نزاع الأعمال المماثلة داخل المجمع التجاري، ما القوة الإلزامية لتقييد نوع النشاط وطريقة تعامل التاجر القائم؟

- مقال قانوني للمحامي بيون غوان هون من مكتب المحاماة (المحدود) دايريون

إذا افتُتح محل تجاري من النشاط نفسه بجوارك مباشرةً أو في الطابق نفسه أثناء إدارتك متجرك، فسيواجه التاجر القائم حيرةً كبيرة وخسائر تشغيلية. وحين يعترض لمنع دخول نشاط مكرّر داخل المجمع التجاري، كثيرًا ما يردّ صاحب المحل الجديد بأنه "لم يكن موجودًا حين وُضعت قواعد ذلك المجمع" أو أن "عقد الإيجار لم يتضمّن نصًّا بتقييد نوع النشاط". فهل على التاجر القائم أن يتحمّل انتهاك سوقه التجاري بحجة عدم وجود اتفاق أو عقد محدد؟ الخلاصة أن القانون يضع في مثل هذه الحالات معيارًا واضحًا يحمي الحق المشروع للمستأجر القائم.

اتفاق تقييد نوع النشاط الذي يُوضع أثناء عملية بيع وحدات المجمع التجاري يتجاوز كونه اتفاقًا خاصًّا بين التجار، إذ يحمل قيمةً مالية بوصفه نوعًا من حق التشغيل الحصري الممنوح لتلك الوحدة. وبحسب سوابق المحكمة العليا وغيرها، يُعتبر من اشتروا وحدات المجمع التجاري، ما لم توجد ظروف خاصة، قد وافقوا ضمنًا على تحمّل واجب تقييد نوع النشاط والالتزام به فيما بينهم. وعلى وجه الخصوص، بما أن هذا يتوحّد مع حق الوحدة ويُورَّث معه، فإنه يسري دون استثناء على من يشتري الوحدة لاحقًا أو المستأجر الجديد الذي يدخل بالإيجار. لذا، حتى لو خلا عقد الإيجار الجديد من عبارة تقييد نوع النشاط، فإن التاجر القائم يملك حق المطالبة عبر المحكمة بمنع مزاولة النشاط إذا أصرّ الداخل الجديد على مزاولة النشاط المماثل.

كما أنه حتى لو لم يحدد مالك المبنى أثناء البيع الأول نوع نشاط كل وحدة صراحةً، يظل السبيل مفتوحًا لحماية حق التاجر القائم. فإذا سنّت هيئة الإدارة المكوّنة من جميع ملّاك المجمع، بعد الإشغال، لائحة إدارية لتقييد نوع النشاط باستيفاء نصاب التصويت الذي يحدده قانون المباني المجمّعة، فإن لها قوة إلزامية قانونية كافية أيضًا. وبما أن هذه اللائحة متصلة بحق الملكية الجوهري للملّاك، فإن رفع التقييد أو تعديله لاحقًا يستلزم اتفاقًا صارمًا للمالكين الحقيقيين لكل وحدة، أي ملّاك الوحدات كلٌّ على حدة. ولا يزول أثر لائحة المجمع بمجرد تجاهل مستأجر جديد لها أو تغاضي المستأجرين فيما بينهم عنها.

وفي الواقع، من بين القضايا التي تولّيتُها حالة طالب فيها تاجر أدار متجره طويلًا بمنع مزاولة النشاط ضد داخل جديد بدأ مزاولة نشاط مماثل، فاعتُرف بحقه. وقتها ردّ الداخل الجديد بأنه لم يكن مُشغِلًا في المجمع أصلًا حين وُضعت اللائحة الذاتية، ولم يوقّع عليها موافقًا، فلا يسري عليه أثرها. لكن المحكمة حكمت لصالح التاجر القائم. إذ رأت أن اللائحة الإدارية التي سُنّت بإجراء مشروع واستيفاء نصاب لها حجية على المجمع بأكمله حتى لو لم يوجد تحديد أوّلي من مالك المبنى. كما نصّت على أن الداخل الجديد، وإن لم يشارك في سنّ اللائحة، عليه واجب الالتزام باللائحة القائمة ما دام قد دخل المجمع، فأقرّت حق التاجر القائم.

فكيف ينبغي للتاجر الذي يواجه هذا الوضع أن يتصرّف؟ بدلًا من الدخول في مشاحنة عاطفية مع صاحب المحل الجديد، عليه أن يلجأ إلى الاستجابة القانونية استنادًا إلى أدلة موضوعية. فأولًا، من المهم تأمين لائحة هيئة إدارة المجمع أو عقد البيع الأول وغيرها من المستندات التي تثبت وجود اتفاق تقييد نوع النشاط في المجمع ونطاق حمايته الملموس. وبعد ذلك، يمكن جمع مواد موضوعية (صور الموقع، إيصالات، بيانات السلع المباعة) تثبت أن أصناف المحل الجديد وأسلوب تشغيله يتداخلان فعليًا مع نشاطه، والتقدّم إلى المحكمة بطلب أمر مستعجل بمنع مزاولة النشاط. بل ويمكن، إذا وقعت أضرار كتراجع المبيعات بسبب انتهاك السوق غير المشروع، مواكبة المطالبة بالتعويض عنها. وبما أن انتهاك السوق التجاري يفضي مباشرةً إلى خسائر تشغيلية، فالأسلوب الحكيم هو الاستجابة المنهجية بمساعدة خبير قانوني ملمّ بالمبادئ القانونية ذات الصلة منذ بداية القضية لحماية الحق المشروع.

المراسل لي دونغ أو (canon35@mt.co.kr)

[قراءة المقال كاملاً]
نزاع الأعمال المماثلة داخل المجمع التجاري، ما القوة الإلزامية لتقييد نوع النشاط وطريقة تعامل التاجر القائم؟ (انتقال مباشر)