قنبلة رسوم إعادة الإعمار، نقاط التحقق القانونية التي يجب على عضو الاتحاد التأكد منها حتماً

يتزايد عبء رسوم المساهمة الإضافية بشكل حاد، خاصةً في مجمعات إعادة الإعمار الرئيسية بسيول. فمع توالي حالات ارتفاع الرسوم، التي كانت متوقعة عند بدء المشروع بمستوى عشرات الملايين من الوونات، إلى مئات الملايين في مرحلة خطة إدارة التصرف، تنتقل تبعات ارتفاع تكاليف البناء وزيادة التكاليف المالية إلى أعضاء الاتحاد كاملةً. وفي بعض المجمعات تُتداول ما يُسمى بـ"ظاهرة انعكاس الرسوم"، وتظهر حالات تخلٍّ عن حق السكن.

وبهذا الصدد أوضح المحامي سون يو جو من شركة المحاماة (المحدودة) دايرون: "نزاعات الرسوم كثيراً ما ترتبط مباشرةً بمشكلة سلامة خطة إدارة التصرف ومشروعية عملية احتساب تكاليف المشروع"، مضيفاً أن "التأكد الدقيق من الإجراءات القانونية ذات الصلة في المرحلة المبكرة، قبل تلقي إشعار الرسوم الضخم، هو الأهم على الإطلاق". وفيما يلي حوار مع المحامي سون.

س. على أي أساس تُحدَّد الرسوم، وما سبب تضخّم الرسوم الإضافية؟
ج. عند وضع خطة إدارة التصرف، تُحتسب الرسوم بطرح قيمة الأصول القائمة المعترف بها (قيمة الحق) من سعر البيع لعضو الاتحاد للشقة الجديدة المخصصة له. وتنص الفقرة 6 من البند 1 من المادة 74 من قانون تحسين المدن والبيئة السكنية (قانون تحسين المدن) على وجوب أن تتضمن خطة إدارة التصرف التقدير التقريبي لتكاليف مشروع التحسين وما يترتب عليه من حجم مساهمة أعضاء الاتحاد وتوقيتها. والمشكلة تنشأ عندما تتضخم إجمالي تكاليف المشروع بفعل رفع المقاول لتكاليف البناء، وزيادة التكاليف المالية إثر ارتفاع الفائدة، وكثرة تعديلات التصميم. فكلما زادت إجمالي تكاليف المشروع انخفضت نسبة التناسب وتراجعت قيمة حق عضو الاتحاد، فينتقل الفارق رسوماً إضافيةً (الفقرة 6 من البند 1 من المادة 74 من قانون تحسين المدن).

س. ما الذي يجب على عضو الاتحاد التأكد منه أولاً عند تلقيه إشعار الرسوم الإضافية؟
ج. لا يجوز تقرير الدفع مباشرةً لمجرد تلقّي إشعار الرسوم الإضافية. فيجب أولاً التأكد من سبب الزيادة وأساس الاحتساب، وفحص ما إذا كانت الإجراءات اللازمة بموجب قانون تحسين المدن قد نُفّذت بشكل مشروع. والجوهر هو شروط تثبّت واجب دفع الرسوم الإضافية. فالسوابق القضائية تقضي بأنه "لكي ينشأ واجب دفع الرسوم الإضافية على أعضاء الاتحاد بشكل قاطع، يجب أن يكون هناك ترخيص بتعديل خطة إدارة التصرف، أو على الأقل تصويت صريح في جمعية أعضاء الاتحاد على تفاصيل مساهمة كل عضو في تكاليف مشروع التحسين". وتنص الفقرة 8 من البند 1 من المادة 45 من قانون تحسين المدن على "تفاصيل مساهمة كل عضو في تكاليف مشروع التحسين" بوصفها من بنود تصويت الجمعية، كما تنص الفقرة 10 من البند نفسه على أن وضع خطة إدارة التصرف وتعديلها من بنود تصويت الجمعية. ويجب أن يحضر جمعية تعديل خطة إدارة التصرف ما لا يقل عن 20% من أعضاء الاتحاد شخصياً (الفقرة 10 من المادة 45 من قانون تحسين المدن)، وإذا زادت تكاليف مشروع التحسين بنسبة 10% أو أكثر، لزم موافقة ثلثي أعضاء الاتحاد (الفقرة 4 من المادة 45 من قانون تحسين المدن). كما يجب التأكد حتماً مما إذا كان الأمر خاضعاً للتحقق من تكاليف البناء بموجب المادة 29-2 من قانون تحسين المدن. فإذا طلب خُمس أعضاء الاتحاد أو أكثر ذلك، أو كانت نسبة زيادة تكاليف البناء 10% أو أكثر عند اختيار المقاول قبل الترخيص بخطة تنفيذ المشروع، و5% أو أكثر عند الاختيار بعده، وجب طلب التحقق من تكاليف البناء إلزامياً من جهات دعم مشاريع التحسين كمؤسسة العقارات الكورية (الفقرة 1 من المادة 29-2 من قانون تحسين المدن). وهذا إجراء دفاعي جوهري يتيح التحقق الموضوعي من ملاءمة احتساب تكاليف البناء.

