ข้อพิพาทการประกอบธุรกิจประเภทเดียวกันในอาคารพาณิชย์ ผลผูกพันของข้อจำกัดประเภทธุรกิจและวิธีรับมือของผู้ค้ารายเดิมคืออะไร?

-คอลัมน์กฎหมายโดยทนายความ บยอน กวัน-ฮุน สำนักงานกฎหมาย (จำกัด) แดรยุน

หากในระหว่างที่ประกอบกิจการอยู่ มีร้านค้าประเภทเดียวกันมาเปิดใหม่ถัดไปหรือชั้นเดียวกัน ผู้ค้ารายเดิมจะเผชิญทั้งความสับสนอย่างมากและการขาดทุนทางธุรกิจ เมื่อประท้วงเพื่อสกัดกั้นการเปิดร้านประเภทซ้ำในอาคารพาณิชย์ เจ้าของร้านที่มาใหม่มักโต้แย้งด้วยเหตุผลว่า 'ตอนกำหนดกฎอาคารพาณิชย์นั้นตนไม่ได้อยู่' หรือ 'ในสัญญาเช่าไม่มีเนื้อหาจำกัดประเภทธุรกิจ' เช่นนั้นแล้ว ผู้ค้ารายเดิมต้องยอมรับการถูกละเมิดพื้นที่การค้าเพราะเหตุที่ไม่มีข้อตกลงหรือสัญญาที่เป็นรูปธรรมหรือ ขอพูดจากบทสรุปก่อนว่ากฎหมายมีเกณฑ์ที่ชัดเจนในการคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของผู้เข้าร้านรายเดิมในสถานการณ์เช่นนี้

ข้อตกลงจำกัดประเภทธุรกิจที่กำหนดขึ้นในกระบวนการจัดสรรอาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางทรัพย์สินในลักษณะสิทธิการดำเนินงานผูกขาดที่มอบให้แก่ร้านค้านั้น เกินกว่าคำสัญญาส่วนตัวระหว่างผู้ค้า ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา เป็นต้น ผู้ที่ได้รับจัดสรรอาคารพาณิชย์ถือว่าได้ให้ความยินยอมโดยปริยายที่จะยอมรับและปฏิบัติตามหน้าที่จำกัดประเภทธุรกิจซึ่งกันและกัน เว้นแต่มีเหตุพิเศษ โดยเฉพาะ เนื่องจากสิ่งนี้ผนวกรวมเป็นหนึ่งเดียวกับสิทธิของร้านค้าและสืบทอดต่อไป จึงใช้บังคับกับผู้รับโอนที่ซื้อร้านใหม่หรือผู้เช่ารายใหม่ที่เข้ามาเช่าโดยไม่มีข้อยกเว้น ดังนั้น แม้ในสัญญาเช่ารายใหม่จะไม่มีข้อความจำกัดประเภทธุรกิจ หากผู้เข้าร้านรายใหม่ดึงดันประกอบธุรกิจประเภทเดียวกัน ผู้ค้ารายเดิมก็มีสิทธิเรียกร้องให้ห้ามประกอบกิจการผ่านศาลได้

อีกทั้ง แม้เมื่อครั้งจัดสรรครั้งแรกเจ้าของอาคารจะไม่ได้ระบุประเภทธุรกิจของแต่ละร้านอย่างชัดแจ้ง หนทางในการได้รับการคุ้มครองสิทธิของผู้ค้ารายเดิมก็ยังเปิดอยู่ เพราะหากหลังเข้าอยู่แล้ว คณะกรรมการจัดการที่ประกอบด้วยเจ้าของอาคารพาณิชย์ทั้งหมดได้ตราข้อบังคับการจัดการที่จำกัดประเภทธุรกิจโดยครบองค์ประชุมการลงมติที่กฎหมายอาคารชุดกำหนด ข้อบังคับนี้ก็มีผลผูกพันทางกฎหมายเพียงพอ เนื่องจากข้อบังคับเช่นนี้เชื่อมโยงกับสิทธิในทรัพย์สินหลักของเจ้าของ การปลดหรือแก้ไขข้อจำกัดในภายหลังจึงจำเป็นต้องมีความตกลงที่เข้มงวดของเจ้าของตัวจริงที่ถือครองแต่ละร้าน คือเจ้าของร้านแต่ละราย ผลบังคับของข้อบังคับอาคารพาณิชย์ไม่ได้หมดไปเพราะผู้เช่ารายใหม่เพิกเฉยตามอำเภอใจหรือผู้เช่าต่างละเว้นให้แก่กัน

