Споры об однородном бизнесе в торговом центре: обязательная сила ограничения по видам деятельности и как реагировать существующему коммерсанту?

-Юридическая колонка адвоката Пён Гван Хуна, юридическая фирма (с ограниченной ответственностью) «Дэрюн»

Если во время ведения магазина прямо по соседству или на том же этаже открывается новый магазин того же профиля, существующий коммерсант оказывается в большом замешательстве и сталкивается с потерей выручки. Он протестует, чтобы не допустить размещения дублирующего вида деятельности в торговом центре, но новый владелец часто возражает: "Меня не было, когда составлялись правила этого торгового центра" или "В договоре аренды не было условия об ограничении по видам деятельности". Так должен ли существующий коммерсант мириться с посягательством на свой бизнес на том основании, что не было конкретного соглашения или договора? Скажем сразу: закон устанавливает чёткие критерии защиты законных прав существующего арендатора в подобной ситуации.

Соглашение об ограничении по видам деятельности, установленное в процессе продажи помещений торгового центра, выходит за рамки частной договорённости между коммерсантами и обладает имущественной ценностью — своего рода исключительным правом на ведение деятельности, предоставленным данному помещению. Согласно прецедентам Верховного суда и др., лица, приобретшие помещения в торговом центре, при отсутствии особых обстоятельств считаются молчаливо согласившимися взаимно соблюдать обязанность ограничения по видам деятельности. В частности, поскольку это переходит в неразрывной связи с правами на помещение, оно без исключения применяется и к новому приобретателю помещения, и к новому арендатору, снявшему его. Поэтому, даже если в новом договоре аренды отсутствовало условие об ограничении по видам деятельности, если новый арендатор всё же ведёт однородный бизнес, существующий коммерсант имеет право через суд потребовать запрета такой деятельности.

Кроме того, даже если при первоначальной продаже застройщик прямо не назначил вид деятельности для отдельных помещений, путь к защите прав существующего коммерсанта остаётся открытым. Если после заселения управляющая организация, состоящая из всех собственников торгового центра, приняла правила управления с ограничением по видам деятельности, соблюдя кворум, установленный Законом о зданиях в совместной собственности, то и это обладает достаточной юридической обязательной силой. Поскольку такие правила связаны с ключевыми имущественными правами собственников, для последующего снятия или изменения ограничения обязательно строгое согласие настоящих владельцев — то есть собственников отдельных помещений. Правила торгового центра не утрачивают силу лишь оттого, что новый арендатор их произвольно игнорирует или арендаторы взаимно закрывают на это глаза.

На практике среди дел, которые вёл автор, был случай, когда коммерсант, долгое время управлявший помещением, потребовал запрета деятельности у нового арендатора, позже открывшего однородный бизнес, и его права были признаны. Тогда новый арендатор возражал: на момент принятия внутренних правил торгового центра он ещё даже не был заселён и не подписывал согласия с этими правилами, а потому их сила на него не распространяется. Однако суд встал на сторону существующего коммерсанта. Он счёл, что, даже без первоначального назначения застройщиком, правила управления, принятые с соблюдением надлежащей процедуры и кворума, обладают силой в отношении всего торгового центра. Кроме того, суд указал, что даже новый арендатор, не участвовавший в принятии правил, обязан их соблюдать, коль скоро он вошёл в торговый центр, и признал права существующего коммерсанта.

Как же должен действовать коммерсант, столкнувшийся с подобной ситуацией? Вместо эмоциональной перепалки с новым владельцем следует прибегнуть к правовому реагированию на основе объективных обоснований. Прежде всего важно получить правила управляющей организации торгового центра или первоначальный договор продажи и подготовить документы, доказывающие факт существования соглашения об ограничении по видам деятельности в вашем торговом центре и конкретную сферу его защиты. Затем можно собрать объективные материалы (фотографии с места, чеки, перечни продаваемых товаров), доказывающие, что ассортимент и способ ведения деятельности нового магазина фактически совпадают с вашим видом деятельности, и подать в суд заявление об обеспечительной мере — запрете деятельности. Более того, если из-за незаконного посягательства на бизнес уже возник ущерб — снижение выручки и др., — можно параллельно предъявить и требование о возмещении вреда. Поскольку посягательство на бизнес сразу же ведёт к потере выручки, что является важной проблемой, разумно с самого начала дела прибегнуть к помощи юридического специалиста, разбирающегося в соответствующих правовых нормах, и системно реагировать, защищая свои законные права.

Корреспондент Ли Дону (canon35@mt.co.kr)

[Читать статью полностью]
Споры об однородном бизнесе в торговом центре: обязательная сила ограничения по видам деятельности и как реагировать существующему коммерсанту? (перейти)