س. ما المشكلات التي تنشأ عند العجز عن دفع الرسوم أو رفضها؟
ج. تأخّر دفع الرسوم يُنشئ فوائد تأخير وقد يُقيّد قروض نفقات الانتقال والدفعات البينية. وإذا طال عدم الدفع، فقد تُتخذ بموجب النظام الأساسي للاتحاد إجراءات فقدان صفة العضوية أو فسخ عقد التخصيص، وفي أسوأ الأحوال قد يصبح العضو محلاً للتصفية النقدية. وبما أن رفض الدفع دون شرط ودون المرور بإجراء مشروع قد يؤدي إلى أضرار غير متوقعة، فمن المهم عند وجود نزاع بحث التصدي القانوني المشروع ومسألة الدفع معاً. وأسلم طريق لحماية الأصول هو تحديد سبل توفير التمويل وحماية الحقوق باستشارة خبير منذ المرحلة المبكرة.

س. إذا تبيّن وجود خلل في الإجراءات، فما التصدي القانوني الممكن؟
ج. جوهر نزاع الرسوم الإضافية هو مشروعية الإجراء لا المبلغ ذاته. فالرسوم الإضافية المُحصّلة دون ترخيص بتعديل خطة إدارة التصرف، أو دون تصويت الجمعية على تفاصيل مساهمة كل عضو، تُعدّ إثراءً بلا سبب قانوني وتخضع لدعوى رد الإثراء بلا سبب. وإذا كان هناك خلل في الإجراءات القانونية كتصويت الجمعية أو التحقق من تكاليف البناء، أمكن بحث دعوى تأكيد بطلان قرار الجمعية (دعوى بين الأطراف). وإذا أُشهر الترخيص بتعديل خطة إدارة التصرف، وجب رفع دعوى إلغاء أو تأكيد بطلان خطة إدارة التصرف (دعوى استئنافية)، وفي دعوى الإلغاء يجب رفعها خلال 90 يوماً من يوم إشهار الترخيص (المادة 20 من قانون الدعاوى الإدارية)، ومن المستحسن عند الحاجة تقديم طلب وقف التنفيذ معها. إلا أنه بعد نفاذ إشهار النقل تنتفي المصلحة القانونية في الطعن ببطلان خطة إدارة التصرف، لذا من المهم الحصول على الإنصاف بسرعة قبل إشهار النقل.

الصحفي لي دونغ أوه (canon35@mt.co.kr)

[عرض النص الكامل للمقال]
قنبلة رسوم إعادة الإعمار، نقاط التحقق القانونية التي يجب على عضو الاتحاد التأكد منها حتماً (انتقال مباشر)