[Эксклюзив] Подозрительный арендованный дом в Чонджу все еще «продается»

Подозрения в крупномасштабном мошенничестве с чартерами возникают в Чонджу, Чолла-Пукто.

«Текущие события IN» разыскал здание, принадлежавшее под заимствованным именем г-ну Кваку, арендодателю, на основе показаний арендаторов и списков недвижимости, сдаваемой в аренду.

Масштабный случай невозврата арендных залогов произошел в Чонджу провинции Чолла-Пукто. Арендаторы, не получившие обратно свой залог, вызывают подозрения в мошенничестве при аренде и подают в суд, в том числе регистрируют договор аренды. Арендодателем является г-н Квак. По данным «Текущие события IN», недвижимость, которая, по оценкам, принадлежит арендодателю г-ну Кваку, составляет 89 многоквартирных домов (6 зданий) только в Чонджу и 94 многоквартирных дома (6 зданий). Среди арендованных домохозяйств, для которых «Sisa IN» проверил копии реестров, 34 уже установили регистрацию аренды (способ защиты арендаторов, которые не получили обратно свой залог). В районе Чонджу провинции Чолла-Пукто впервые произошел масштабный невозврат арендного залога.

Джэхён Ли (псевдоним, 30 лет), офисный работник, живущий в Чонджу, Чолла-Пукто, в июне 2021 года переехал в многоквартирный дом в Вансангу, Чонджу, недалеко от своего места работы. Арендный залог составил 85 миллионов вон, а срок контракта - 2 года. Они сказали, что я не могу подписаться на гарантию возврата арендного залога. Владельцем, указанным в реестре (свидетельство со всеми зарегистрированными данными), был г-н Ким, но фактическим арендодателем выступал сын г-на Кима, г-н Квак. Г-н Квак сказал: «10 лет назад я стал просроченным по кредиту, когда занимался бизнесом. Единственным человеком, которого я мог использовать, было имя моей матери, поэтому я использовал имя моей матери».

Прежде чем подписать договор аренды, Джэхён Ли спросил агента по недвижимости г-на Кима, безопасно ли здание. На здание, которое г-н Квак приобрел за 750 миллионов вон на имя своей матери в ноябре 2020 года, была заложена ипотека на сумму 538 миллионов вон. Брокер г-н Ким сказал встревоженному г-ну Ли: «У г-на Квака, арендодателя, большой бизнес и много недвижимости, включая здания, поэтому вам не придется беспокоиться о возврате залога». Не только г-н Ли, но и шесть соседних арендаторов, подписавших контракт с г-ном Кваком через агента по недвижимости г-на Кима, слышали ту же историю. Большинство из них — молодые люди примерно того же возраста, что и Ли, в возрасте от 20 до 30 лет.

Прошел год и девять месяцев с тех пор, как Джэхён Ли подписал договор аренды. В марте прошлого года, за три месяца до истечения срока действия договора аренды, г-н Ли сказал домовладельцу г-ну Кваку, что переедет в другое место, когда контракт истечет. Г-н Квак также ответил, что понимает. Однако нового арендатора найти не удалось. Арендодатель, г-н Квак, объяснил г-ну Ли, что это произошло потому, что арендатор по имени г-н Чо (31 год), живший в том же здании, зарегистрировал договор аренды в апреле того же года.

Арендаторы, не получившие залог до окончания срока действия договора, могут подать заявление на оформление аренды уже на следующий день. Дом с зарегистрированной регистрацией аренды означает, что арендодатель не вернул залог. Как арендатору, который ищет новый дом, у вас нет другого выбора, кроме как сопротивляться. В начале июня 2023 года домовладелец г-н Квак сказал г-ну Джэхёну Ли: «Пожалуйста, подождите еще два месяца». «Здание H в Токджингу, Чонджу, было продано с аукциона за 4,5 миллиарда вон, но деньги там привязаны. Его уговорили, что кредит будет выдан из здания H через два месяца, примерно в августе 2023 года. Господин Ли не совсем понял, но когда он сказал, что есть обстоятельства, он ответил: «Я просто подожду два месяца».

«Превратите 4,5 миллиарда вон в 18 миллиардов вон».

