Если ваши права были нарушены из-за «отсутствия контакта с арендатором», вам необходимо подать иск о захвате здания.

Ёнхван Чхве, старший адвокат юридической фирмы «Дэрюн» (Limited) Юридическая колонка

Иск о сдаче здания — это судебный процесс, в котором домовладелец требует выдачи арендатора, который незаконно занимает имущество, даже если он или она потеряли право занимать это имущество. Обычно иск подается, когда арендатор продолжает занимать недвижимость без разрешения, например, △просрочка аренды, △сдача объекта в связи с истечением срока действия договора и т.д.

Если арендатор займет недвижимость без разрешения и не освободит ее после справедливого расторжения договора, арендодатель понесет большие экономические потери. Кроме того, из-за правовой защиты арендаторов, немало случаев, когда страдают арендодатели, поскольку они не могут просто потребовать выселения.

Например, есть история арендодателя, который, учитывая обстоятельства арендатора, несколько месяцев ждал выплаты арендной платы. Арендодатель направил арендатору несколько писем с просьбой выплатить просроченную арендную плату, но не получил никакого ответа. Соответственно, иск был подготовлен в качестве крайней меры.

В результате судебного процесса арендодатель смог благополучно получить решение о передаче здания. 8 числа прошлого месяца районный суд Чханвона вынес решение в пользу арендодателя по «иску о сдаче здания», поданному коммерческим арендодателем против арендатора за неуплату ежемесячной арендной платы. Суд постановил, что «договор аренды между истцом и ответчиком был расторгнут в законном порядке» и что «ответчики были обязаны передать здание истцу».

Проблемы в этом иске можно условно разделить на две части. Во-первых, первый вопрос был «есть ли задолженность». Истец и ответчик подписали договор аренды недвижимости по данному делу в 2020 году с арендным залогом в размере 20 миллионов вон и ежемесячной арендной платой в размере 1 миллиона вон. Ответчики задержали оплату арендной платы из-за финансовых трудностей, но истец отложил дату оплаты, учитывая тяжелые обстоятельства ответчиков. Однако истец не получил ежемесячную арендную плату, хотя обещанный срок уже прошел. Повышенная ежемесячная арендная плата составила сумму за 9 месяцев, а ответчики даже не заплатили комиссию за коммерческое управление.

Второе — «уведомление о законном расторжении договора аренды». Согласно пункту 8 статьи 10 Закона о защите коммерческой аренды, если задолженность по арендной плате достигает трех периодов, арендодатель может немедленно расторгнуть договор аренды, даже если еще остался договор. В случае истца задолженность уже достигла 9-го периода, и о расторжении договора было сообщено посредством подтверждения содержания.

Как законный представитель истца, он четко представил правовую основу причины расторжения договора и на основании этого потребовал включения недвижимости в листинг. Благодаря этому истец смог реализовать свое право требовать возврата объекта, признанного собственником имущества.

Как и в приведенном выше случае, нетрудно увидеть трудности, возникающие из-за потери арендатором контакта в отношениях по договору аренды. В настоящее время требуется проявлять осторожность, поскольку если арендодатель не отреагирует должным образом, например, уведомив арендатора, который незаконно занимает недвижимость, уведомив арендатора о расторжении договора или потребовав выселения, арендодатель может столкнуться с негативной реакцией, например, предъявить иск о возмещении ущерба.

Кроме того, ответное обращение вслепую к арендатору или одностороннее уведомление о расторжении без рассмотрения условий расторжения договора может стать препятствием для судебного иска в будущем. Обычно судебный процесс по недвижимости может занять несколько месяцев, поэтому необходимо с самого начала разработать стратегию, посоветовавшись с юристом по недвижимости.

[Просмотреть полную статью] - Если ваше право «не связываться с арендатором» было нарушено, вы должны подать иск о захвате здания (перейти сюда)