Disputas por filtraciones de agua en la temporada de lluvias: en vez de pelear con emociones, hay que responder legalmente con pruebas objetivas

Cuando comienza de lleno la temporada de lluvias, se disparan las disputas por filtraciones de agua. Es frecuente que, aunque el agua gotee del techo y arruine electrodomésticos caros y una decoración lograda con esfuerzo, el causante —el vecino de arriba o la constructora— eluda su responsabilidad y la cosa degenere en una pelea emocional. Cuanto más se descuida una filtración, peores se vuelven el moho y el mal olor, hasta amenazar la salud de los residentes, por lo que, en lugar de esperar, hay que emprender medidas legales rápidas y firmes.

Lo primero y más importante en una disputa por filtraciones es determinar el punto de origen de la fuga. Según el lugar donde se origine, cambia por completo el destinatario de la responsabilidad legal. Si la causa de la filtración es un problema de la parte de uso exclusivo, como el envejecimiento de las tuberías del vecino de arriba o un defecto en las obras de reforma, la responsabilidad de indemnizar recae en el propietario (o poseedor) del piso de arriba. En cambio, si es un problema de las partes comunes, como grietas en el muro exterior o daños en la capa impermeabilizante de la azotea, hay que reclamar la reparación del defecto y la indemnización de daños al consejo de representantes de los residentes, a la administración de la finca o, en el caso de un edificio nuevo, a la constructora.

No son pocos los propietarios que, aun cuando se ha demostrado que la responsabilidad es del piso de arriba, mantienen una actitud poco cooperativa: no abren la puerta por no querer asumir el coste de la reparación o dicen que lo tramitarán con el seguro de responsabilidad civil de la vida cotidiana. En tal caso, actuar de forma emocional —insultar o dar patadas a la puerta— está totalmente prohibido, pues puede dar pie a una contradenuncia por injurias, daños a la propiedad o allanamiento de morada.

En estas situaciones, enviar un requerimiento notarial (burofax con acuse) a nombre de un abogado es el primer paso más eficaz. El requerimiento en sí no tiene fuerza coercitiva legal, pero, al incluir un dictamen objetivo de diagnóstico de la filtración por un experto, un presupuesto de reparación y una advertencia contundente de que, si no se indemniza dentro del plazo, se reclamarán tanto la demanda civil de indemnización como los costes del proceso y los intereses de demora, se convierte en un arma poderosa que presiona psicológicamente a la otra parte y permite alcanzar un acuerdo antes del litigio.

Si, pese al envío del requerimiento, la otra parte no adopta finalmente las medidas adecuadas, habrá que interponer una demanda civil de indemnización por daños. Según el artículo 758 del Código Civil coreano, quien cause un daño a otro por un defecto en la instalación o conservación de una estructura tiene la responsabilidad de indemnizar ese daño. La víctima puede reclamar de forma integral no solo los costes directos de reparación —como el papel pintado o el suelo empapados—, sino también el coste de sustitución de muebles y electrodomésticos dañados, los gastos de alojamiento temporal fuera durante el período de obras y hasta una indemnización por el daño moral derivado del estrés extremo.

El abogado Song Won, del bufete Daeryun, señaló: "El éxito o el fracaso de una demanda de indemnización por filtraciones depende de si se acredita objetivamente ante el tribunal por culpa de quién se produjo la fuga. En este proceso, una simple foto del agua filtrándose no basta; debe acompañarse de un dictamen preciso de un perito reconocido por el tribunal", y "por ello, si se sufre un daño por filtración, hay que fotografiar de inmediato y con minuciosidad el lugar en foto y vídeo, dejando constancia de la fecha. Recibir desde la fase inicial la ayuda de un abogado con amplia experiencia en litigios inmobiliarios y de indemnización, y responder sin fisuras desde la conservación de pruebas hasta la interposición de la demanda, es la forma más inteligente de proteger el patrimonio y los derechos".

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