Лишь позже я узнал, что г-н Ким, агент по недвижимости, который убедил меня, что «нет проблем с возвратом залога», был переплетен финансовыми интересами с г-ном Кваком, домовладельцем. Согласно объяснению арендодателя г-на Квака , брокер г-н Ким является брокером 60-70% объектов недвижимости, принадлежащих г-ну Кваку (см. <Рисунок 1>). Генеральным директором компании «R Company», которая приобрела здание H на аукционе, является брокер г-н Ким. В корпоративном реестре R Company мать арендодателя г-н Квак значится как директор компании. Брокер г-н Ким, генеральный директор «R Company», сказал : «Это не имеет никакого отношения к арендному залогу (который г-н Квак должен вернуть арендаторам). Я просто одолжил имя, а он (г-н Квак) руководит операцией. Я никогда не получал от нее ни копейки (R Company)».

Арендодатель Квак приобрел здание H на имя R Company за 4,5 миллиарда вон в апреле 2023 года, пока Джэхён Ли ждал возврата арендного залога. Г-н Квак рассказал «Sisa IN»: «Изначально я занимался арендой и дизайном интерьеров. Из-за «случайного мошенничества с арендой виллы King» спрос на (аренду) снизился. Поэтому я изменил направление своего бизнеса. Выплатить 1–2 миллиарда вон в чонсе сложно. «Это ничего», — утверждает он.

История арендатора Ли Джэ Хёна иная. С июля 2023 года домовладелец г-н Квак не часто отвечал на телефонные звонки. Мне пришлось неоднократно оставлять текстовые сообщения со словами «Пожалуйста, позвоните мне» 10, 24 и 25 июля. Даже в августе 2023 года, когда планировалось вернуть депозит, связаться с ними было сложно. Г-н Квак попросил г-на Ли подождать еще немного, поскольку он отдаст ему проценты по кредиту. Дата, когда г-н Квак пообещал вернуть залог, переносилась одна за другой.

После постоянных попыток связаться с г-ном Ли Джэ Хёном, он встретился с арендодателем, г-ном Кваком, 11 ноября 2023 года. К концу декабря того же года г-н Квак написал меморандум, в котором говорилось: «Я немедленно верну весь залог в размере 85 миллионов вон». Г-н Ли поверил меморандуму, написанному г-ном Кваком. 1 декабря того же года я подписал договор на строительство нового дома. Первоначальный взнос составил 26 миллионов вон. Однако по мере приближения даты возврата депозита снова поговорить с г-ном Кваком стало сложно. «Пожалуйста, позвони мне (4 декабря)», «Пожалуйста, позвони мне (5 декабря)», «Почему ты мне не звонишь?» (6 декабря)» Я оставил сообщение г-ну Кваку. Только 7 декабря г-н Квак отправил текстовое сообщение со словами: «Пожалуйста, продлите срок на два месяца».

'Нет. «Я больше не доверяю боссу». Если депозит не будет возвращен, авансовый платеж в размере 26 миллионов вон, который заплатил г-н Ли, также будет потерян. Вместо того, чтобы избегать звонков Ли Джэ Хена, г-н Квак только оставил сообщение, в котором говорилось: «Что-то плохое происходит дома», «Я в трауре, поэтому у меня не хорошее настроение» и «Я заплачу проценты, поэтому, пожалуйста, продлите срок на шесть месяцев». Господин Ли сказал это, вспомнив ситуацию на тот момент. "Это было так тяжело. Я не могла спать, поэтому много пила каждый день. Потом у меня развился острый панкреатит. Психиатр поставил мне диагноз депрессия, и я переносила ее, принимая лекарства от депрессии и снотворные. Как только я начала принимать снотворные, я не могла их прекратить, поэтому принимаю их до сих пор". Не в силах больше ждать, г-н Ли начал судебные иски, в том числе подал заявление о предварительном аресте недвижимости 12 декабря 2023 года и подал иск с требованием вернуть залог.

Нужно спасти арендодателя?

