[Вклад] Практическое руководство по предотвращению ущерба от мошенничества с арендой недвижимости

Адвокат Ким Чон Бом из юридической фирмы Дэрюн

По данным Корпорации жилищных и городских гарантий (HUG), масштаб несчастных случаев, связанных с гарантиями аренды, которые Корпорация жилищных и городских гарантий возмещает от имени арендодателей, не возвращающих арендную плату арендаторам, в прошлом году составил 4,3347 трлн вон. В Тэджоне, где я работаю, количество дел о мошенничестве с арендой жилья резко возросло с прошлого года, и если вы посмотрите на список текущих дел, вы увидите, что различные иски подаются непосредственно против известных преступников, совершивших мошенничество с арендой жилья в Тэджоне, а также против различных арендодателей, агентов по недвижимости и Корейской ассоциации агентов по недвижимости.

Конечно, существует потребность в структурированном и постоянном общественном обсуждении методологий институциональных решений для предотвращения мошенничества в чонсе, но для людей, живущих в чрезвычайно специфической реальности, «практическое руководство по предотвращению ущерба от мошенничества в чонсе», по-видимому, срочно необходимо. Ниже приводится руководство по предотвращению ущерба, которое полезно прямо сейчас, сгруппированное по этапам сделки, с акцентом на достойных сожаления аспектах судебных исков и консультировании по контрактам.

Прежде всего, если это «до стадии сделки», необходимо «подтвердить свидетельство о регистрации недвижимости». При этом важно подтвердить личность арендодателя. В частности, если объект находится в совместной собственности, требуется явное подтверждение намерения всех совладельцев.

При появлении одного из совладельцев или неявке всех совладельцев необходимо проверить правильность заключения агентского договора (доверенность и свидетельство о печати необходимо проверить на подделку, а по возможности рекомендуется заключить договор аренды непосредственно с арендодателем в офисе риэлтора).

Кроме того, необходимо предварительно проверить наличие старшего залога (обязательно проверьте историю просмотров заселения), установление залога и т. д., а также посчитать, сможете ли вы полностью вернуть свой драгоценный залог, когда рассматриваемый объект недвижимости в конечном итоге дойдет до стадии аукциона.

Кроме того, необходимо через лицензированного агента по недвижимости проверить, имеет ли арендодатель задолженность по налогам, и просмотреть подробную информацию о неуплаченных национальных и местных налогах арендодателя на дату заключения договора аренды.

Далее, если вы вступили в «этап сделки, такой как написание договора», важно подготовить различные «защитные устройства», включив в содержание договора различные специальные положения, которые включают в себя: ① специальное соглашение, которое запрещает передачу рассматриваемого объекта недвижимости после даты выплаты остатка до тех пор, пока не возникнет возражение из-за отчета о въезде и подтвержденной даты (в случае нарушения за арендатором сохраняется право расторгнуть договор аренды и назначается сумма компенсации за ущерб); ② временное ограничение на изменение права собственности, как указано выше. Кроме того, существует специальный договор, который запрещает создание каких-либо обеспечительных прав, таких как ипотека (для обеспечения права на приоритетный платеж), ③ специальный договор, который спрашивает арендодателя, который виноват, невозможно ли занять арендованные деньги из-за дефекта предмета аренды, ④ если есть налоговая задолженность, она должна быть погашена в полном объеме до наступления срока погашения остатка, и если это нарушается, договор аренды аннулируется, а депозит компенсируется в удвоенном размере.

Наконец, если вы «завершили этап сделки», вы должны подать отчет о въезде сразу в день подписания договора аренды и получить дату подтверждения. Также, по возможности, просим заключить договор страхования гарантии аренды через банк.

Тем не менее, если у вас есть в чем-то сомнения, рекомендуем активно обратиться за консультацией к юристу. Если вы не примете различных мер безопасности при выдаче депозита, составляющего огромную часть ваших активов, это ничем не отличается от того, чтобы доверить свои активы незнакомому человеку, полагаясь на его благосклонность.

Адвокат Чонбом Ким

Юрист юридической фирмы Дэрюн

- Общественный защитник в Верховном суде и районном суде Чонджу.
- Всенародно избранный представитель Центральной административной апелляционной комиссии.
- Директор Корейского общества уголовно-процессуального права
- Директор по операциям Корейской ассоциации административного права
- Консультант Центра «Молодежь завтрашнего дня» в Тэджоне
- Член Комитета по рассмотрению ордеров Генеральной прокуратуры Кванджу.

[Просмотреть полную статью] - [Вклад] Практическое руководство по предотвращению ущерба от мошенничества с арендой недвижимости