Споры по поводу периода ответственности за дефекты в объектах публичной аренды, переданных в продажу [Специальный вклад]

Государственным арендуемым жильем является жилье в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о жилье, которое предоставляется с целью переоборудования для продажи после сдачи в аренду или сдачи в аренду в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Специального закона о государственном жилье. По истечении обязательного периода аренды его можно перевести на продажу с одобрения, а арендаторам, отвечающим определенным требованиям, может быть предоставлен приоритет при переустройстве на продажу.

При обнаружении дефекта в государственном арендуемом жилье согласно статьям 36 и 37 Закона об управлении многоквартирным жильем арендатор и т. д. может потребовать от оператора проекта компенсацию за дефект. Раньше арендаторы государственного арендуемого жилья перед переводом в продажу не имели права требовать от строительных компаний ремонта дефектов, хотя фактически имели право на перевод в продажу. С новым введением пункта 2 статьи 36 бывшего Закона об управлении многоквартирным жильем (до внесения в него изменений Законом № 14853 от 10 февраля 2018 года) впервые стало возможным реализовать право требовать устранения дефектов.

Тот факт, что арендаторы государственного арендуемого жилья могут требовать ремонта дефектов, является позитивным событием с точки зрения защиты арендаторов. Однако, когда государственное арендуемое жилье переводится в продажу, возникает проблема, заключающаяся в том, что ответственность проектной организации за дефекты продлевается на чрезмерно длительный период времени, что приводит к необоснованным результатам.

Согласно статье 9-2 старого Закона о многоквартирных домах (до того, как он был изменен Законом № 12738 от 3 июня 2014 г.), «период исключения претензий на ремонт дефектов исчисляется с даты поставки владельцу квартиры для части исключительного использования и с даты проверки использования или разрешения на использование для общей части».

Настоящее постановление вступает в силу через шесть месяцев после его опубликования в соответствии со статьей 1 Дополнительных положений. Однако в соответствии со статьей 3 Дополнительных положений предыдущие положения применяются в отношении залоговой ответственности за здания, проданные до вступления в силу вышеуказанного Закона. Таким образом, датой начала продажи исключительной части государственного арендуемого жилья после 19 июня 2013 года является дата его передачи первому владельцу квартиры после перевода в продажу.

У проектной организации уже была обязанность устранить дефекты перед жильцами еще до выставления на продажу в соответствии с пунктом 2 статьи 36 старого Закона об управлении многоквартирным жильем (до внесения в него изменений Законом № 14853 от 10 февраля 2018 года). В конечном итоге, благодаря новой статье 9-2 старого Закона о многоквартирном строительстве, это ничем не отличается от того, чтобы арендатор снова нес ту же гарантийную ответственность за дефекты в отношении здания, которое использовалось в течение длительного времени, что и в отношении вновь проданного здания. С точки зрения субъекта хозяйствования, у него нет другого выбора, кроме как жаловаться, поскольку он будет обременен обязательствами по компенсации на чрезмерно длительный период времени.

В связи с этим некоторые участники проекта утверждают, что даже после того, как государственное арендное жилье переоборудовано для продажи, дату начала периода исключительной ответственности за дефекты следует рассматривать как время «первой поставки после строительства». Это основано на решении Верховного суда от 10 мая 2012 года, 2011Da66610 и т. д., который постановил, что «даже в случае сложного здания, переоборудованного для продажи после сдачи в аренду, период исключения ответственности за дефекты будет начинаться с момента Здание комплекса сдается в аренду, а не с момента продажи.

В вышеупомянутом решении Верховного суда говорится: «Оговорка к пункту 1 статьи 671 Гражданского закона, которая применяется с соответствующими изменениями к статье 9 Закона о собственности и управлении старыми многоквартирными домами (до того, как в нее были внесены поправки Законом № 7502 от 26 мая 2005 года), единообразно устанавливает период исключения ответственности за дефект в размере 10 лет после «сдачи» без учета типа дефекта или времени возникновение дефекта, статья 9 прежнего Закона о многоквартирном строительстве и Гражданский закон: «В свете положений статей 667–671 разумно интерпретировать вышеуказанную «поставку» как означающую «первую поставку после строительства», независимо от причинно-следственной связи поставки.

Тем не менее, по мнению этого суда, после того, как статья 9-2 старого Закона о многоквартирном строительстве (до его редакции от 3 июня 2014 года, Закон № 12738) была вновь введена в действие, в решении Верховного суда 2018Da245184 от 29 апреля 2020 года и т. д. говорится, что «в случае квартир, переоборудованных для продажи, дата сдачи собственнику квартиры» в пункте 9-2 статьи 9-2. 2, пункт 1 пересмотренного Закона о многоквартирных домах. Значение, по-видимому, естественным образом изменилось, поскольку было вынесено постановление о том, что «уместно интерпретировать это значение как «дату начала проживания в качестве владельца квартиры», а не как «дату первой поставки в качестве арендатора».

В дальнейшем ожидается дальнейшее обострение конфликта между субъектами проекта и владельцами подразделений вокруг сдаваемого в аренду государственного жилья с целью перевода в предпродажную. Всего с 2019 года планируется перевести в продажу после государственной сдачи в аренду в течение 10 лет в течение 10 лет в общей сложности 74 574 дома. Растет число случаев обращения с просьбой об устранении дефектов в государственном арендуемом жилье, которое было передано для продажи в Комиссию по рассмотрению споров по рассмотрению дефектов, созданную в соответствии со статьей 39 Закона об управлении многоквартирным жильем.

Об этой проблеме также осведомлены Министерство юстиции, Министерство земли, инфраструктуры и транспорта, а также Совет аудита и инспекций. Необходимо как можно скорее пересмотреть соответствующие законы, в том числе статью 9-2 Закона о многоквартирном строительстве.

Посмотреть полную статью - Споры по поводу периода ответственности за дефекты в объектах публичной аренды, переданных в продажу [Специальный вклад]