Ли Джэ Хён — не единственный арендатор, который не может связаться со своим домовладельцем, г-ном Кваком. Арендаторы г-на Квака часто посещают здание H, расположенное в районе Токджин-гу, Чонджу. Г-н Шин, который управляет индивидуальным бизнесом недалеко от здания H, рассказал: «Однажды молодые люди в возрасте около 20 лет, которым на вид было около 30, если бы они много ели, пришли в магазин. Они спросили, придет ли владелец (г-н Квак, домовладелец) сюда (здание H). Я жил в студии недалеко от университета Чонджу и подписал контракт на другое место в день переезда, но владелец сказал, что не возьмет залог. Они сказали, что они пришлось заставить его выехать, но владелец не отвечал на телефонные звонки».

22 февраля этого года было решено начать обязательный аукцион по продаже многоквартирного дома А, где живет Джэхён Ли. Лишь в конце февраля Джэхён Ли узнал, что здание может быть продано с аукциона. Это связано с тем, что к входной двери каждого домохозяйства было прикреплено уведомление о начале жилищного аукциона. В ответ на вопрос г-на Ли о том, что произошло, домовладелец, г-н Квак, сказал: «В любом случае, когда кредит (на здание H) будет выдан в марте, все будет урегулировано, так что не волнуйтесь. Банк решил связаться с вами послезавтра и сообщить сумму кредита и сроки», и попросил г-на Ли даже собрать все объявления об аукционе, вывешенные перед входными дверями других арендаторов. Г-н Ли считал, что другие арендаторы тоже должны знать, поэтому отказался, заявив, что не может этого сделать.

Обещание господина Квака, домовладельца, который сказал нам не волноваться, что он погасит кредит, как только он выйдет в марте, не было выполнено. В результате репортажа «Текущие события IN» г-н Квак до недавнего времени не мог определиться с банком, в котором он мог бы получить кредит. В телефонном разговоре с г-н Квак сказал: «Сейчас я свяжусь с несколькими банками. Я предоставлю (кредит) в Кёнги или Сеуле, а не в Чонбуке, который рассматривает аукционные лоты консервативно. (Здание H) имеет оценочную стоимость в 11 миллиардов вон, поэтому (кредит) составит около 7 миллиардов вон», и заявил, что арендные депозиты арендаторов могут быть возвращены в течение августа или сентября.

В середине мая 10 жильцов дома Джэхёна Ли собрались вместе и создали групповую комнату KakaoTalk. Существует множество арендаторов, которые не получили обратно свой залог, несмотря на то, что срок их аренды закончился, и арендаторов, у которых еще действуют оставшиеся условия договора. Г-н Ли предложил ему рассмотреть возможность подачи коллективной жалобы, но пока преобладает мнение «подождать немного». Некоторые арендаторы говорят: «Мистер. Квак — трудолюбивый человек, который управляет несколькими предприятиями. Он также утверждал: «Это произошло потому, что бизнес пошел не так, так что давайте подождем еще немного». Брокер г-н Ким также подчеркнул этот момент и выступил в защиту г-на Квака. Г-н Ким, брокер, рассказал : «(Даже если мы подаём иск), правительство не выплатит ни копейки из залога арендатора. Поскольку у арендодателя всё ещё есть некоторый капитал, мы все должны работать вместе, чтобы спасти арендодателя. С точки зрения арендатора, лучше собрать хотя бы немного (проценты по кредиту) и подождать».

Джэхён Ли сказал, что понимает осторожное отношение других арендаторов. "Г-н Квак не просил меня просто подождать, а объяснил ситуацию, поэтому я сначала ждал. Я продолжал ждать еще немного, еще немного, а потом прошел год. Сначала я очень, очень отрицал, что это произошло со мной. Потом я разозлился, а потом у меня была депрессия. Я много думал: "Что реально?" Последний шаг - сдаться".

Арендодатель Квак сказал: «Я начал этот бизнес зимой 2020 года». Это метод покупки старых многоквартирных домов или многоквартирных домов, их отделки и последующей сдачи в аренду по цене, превышающей цену продажи. Г-н Квак сказал: «Из-за внутренней стоимости он не пригоден для ежемесячной аренды. Он весь сдан в аренду. Арендаторы приходят и подписывают контракты, увидев, что мы повысили стоимость внутренней отделки». «Sisa IN» отследила здание, которое на самом деле принадлежало г-ну Кваку, на основе объявлений о недвижимости, выставленных в аренду на платформе недвижимости брокером г-ном Кимом, и показаний арендаторов. В результате освещения «Текущие события IN» г-н Квак приобрел 6 многоквартирных домов и 6 многоквартирных домов в течение примерно 2 лет с ноября 2020 года по октябрь 2022 года. Если подсчитать количество домохозяйств, общее количество составит 183 (см. <Рисунок 2>).

