配偶者との共同名義でアパートを所有しており、賃借人に家賃で賃貸している。ところが賃借人が数か月にわたり家賃と管理費を支払っておらず、連絡もよく取れない状況である。退去を求める内容証明も送ったが返送された。これ以上待つには損害があまりに大きくなりそうで、賃借人に対する明渡し訴訟を考えているが、明渡し訴訟はどのような手続きで進行するのか、滞った家賃と管理費も併せて受け取れるのかが気になる。明渡し訴訟に対応する弁護士がいれば、力を貸してほしい。

明渡し訴訟の弁護士

回答

公開日: 2026-01-26

著者 : コ・ビョンジュン

明渡し訴訟は、賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人が住宅を継続して占有している場合に、賃貸人が裁判所を通じて退去と引渡しを求める手続きである。

質問のあった事案のように、家賃・管理費が長期間未納であり、賃借人が連絡を回避している場合であれば、明渡し訴訟を検討することができる。

まず重要な点は、賃貸借契約を適法に解除できる事由があるかどうかである。

民法によれば、建物の賃貸借において賃料が2期以上延滞した場合、賃貸人は契約を解除することができる。

すでに数か月にわたり家賃が未納の状況であれば、法律上、契約解除の要件は満たされている可能性が高い。

内容証明が返送されたからといって、訴訟が不可能になるわけではない。

賃料延滞という客観的な契約違反の事実自体が解除事由となるため、賃借人が故意に文書を受領しなくとも、賃貸人の解除権が制限されることはない。

明渡し訴訟を提起する際には、住宅を明け渡すよう求める引渡し請求だけでなく、実際に引き渡される日までの家賃相当額の不当利得、そして未納の管理費全額を併せて請求することができる。

これにより、退去と同時に金銭的な損害の回復も併せて図ることができる。

手続きは一般的に① 契約解除事由の発生 → ② 退去要請および解除の意思表示 → ③ 明渡し訴訟の提起 → ④ 判決の宣告 → ⑤ 必要時の強制執行の順序で進行する。

ただし明渡し訴訟は、契約解除の適法性、延滞金額の算定、引渡し時点までの金銭請求等、複数の法的争点を併せて整理しなければならない手続きであるため、初期対応が極めて重要である。

準備段階で明渡し訴訟に対応する弁護士とともに賃貸借契約書、家賃・管理費の未納内訳、内容証明の資料等を体系的に整理することで、明渡し訴訟が円滑に進行する。

賃借人の無断占有により財産権の行使に困難を抱えている場合は、事案がさらに悪化する前に、明渡し訴訟に対応する弁護士との相談を通じて、現在の状況において最も適切な対応の方向を点検することを勧める。