อันที่จริง ในบรรดาคดีที่ผู้เขียนเคยดำเนินการ มีกรณีที่ผู้ค้าซึ่งประกอบกิจการร้านมานานได้เรียกร้องให้ห้ามประกอบกิจการต่อผู้เข้าร้านรายใหม่ที่เข้ามาทีหลังและเริ่มประกอบธุรกิจประเภทเดียวกัน จนได้รับการรับรองสิทธิ ในขณะนั้นผู้เข้าร้านรายใหม่โต้แย้งว่าตอนที่มีการตราข้อบังคับปกครองตนเองของอาคารพาณิชย์ ตนยังไม่ได้เข้าร้านด้วยซ้ำ และไม่เคยลงนามยินยอมในข้อบังคับนั้น จึงไม่อยู่ในบังคับ แต่ศาลตัดสินให้ผู้ค้ารายเดิมชนะ โดยเห็นว่าแม้เจ้าของอาคารจะไม่ได้กำหนดตั้งแต่ต้น ข้อบังคับการจัดการที่ตราขึ้นผ่านกระบวนการและองค์ประชุมที่ชอบด้วยกฎหมายก็มีผลใช้ยันได้ต่อทั้งอาคารพาณิชย์ อีกทั้งระบุชัดว่าแม้เป็นผู้เข้าร้านรายใหม่ที่ไม่ได้มีส่วนร่วมในการตราข้อบังคับ เมื่อเข้ามาในอาคารพาณิชย์แล้วก็มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อบังคับเดิม จึงรับรองสิทธิของผู้ค้ารายเดิม

เช่นนั้นแล้ว ผู้ค้าที่เผชิญสถานการณ์เช่นนี้ควรรับมืออย่างไร แทนที่จะทะเลาะกับเจ้าของร้านรายใหม่ด้วยอารมณ์ ควรดำเนินการทางกฎหมายบนพื้นฐานหลักฐานเชิงภววิสัย สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการจัดหาข้อบังคับคณะกรรมการจัดการอาคารพาณิชย์หรือสัญญาจัดสรรครั้งแรก เพื่อจัดเตรียมเอกสารที่พิสูจน์ข้อเท็จจริงว่ามีข้อตกลงจำกัดประเภทธุรกิจในอาคารพาณิชย์ของเราและขอบเขตการคุ้มครองที่เป็นรูปธรรม จากนั้นสามารถรวบรวมข้อมูลเชิงภววิสัย (ภาพถ่ายหน้างาน ใบเสร็จ รายการสินค้าที่ขาย เป็นต้น) ที่แสดงว่าสินค้าและวิธีประกอบธุรกิจของร้านใหม่ทับซ้อนกับประเภทธุรกิจของตนอย่างแท้จริง แล้วยื่นคำร้องคุ้มครองชั่วคราวขอให้ห้ามประกอบกิจการต่อศาล ยิ่งไปกว่านั้น หากมีความเสียหาย เช่น ยอดขายลดลงที่เกิดขึ้นแล้วจากการละเมิดพื้นที่การค้าโดยผิดกฎหมาย ก็สามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนควบคู่ไปได้ การละเมิดพื้นที่การค้านำไปสู่การขาดทุนทางธุรกิจโดยตรง จึงเป็นปัญหาสำคัญ การรับมืออย่างเป็นระบบด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญกฎหมายที่แม่นยำในหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ช่วงต้นของเรื่อง เพื่อปกป้องสิทธิอันชอบธรรม จึงเป็นวิธีที่ชาญฉลาด

ผู้สื่อข่าว อี ดง-โอ (canon35@mt.co.kr)

[อ่านข่าวฉบับเต็ม]
ข้อพิพาทการประกอบธุรกิจประเภทเดียวกันในอาคารพาณิชย์ ผลผูกพันของข้อจำกัดประเภทธุรกิจและวิธีรับมือของผู้ค้ารายเดิมคืออะไร? (คลิกที่นี่)