تأخّر التسجيل بسبب نزاع… كيف تتجنّب غرامة إدارية مجحفة؟

في حال شراء عقار وعدم إتمام تسجيل نقل الملكية لفترة طويلة، قد يُصنَّف المشتري بموجب قانون التسجيل العقاري بالاسم الحقيقي ضمن "المتأخرين طويلًا عن التسجيل" وتُفرض عليه غرامة إدارية. غير أنه في حال تعذّر نقل التسجيل واقعيًا بسبب نزاع على الحقوق مع البائع، فقد يُعترف باستثناء، ما يستدعي مراجعة قانونية.

وينص قانون تسجيل العقار باسم صاحب الحق الفعلي المعمول به على فرض غرامة إدارية عند عدم إتمام تسجيل نقل الملكية خلال مدة محددة من تاريخ إتمام سداد ثمن البيع، وذلك لضمان شفافية المعاملات العقارية ومنع المضاربة والتهرب الضريبي. لكن في الميدان الفعلي للمعاملات، ليست قليلة الحالات التي يتأخر فيها إجراء التسجيل بسبب نزاع حول سداد الثمن أو رفض البائع التعاون.

وعند تقييم مشروعية فرض الغرامة، تكون المسألة الجوهرية هي ما إذا كان "تنفيذ المقابل قد اكتمل فعليًا" وفق القانون. وهذا لا يعني مجرد مرور الوقت، بل بلوغ حالة موضوعية سدّد فيها المشتري كامل الثمن المتفق عليه بحيث يمكنه المطالبة بنقل الملكية في أي وقت.

فمثلًا، إذا سدّد المشتري كامل الثمن ومع ذلك طالب البائع بمبلغ إضافي أو أنكر تسلّم الثمن ورفض تسليم المستندات اللازمة للتسجيل، فقد يصعب على المشتري نقل التسجيل باسمه منفردًا. وقد تكون هذه الظروف عنصرًا مهمًا في تقييم مشروعية فرض الغرامة.

وفي قضية حديثة، رأت المحكمة أنه في واقعة أنكر فيها البائع سداد الثمن ورفض نقل التسجيل لفترة طويلة، لم يكن بمقدور المشتري واقعيًا تقديم طلب التسجيل منفردًا حتى تتحدد حقوقه عبر الدعوى المدنية. وقضت على وجه الخصوص بأن مجرد اكتمال مدة تقادم الدين الناشئ عن ثمن البيع لا يمكن اعتباره فورًا بلوغًا لحالة "الاكتمال الفعلي للمقابل"، وألغت الغرامة الإدارية.

ورأت المحكمة أن سبب عدم قيام المشتري بالتسجيل لم يكن مجرد تأخير، بل عائق قانوني وواقعي، ومن ثمّ يصعب اعتباره إخلالًا بواجب التسجيل. ويُفسَّر ذلك بأن الغرض التشريعي من القانون هو تنظيم التسجيل الصوري بالاسم والمعاملات المضاربية، فلا يصح إخضاع نزاعات الحقوق الفعلية للعقوبة بشكل موحّد.

وأوضح المحامي شين هيو سانغ من مكتب دايريون للمحاماة قائلًا: "لا تُطبَّق غرامة التأخر في التسجيل بشكل موحّد على كل حالات التأخير، بل يجب النظر بشكل شامل في سبب التأخير والعلاقة الحقوقية الفعلية"، مضيفًا "إذا ثبت موضوعيًا تعذّر التسجيل بسبب رفض البائع التعاون أو نزاع على الحقوق، فقد تُلغى الغرامة".

وتابع: "على الجهة الإدارية أيضًا أن تدقّق في ملابسات المعاملة الفعلية وجوهر النزاع بدل الاعتماد على مجرد الحساب الشكلي للمدة"، ونصح بأنه "عند فرض غرامة تأخر مجحفة، من المهم تأمين الوثائق الكافية ثم استرداد الحق عبر الإجراءات القانونية المناسبة كالدعوى الإدارية".

[قراءة النص الكامل]
تأخّر التسجيل بسبب نزاع… كيف تتجنّب غرامة إدارية مجحفة؟ (الانتقال إلى الرابط)