ข้อโต้แย้งเรื่องระยะเวลารับผิดสำหรับข้อบกพร่องในสัญญาเช่าสาธารณะที่แปลงเป็นการขาย [ผลงานพิเศษ]

ที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะคือที่อยู่อาศัยตามมาตรา 2 วรรค 1 ของพระราชบัญญัติการเคหะที่จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการแปลงเป็นการขายหลังจากเช่าหรือเช่าตามมาตรา 2 วรรค 1 (a) ของพระราชบัญญัติพิเศษว่าด้วยการเคหะสาธารณะ หลังจากพ้นระยะเวลาการเช่าบังคับแล้ว ก็สามารถแปลงเป็นการขายได้โดยได้รับอนุมัติ และผู้เช่าที่ตรงตามข้อกำหนดบางประการจะได้รับสิทธิพิเศษในการแปลงเป็นการขาย

หากมีข้อบกพร่องเกิดขึ้นในที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะ ตามมาตรา 36 และ 37 ของพระราชบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยของอพาร์ทเมนท์ ผู้เช่า ฯลฯ อาจร้องขอค่าชดเชยสำหรับข้อบกพร่องจากผู้ดำเนินโครงการ ในอดีตผู้เช่าบ้านเช่าสาธารณะก่อนขายไม่มีสิทธิเรียกร้องการซ่อมแซมข้อบกพร่องจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ทั้งๆ ที่จริงๆ แล้วมีสิทธิแปลงเป็นขายก็ตาม ด้วยการจัดตั้งมาตรา 36 วรรค 2 ของพระราชบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยอพาร์ทเมนต์ในอดีต (ก่อนที่จะแก้ไขโดยพระราชบัญญัติหมายเลข 14853 เมื่อวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2018) จึงเป็นไปได้ที่จะใช้สิทธิเรียกร้องการซ่อมแซมข้อบกพร่องเป็นครั้งแรก

ความจริงที่ว่าผู้เช่าบ้านเช่าสาธารณะสามารถร้องขอการซ่อมแซมข้อบกพร่องได้ถือเป็นการพัฒนาที่น่ายินดีในแง่ของการคุ้มครองผู้เช่า อย่างไรก็ตาม เมื่อแปลงที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะเป็นการขาย มีปัญหาในการที่หน่วยงานโครงการต้องรับผิดต่อข้อบกพร่องเป็นระยะเวลานานเกินไป ส่งผลให้เกิดผลลัพธ์ที่ไม่สมเหตุสมผล

ตามมาตรา 9-2 ของพระราชบัญญัติอาคารหลายยูนิตฉบับเก่า (ก่อนที่จะมีการแก้ไขโดยพระราชบัญญัติหมายเลข 12738 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน พ.ศ. 2557) "ระยะเวลายกเว้นสำหรับการเรียกร้องการซ่อมแซมข้อบกพร่องจะคำนวณจากวันที่ส่งมอบให้กับเจ้าของหน่วยสำหรับส่วนการใช้งานพิเศษ และนับจากวันที่ตรวจสอบการใช้งานหรือการอนุมัติสำหรับการใช้งานในส่วนที่ใช้ร่วมกัน"

ระเบียบนี้จะมีผลใช้บังคับหกเดือนหลังจากการประกาศใช้ตามข้อ 1 ของบทบัญญัติเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 3 ของข้อกำหนดเพิ่มเติม ข้อกำหนดก่อนหน้านี้จะใช้บังคับในส่วนที่เกี่ยวกับความรับผิดหลักประกันสำหรับอาคารที่ขายก่อนที่จะมีการบังคับใช้พระราชบัญญัติข้างต้น ดังนั้น วันที่เริ่มต้นสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะส่วนที่ขายหลังวันที่ 19 มิถุนายน 2556 จึงเป็นวันที่ส่งมอบให้กับเจ้าของห้องชุดแรกภายหลังการแปลงสภาพเป็นการขาย

หน่วยงานโครงการมีหน้าที่ในการซ่อมแซมข้อบกพร่องให้กับผู้เช่าก่อนที่จะเปลี่ยนเป็นการขายตามมาตรา 36 วรรค 2 ของพระราชบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยของอพาร์ทเมนต์เก่า (ก่อนที่จะแก้ไขโดยพระราชบัญญัติหมายเลข 14853 เมื่อวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2018) ท้ายที่สุดแล้ว เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุดเดิมมาตรา 9-2 ใหม่ จึงไม่ต่างจากการที่ผู้เช่าต้องรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องเช่นเดียวกันกับอาคารที่ใช้งานมาเป็นเวลานานเช่นเดียวกับอาคารที่ขายใหม่ จากมุมมองขององค์กรธุรกิจ พวกเขาไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องบ่น เพราะพวกเขาจะต้องรับภาระภาระผูกพันในการชดเชยเป็นระยะเวลานานเกินไป