Остается много вопросов о процессе покупки недвижимости г-ном Кваком. Самая большая проблема – закупки под заимствованными названиями. В процессе покупки этих домов г-н Квак дополнительно использовал имена других людей, а также своей матери г-на Ким. Г-н Квак объясняет: «(Люди, указанные в качестве владельцев) являются знакомыми. Это связано с налогом на регистрацию трудоустройства. Я занимаюсь всем управлением». Г-н Ким, брокер, который выступал посредником при продаже недвижимости г-ном Кваку, также показал, что эти дома на самом деле принадлежали г-ну Кваку.

Многие из этих домов уже имели регистрацию аренды. Общее количество регистраций аренды, зарегистрированных с 13 февраля прошлого года по 20 июня этого года, составляет 34. Общий невозвращенный арендный залог, который может быть подтвержден копией реестра и суммой регистрации права аренды, составляет 2,3431 миллиарда вон. Предполагается, что невозвращенная сумма арендного залога, в отношении которого не была оформлена регистрация аренды и не были предприняты судебные иски, превышает эту сумму.

Хотя ситуация настолько серьезна, арендодатель г-н Квак и агент по недвижимости г-н Ким фактически критикуют арендаторов, зарегистрировавших аренду, как «эгоистичных». Г-н Ким, агент по недвижимости, сказал: «Некоторые арендаторы думают только о себе и подают заявку на регистрацию аренды. Я сказал им не делать этого. Если они завершат регистрацию аренды, кредит на аренду не будет доступен, и арендодатель не сможет себе это позволить. Нам нужно облегчить бремя арендодателя. Это одно из ноу-хау, которое позволит мне вернуть арендный залог, который я заработал, работая в сфере недвижимости в течение 20 лет».

Среди многоквартирных домов, принадлежащих арендодателю г-ну Кваку (на другое имя), многоквартирный дом I является единственным, не имеющим регистрации аренды. Г-н Ким, брокер, сказал: «Я объяснил и убедил арендатора многоквартирного дома, что приказ о регистрации аренды не является ответом. Я предложил способ. Я многоквартирный дом выбрал нового арендатора (в апреле этого года) и вернул залог (через брокерскую деятельность)». Говорят, что он убедил их, сказав, что, если они будут терпеливо ждать, они смогут привлечь других арендаторов, получить от них залог за аренду и вернуть его. Это также означает, что дом, принадлежащий г-ну Кваку (заимствованное имя), все еще продается на местном рынке аренды. Фактически, в результате репортажа , дом, принадлежавший г-ну Кваку (заимствованное имя), при посредничестве агента по недвижимости г-на Кима, был сдан в аренду. По состоянию на 8 июля на брокерской платформе по недвижимости многоквартирный дом, который я выставил в аренду на имя брокера г-на Кима, содержал надписи: «Это отличный дом для жизни в одиночестве с домашним животным» и «Возможна также помесячная арендная плата».

Некоторые арендаторы плачут и решают продлить договор аренды, даже слишком поздно осознав, что изначально заключили договор аренды по слишком высокой цене. Арендатор, проживающий в многоквартирном доме, принадлежащем г-ну Кваку под заимствованным именем, еще раз продлил срок возврата депозита при условии, что г-н Квак возьмет на себя ответственность за уплату процентов по кредиту по арендному депозиту. Арендатор, подписавший договор аренды на 80 миллионов вон, сказал: «Разница между текущей публично объявленной ценой квартиры (14 миллионов вон) и залоговым депозитом составляет 66 миллионов вон, что слишком велико. Я понял, что будет сложно вернуть всю арендную плату, даже если я выставлю ее на аукцион с возможностью дать отпор, поэтому я сдерживаю слезы и пытаюсь решить вопрос любым возможным способом, принимая во внимание ситуацию арендодателя. Это не потому, что я доверяю домовладелец Это ситуация, которая сделала меня таким. — Это так, — сказал он.

