ฤดูเปิดเทอมและฤดูการย้ายช่วงที่สัญญาเช่าหนาแน่น... วิธีป้องกันการฉ้อโกงสัญญาเช่าหลายรุ่น/หลายครัวเรือน

เดือนมีนาคม ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคการศึกษาใหม่และฤดูกาลย้ายฤดูใบไม้ผลิทับซ้อนกัน จะเป็นช่วงเวลาที่สัญญาเช่าและสัญญาเช่ารายเดือนกระจุกตัวกัน เมื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับขายเริ่มหายาก คุณจะวิตกกังวลและเป็นเรื่องง่ายที่จะละเว้นหรือเลื่อนขั้นตอนพื้นฐาน เช่น การตรวจสอบสำเนาทะเบียนหรือการตรวจสอบความเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ ยังมีผู้เช่าจำนวนมากที่ไม่ทราบว่าเอกสารและข้อควรระวังในการตรวจสอบจะแตกต่างกันไปตามประเภทของที่อยู่อาศัย เช่น บ้านหลายครอบครัว หลายรุ่น หรือสำนักงาน

ผู้ฉ้อโกง Jeonse ส่วนใหญ่ตกเป็นเหยื่อของความไม่อดทนของผู้เช่าเหล่านี้ ในความเป็นจริง การฉ้อโกงสัญญาเช่า เช่น สัญญาซ้ำซ้อนและเอกสารปลอม เกิดขึ้นซ้ำทุกปี จากข้อมูลจากกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่ง จำนวนเหยื่อของการฉ้อโกงกฎบัตรสะสมสะสมอยู่ที่ 36,449 ราย ณ สิ้นเดือนมกราคม 2026 สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือที่อยู่อาศัยและสำนักงานสำหรับหลายรุ่น/หลายครอบครัวคิดเป็นประมาณ 68.2% ของความเสียหายทุกประเภท เหยื่อสามในสี่รายมีอายุต่ำกว่า 40 ปี และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มเยาวชน

บ้านหลายครอบครัวและบ้านหลายครอบครัวที่มีความเสียหายกระจุกตัวอยู่ มีลักษณะคล้ายกัน แต่โครงสร้างทางกฎหมายแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เนื่องจากมีการลงทะเบียนที่อยู่อาศัยหลายรุ่นสำหรับแต่ละรุ่น จึงมีสำเนาทะเบียนแยกต่างหากสำหรับห้องที่ทำสัญญา ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพิจารณาเฉพาะสิทธิ์ในห้องที่เป็นปัญหาอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีความระมัดระวัง เนื่องจากมีสิ่งที่เรียกว่า 'สัญญาเช่าดีบุก' อยู่บ้าง โดยที่เงินมัดจำเกิน 70% ของราคาขาย

ในทางกลับกัน สำหรับบ้านหลายครอบครัว ทั้งอาคารจะมีเจ้าของเพียงคนเดียว ด้วยเหตุนี้จึงจำเป็นต้องตรวจสอบการกู้ยืมเงินทั้งอาคารและสิทธิของผู้เช่ารายอื่น เนื่องจากยอดรวมของผู้เช่าที่ย้ายเข้าก่อนเงินมัดจำมักจะเกินมูลค่าอาคาร หากการประมูลดำเนินไปในสถานการณ์นี้ มีความเป็นไปได้สูงที่การคืนเงินมัดจำของฉันซึ่งเป็นรองจะเป็นเรื่องยาก

ในความเป็นจริง ศาลฎีกาและศาลต่างๆ ได้ตัดสินเมื่อเร็วๆ นี้ว่าเมื่อเป็นนายหน้าในการเช่าที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ในการตรวจสอบจำนวนเงินฝากทั้งหมดของผู้เช่าอาวุโสอย่างถูกต้อง และอธิบายให้ผู้เช่าทราบ และรับทราบถึงความรับผิดต่อความเสียหายหากถูกละเลย

ดังนั้นการตรวจสอบเบื้องต้นอย่างละเอียดจึงเป็นวิธีเดียวที่จะป้องกันความเสียหายได้ ก่อนเซ็นสัญญาจำเป็นต้องเปรียบเทียบบัตรประชาชนตัวจริงของผู้ให้เช่ากับเจ้าของทะเบียน เมื่อเซ็นสัญญากับตัวแทนจะต้องตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจและใบรับรองตราประทับให้ละเอียดยิ่งขึ้น

เป็นความคิดที่ดีที่จะตรวจสอบล่วงหน้าว่าคุณสามารถสมัครรับประกันการคืนเงินมัดจำได้หรือไม่ หากหน่วยงานรับประกันปฏิเสธที่จะลงทะเบียน ถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่ามีปัญหากับสิทธิในทรัพย์สิน แม้กระทั่งก่อนที่จะชำระยอดคงเหลือ คุณต้องออกสำเนาทะเบียนอีกครั้ง และทำการตรวจสอบขั้นสุดท้ายเพื่อดูว่ามีการเพิ่มภาระผูกพัน ฯลฯ ในระหว่างนี้หรือไม่

อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดในความสามารถของแต่ละบุคคลในการกรองวิธีการฉ้อโกงที่ซับซ้อนมากขึ้นได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากปัญหาต่างๆ เช่น บัญชีแยกประเภทอาคารตรงกับทะเบียนหรือไม่ และความเสี่ยงในการถูกยึดเนื่องจากการผิดนัดชำระภาษีของเจ้าของบ้าน เป็นประเด็นที่บุคคลอาจพลาดได้ง่าย ดังนั้นจึงปลอดภัยที่สุดที่จะได้รับการตรวจสอบทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญในขั้นตอนก่อนการทำสัญญา

หากเกิดความเสียหาย การตอบสนองอย่างรวดเร็วถือเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบวิธีการทางกฎหมายที่เป็นไปได้ทันที เช่น การส่งใบรับรองเนื้อหา การยื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่า หรือการยื่นคำร้องทางอาญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ เนื่องจากความเป็นไปได้ในการคืนเงินฝากอาจแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับลำดับและระยะเวลาในการตอบกลับ

เนื่องจากวิธีที่ดีที่สุดในการป้องกันการฉ้อโกงการเช่าคือสิ่งที่สำคัญที่สุด จึงไม่ควรมองข้ามข้อสงสัยเล็กๆ น้อยๆ ที่เกิดขึ้นในระหว่างขั้นตอนการทำสัญญา เพื่อรักษาเงินฝากอันมีค่าของคุณให้ปลอดภัย ถึงเวลาที่จะต้องระมัดระวังมากขึ้นกว่าที่เคยในการตรวจสอบและยืนยันกระบวนการสัญญาทั้งหมดอย่างรอบคอบ

ช่วยเหลือ: ทนายความแดฮี คัง จากสำนักงานกฎหมายแดรยอน

จิน กายอง นักข่าว Lawissue news@lawissue.co.kr

[ดูบทความเต็ม]
ภาคการศึกษาใหม่และฤดูกาลย้าย เมื่อสัญญาเช่าหนาแน่น... ต่อไปนี้เป็นวิธีป้องกันการหลอกลวงการเช่าแบบหลายรุ่น/หลายครอบครัว (ไป ที่นี่)