ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าบอกไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้าน... “ต้องคืนอาคาร”

ผู้เช่าที่ถูกฟ้องในการส่งมอบอาคารอ้างว่า “เจ้าของอาคารไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันในการให้ข้อมูล”
ศาลตัดสินให้เจ้าของอาคารเห็นชอบโดยกล่าวว่า “ผู้เช่าจะต้องตรวจสอบอาคารอย่างครบถ้วนในขณะที่ลงนามในสัญญา”

ผู้เช่าที่ไม่ได้จ่ายค่าเช่ามาเป็นเวลานานจะแพ้คดีแพ่งในข้อหาบังคับขับไล่เนื่องจากเจ้าของบ้านไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน

ศาลแขวงชางวอนอ้างถึงข้อเรียกร้องของโจทก์ในคดีเรียกร้องการส่งมอบอาคารที่เจ้าของอาคาร A ยื่นฟ้องต่อผู้เช่าเชิงพาณิชย์ B และ C เมื่อเดือนตุลาคมปีที่แล้ว

นาย A เซ็นสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์กับนาย B ในเดือนมิถุนายน 2565 หนึ่งเดือนต่อมาตามคำร้องขอของนาย B ชื่อผู้เช่าก็เปลี่ยนเป็นนาย C แต่จริงๆ แล้วทั้งสองคนบริหารห้างสรรพสินค้าด้วยกัน

ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลาหนึ่งปีหลังจากลงนามในสัญญา โดยอ้างถึงสภาพแวดล้อมของอาคารว่าเป็นปัญหา นาย ก. จึงได้ยื่นฟ้องลงโทษประหารชีวิตตามข้อในสัญญาที่ระบุว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดได้หากไม่ชำระค่าเช่าเดือนละสองเดือน

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าแย้งว่าเนื่องจากนาย A ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ในการให้ข้อมูล เขาจึงไม่มีภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่ารายเดือน ข้อเรียกร้องคือไม่ได้ให้ข้อมูลที่เพียงพอเกี่ยวกับอาคารในขณะที่ลงนามในสัญญา พวกเขาเน้นย้ำว่าเนื่องจากขาดสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้องครัวและถังบำบัดน้ำเสียที่จำเป็นสำหรับการเปิดร้านอาหารภายในห้างสรรพสินค้า การก่อสร้างการขยายจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งส่งผลให้เกิดการสูญเสีย เช่น ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและความล่าช้าในวันทำการ

เขายังชี้ให้เห็นว่าเวลาฝนตกน้ำรั่วเข้าไปในอาคารและมีสิ่งสกปรกและขยะไหลเข้ามา แต่นาย ก ก็ไม่ได้ดำเนินการใดๆ ขณะเดียวกัน คดีการส่งมอบอาคารของนาย ก ถือเป็นการใช้อำนาจโดยมิชอบและขอให้ถอนฟ้อง

นาย ก ตอบโต้ว่าผู้เช่าได้ยืนยันสภาพของอาคารในขณะที่ลงนามในสัญญาแล้ว เขาอธิบายว่าสัญญาระบุชัดเจนว่าอาคารจะเช่าในสภาพปัจจุบัน และงานขยายก็เป็นสิ่งที่สัญญาไว้เมื่อผู้เช่าเปลี่ยนชื่อเป็น Mr. C.

ศาลพิพากษาตามชอบของนาย ก. ศาลกล่าวว่า “คำกล่าวอ้างของจำเลยที่ว่าไม่มีภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนสามารถเข้าใจได้ในแง่ที่เกิดความเสียหาย เช่น ค่าก่อสร้างและน้ำฝนไหลเข้า” แต่เสริมว่า “เมื่อพิจารณาว่าผู้เช่าดำเนินการขยายการก่อสร้างโดยไม่จำเป็นในเวลาที่ทำสัญญา พวกเขาจะต้องตรวจสอบอาคารอย่างครบถ้วน”

เขากล่าวต่อว่า “สัญญาดังกล่าวยังรวมถึงข้อกำหนดในการเช่าตามที่เป็นอยู่” และตัดสินว่า “เมื่อพิจารณาถึงประเด็นเหล่านี้แล้ว เป็นการยากที่จะบอกว่านาย A ไม่ได้ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ในการให้ข้อมูลเกี่ยวกับอาคาร”

ทนายความ Jong-Hoon Han จากสำนักงานกฎหมาย Daeryun (จำกัด) ซึ่งเป็นตัวแทนของนาย A ในกรณีนี้ กล่าวว่า “ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง มีการตกลงกันว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและเจ้าของบ้านจะมีสิทธิทั้งหมดในนั้น” กล่าวเสริม “ผู้เช่าดำเนินการก่อสร้างตามข้อตกลงกับนาย A ตามความจำเป็น ดังนั้นข้อโต้แย้งที่ว่าพวกเขาได้รับความเสียหายเนื่องจากขาดข้อมูลที่เหมาะสมจึงไม่โน้มน้าวใจ”

[ดูบทความเต็ม] - ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าบอกไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้าน... “ต้องคืนอาคาร”(ทางลัด)