Хотя многоквартирный дом, в котором живет Джэхён Ли, по закону является домом на одну семью, в одном здании проживает несколько домохозяйств (до 19 семей), а приоритеты арендаторов различаются в зависимости от отчета о заселении и даты подтверждения. Если существует залоговое удержание, обеспечивающее банковский кредит в качестве старшего, требование о банковском кредите имеет первостепенный приоритет. Затем арендаторы занимают 20-е место в порядке даты подтверждения. Поэтому, прежде чем арендовать многоквартирный дом, необходимо узнать сумму банковского кредита и залога (сенсорной ренты) жильцов, которые проживают первыми. В некоторых случаях просроченные налоги арендодателя имеют приоритет над арендным залогом, поэтому необходимо также проверить свидетельство об уплате налога.

Адвокат Ким Тэ Гын (председатель управляющего комитета «Арендатора 114», центра юридической поддержки арендаторов жилья) объясняет, что в случае многоквартирного жилья мошенничество при аренде устанавливается, когда ипотека и залог превышают рыночную цену продажи дома. Мошенничество при аренде многоквартирного жилья происходит, когда сумма старшего депозита скрыта, а общая сумма ипотеки и депозита превышает рыночную цену жилья. В контракте Джэ-Хён Ли оговаривается, что «контракт будет заключен после подтверждения установления ипотеки и деталей залога для каждого домохозяйства», но г-н Ли заявил, что не получил объяснений по этому поводу.

Однако домовладелец, г-н Квак, утверждает, что текущая ситуация, в которой он не может вернуть залог, не является «арендным мошенничеством». Логика заключается в том, что, поскольку г-н Квак потратил от 25 до 30 миллионов вон на домохозяйство на дизайн интерьера, рыночная цена выросла, и это не «арендная плата». Метод расчета г-на Квака заключается в следующем. "Многосемейный дом был куплен дешево за 750 миллионов вон (ипотека 538 миллионов вон). (Помимо цены покупки), регистрационный налог и затраты на дизайн интерьера составили 1,4 миллиарда вон. Если сделать расчет, то цена продажи на самом деле составляет около 1,8 миллиарда вон. (Многоквартирный дом) Залог составляет от 1 до 1,1 миллиарда вон, поэтому даже если вы заплатите весь залог, он не составит этой суммы".

Адвокат Ли Ха Ныль (юридическая фирма «Дэрюн»), который сообщил в полицию о домовладельце г-не Кваке от имени арендаторов, придерживается другого мнения. В мае прошлого года адвокат Ли Ха Ныль сообщил в полицию о домовладельце г-не Кваке, матери г-на Квака, и агенте по недвижимости г-на Кима по обвинению в мошенничестве при аренде (мошенничество и нарушение Закона о регистрации имен владельцев недвижимости). Адвокат Ли сказал: "(Исключая ипотеку из цены продажи), фактическая стоимость здания примерно в ноябре 2020 года, на дату приобретения права собственности, составляла всего 220 миллионов вон. Многоквартирный дом - это уже так называемое "консервное здание", которое не может гарантировать всю сумму залога".

Арендодатель, г-н Квак, по-прежнему настаивает на том, что у него есть возможность выплатить арендную плату. Утверждается, что из здания H будет выдан кредит в размере примерно 7 миллиардов вон, и что текущая неспособность вернуть депозит вызвана временным нехваткой средств. По словам брокера г-на Кима, г-н Квак продолжил подписывать договор аренды в апреле прошлого года, когда он не смог вернуть деньги за аренду другим арендаторам. Г-н Ким, агент по недвижимости, сказал : «Если домовладелец совершенно без гроша в кармане, я не могу гарантировать (возврат залога). Но это еще не 0 вон. Имея небольшие деньги, я могу выплатить проценты многим арендаторам. Но у меня нет много денег, чтобы дать единовременную сумму в 60 или 70 миллионов вон. Тем не менее, (г-н Квак) пытается. Арендодателю требуется время, чтобы собрать свой собственный капитал».