ในประเด็นนี้ หน่วยงานโครงการบางแห่งโต้แย้งว่าแม้หลังจากแปลงที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะเป็นการขายแล้ว วันที่เริ่มต้นของระยะเวลารับผิดต่อข้อบกพร่องแต่เพียงผู้เดียวควรถือเป็นเวลาของ 'การส่งมอบครั้งแรกหลังการก่อสร้าง' ซึ่งขึ้นอยู่กับคำตัดสินของศาลฎีกาในวันที่ 10 พฤษภาคม 2012, 2011Da66610 ฯลฯ ซึ่งตัดสินว่า "แม้ในกรณีของอาคารที่ซับซ้อนซึ่งแปลงเป็นการขายหลังสัญญาเช่า ระยะเวลายกเว้นสำหรับความรับผิดในข้อบกพร่องจะกล่าวว่าเริ่มต้นจาก เวลาที่อาคารคอมเพล็กซ์ถูกส่งมอบโดยการเช่า ไม่ใช่จากเวลาที่ขายแปลง”

คำตัดสินของศาลฎีกาข้างต้นระบุว่า "ข้อกำหนดของมาตรา 671 วรรค 1 ของพระราชบัญญัติแพ่ง ซึ่งนำมาใช้โดยอนุโลมกับมาตรา 9 ของพระราชบัญญัติว่าด้วยการเป็นเจ้าของและการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า (ก่อนที่จะแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหมายเลข 7502 เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2548) กำหนดระยะเวลายกเว้นสำหรับความรับผิดด้านความปลอดภัยต่อข้อบกพร่องเป็น 10 ปีหลังจาก "ส่งมอบ" โดยไม่คำนึงถึงประเภทของข้อบกพร่องหรือ เวลาที่เกิดข้อบกพร่อง มาตรา 9 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดเดิมและพระราชบัญญัติแพ่ง “ตามบทบัญญัติของมาตรา 667 ถึง 671 มีความสมเหตุสมผลที่จะตีความ 'การส่งมอบ' ข้างต้นว่าหมายถึง 'การส่งมอบครั้งแรกหลังการก่อสร้าง' โดยไม่คำนึงถึงความสัมพันธ์เชิงสาเหตุของการส่งมอบ”

อย่างไรก็ตาม ความเห็นของศาลนี้คือ หลังจากที่พระราชบัญญัติอาคารห้องชุดเก่ามาตรา 9-2 (ก่อนมีการแก้ไขเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2557 พระราชบัญญัติหมายเลข 12738) ได้รับการจัดตั้งขึ้นใหม่ คำพิพากษาศาลฎีกาปี 2018Da245184 เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2563 เป็นต้น ระบุว่า “ในกรณีแปลงหน่วยเป็นขาย วันที่ส่งมอบให้เจ้าของยูนิต” ในมาตรา 9-2 ย่อหน้า 2 รายการที่ 1 ของพระราชบัญญัติอาคารอพาร์ตเมนต์ฉบับแก้ไข ความหมายดูเหมือนจะเปลี่ยนไปตามธรรมชาติเมื่อมีคำตัดสินเกิดขึ้นว่า "เหมาะสมที่จะตีความความหมายว่าเป็น 'วันที่เริ่มอาชีพในฐานะเจ้าของห้องชุด' แทนที่จะเป็น 'วันที่ส่งมอบครั้งแรกในฐานะผู้เช่า'”

ในอนาคต คาดว่าความขัดแย้งระหว่างหน่วยงานโครงการและเจ้าของแผนกย่อยที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ในการแปลงเป็นการขายล่วงหน้าจะรุนแรงยิ่งขึ้น มีกำหนดการแปลงบ้านจำนวน 74,574 หลังเป็นการขายหลังการเช่าสาธารณะเป็นเวลา 10 ปีนับจากปี 2019 มีจำนวนคดีที่ร้องขอการซ่อมแซมข้อบกพร่องในที่อยู่อาศัยให้เช่าสาธารณะที่เพิ่มขึ้นซึ่งถูกแปลงเป็นการขายไปยังคณะกรรมการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทการตรวจสอบข้อบกพร่องที่จัดตั้งขึ้นตามมาตรา 39 ของพระราชบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยของอพาร์ทเมนท์

กระทรวงยุติธรรม กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง และคณะกรรมการตรวจสอบและตรวจสอบ ต่างก็ตระหนักถึงปัญหานี้เช่นกัน มีความจำเป็นต้องแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงมาตรา 9-2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยเร็วที่สุด

ดูบทความฉบับเต็ม - ข้อโต้แย้งเรื่องระยะเวลารับผิดสำหรับข้อบกพร่องในสัญญาเช่าสาธารณะที่แปลงเป็นการขาย [ผลงานพิเศษ]