不動産強制執行はどのように進めればよいのだろうか。

こんにちは。大綸法律事務所の不動産専門弁護士である。

不動産強制執行は、民事訴訟で勝訴判決を得たにもかかわらず相手方が判決内容を履行しない場合に、判決を実際の権利として実現するために行う手続である。

判決文を受け取れば全ての手続が終わったと考える者も多いが、相手方が自発的に金銭の支払や引渡しを行わない場合には、強制執行によってのみ権利を実現できる。

強制執行を行うためには、まず執行権原が必要となる。執行権原とは、債権者の権利と債務者の義務が公的に証明された文書を意味し、代表的には確定判決がこれに該当する。

判決は、控訴期間が経過するか上告審まで全て終了して初めて確定し、確定した後にのみ強制執行が可能となる。このほか、調停調書、和解調書、支払命令なども執行権原となり得る。

執行権原を確保したならば、次に執行文の付与を受けなければならない。

執行文は、当該判決や決定に基づき債権者が債務者に対して強制執行を行えるという事実を証明する文書であり、管轄裁判所で発給を受けることができ、執行文が付与されて初めて実際の強制執行手続に着手できる。

不動産強制執行のためには、債務者の財産状況を正確に把握することが重要である。

債務者が不動産を所有している場合には、当該不動産について強制競売を申し立てる方法で執行が行われる。

そのために登記簿謄本により所有の有無を確認し、必要であれば金融取引情報の提供要求などを通じて、預金や給与など他の財産も併せて調査できる。

強制執行の方法は、債務者の財産の種類によって異なる。

不動産には強制競売が行われ、預金や給与については債権差押え及び取立命令や転付命令が活用される。

例えば金銭債権に関する判決を得た場合、債務者がマンションを所有していれば、当該不動産を競売に付し、売却代金から弁済を受ける方法で執行が行われる。

実務では、債務者が強制執行を免れるために財産を隠匿したり第三者に移転したりする場合も少なくない。

このような場合には、債権者代位権や詐害行為取消権を行使して財産を再び執行の対象に戻すことができるが、これには別途の訴訟が必要であり法理の検討が複雑であるため、専門家の助力が不可欠である。

不動産強制執行は、執行の可能性、先順位の権利関係、競売の実益などを総合的に検討しなければならない法的手続である。

特に債務者が多数の財産を保有していたり財産を隠匿していたりする場合には、不動産専門弁護士の助力なしには実質的な権利回復が難しいことがある。

勝訴判決は権利実現の終わりではなく始まりにすぎないため、訴訟の段階から判決後の強制執行の可能性まで併せて考慮し、不動産専門弁護士と対応戦略を立てることが重要である。