Однако было подтверждено, что арендодатель г-н Квак в настоящее время не может вернуть залог даже в тех случаях, когда он проиграл в суде. Г-н Амугаэ Чо (31 год), арендатор, зарегистрировавший договор аренды многоквартирного дома А в апреле прошлого года, недавно выиграл иск против г-на Квака о возврате арендного залога. 17 января районный суд Чонджу постановил, что домовладелец г-н Квак должен выплатить 60 миллионов вон арендной платы г-ну Чо, арендатору многоквартирного дома А. Г-н Чо, который перенес свое рабочее место из Чонджу в Тэджон во время подачи иска, не смог перевезти свой дом, поскольку не получил обратно свой залог, поэтому он каждый день в течение трех месяцев ездил из Чонджу в Тэджон. Отец Джо сказал: «С нашей точки зрения, у нас отбирают сырые деньги. Наша кровь высыхает с каждым днем».

«Афера с арендой жилья в Мичухол-гу, Инчхон, была такой же».

Был также случай, когда арендатор, проживающий в доме, принадлежащем г-ну Кваку (другое имя), был признан «жертвой мошенничества при аренде». Чиновник жилищно-строительного управления администрации провинции Чонбук сообщил: «В начале этого года поступило одно заявление о возмещении ущерба многоквартирному дому Б в мошенничестве с арендой, и этот человек был признан потерпевшим. В конце мая также было возбуждено два дела по многоквартирному дому А, но нет решение еще не принято (признавать или не признавать потерпевшим)». Согласно действующим стандартам, лицо признается жертвой арендного мошенничества при соблюдении следующих четырех требований. Когда отчет о въезде заполнен и указана подтвержденная дата, когда арендный залог составляет 300 миллионов вон или меньше (максимум 500 миллионов вон или меньше), когда произошел или ожидается ущерб, который не позволяет нескольким арендаторам получить арендный залог, и когда есть серьезные основания подозревать, что арендатор намерен не возвращать арендный залог.

Среди арендаторов, живущих в домах, принадлежащих г-ну Кваку под заимствованными именами, есть много жильцов, которые говорят, что будут дольше ждать, пока положение домовладельца г-на Квака не улучшится. Ли Вон Хо, председатель «Комитета гражданского общества по противодействию мошенничеству в Чонсе и аренде олова», сказал: «Король строительства Мичухол-гу из Инчхона, представитель мошенничества в Чонсе, также привел аргумент на суде (как и г-н Квак, арендодатель), заявив: «Он не намеревался совершать мошенничество. Это временная проблема, поскольку продажи не осуществляются из-за текущей экономической ситуации. В противном случае это может быть решено». В этой ситуации арендаторы неизбежно будут в замешательстве: «Являюсь ли я жертвой мошенничества Чонсе?» «Нет необходимости быть признанным жертвой мошенничества с арендой, чтобы получить поддержку в рамках измененной системы». Ранее представитель жилищно-строительного управления провинции Чонбук объяснил: «Прежде всего, вы должны сообщить об этом в полицию. Среди требований для признания жертвой мошенничества с арендной платой мы смотрим, было ли начато расследование в отношении арендодателя. Самое главное – было ли начато расследование».

Полицейское управление Чонбук расследует это дело с 13 июня. На сегодняшний день «Sisa IN» выявило 12 жилых домов (183 домохозяйства), принадлежащих г-ну Кваку (принадлежащих под заимствованным именем), посредством проверки копий реестра, запросов и различных процессов отчетности. Поскольку здание куплено на чужое имя, г-ну Кваку на самом деле принадлежат еще дома, помимо зданий, которые подтвердила сама «Sisa IN». Представитель отдела по расследованию коррупции и экономических преступлений полицейского управления Чонбук заявил: «В настоящее время мы собираем дела. Мы планируем провести расследование быстро после определения размера ущерба». Джэхён Ли сказал: «Прошло шесть месяцев с тех пор, как я подал иск с требованием вернуть залог, а срок до сих пор не установлен. Меня тошнит и я расстроен». Через неделю после интервью с г-ном Ли я снова связался с ним. «Репортер, вы знаете, куда подать заявление о возмещении ущерба от мошенничества с арендой?»

[Просмотреть полную статью] - [Эксклюзив] Подозрительный арендованный дом в Чонджу все еще «продается» (нажмите здесь)