La 'bomba' de las cuotas adicionales de reconstrucción: los puntos de control legales que todo miembro de la cooperativa debe verificar

La carga de las cuotas adicionales aumenta drásticamente, sobre todo en los principales complejos de reconstrucción de Seúl. Al sucederse los casos en los que las cuotas, previstas al inicio del proyecto en varias decenas de millones de wones, se disparan hasta cientos de millones en la fase del plan de gestión y disposición, el impacto del alza de los costes de obra y del aumento de los costes financieros se traslada íntegramente a los miembros de la cooperativa. En algunos complejos se menciona incluso el llamado 'fenómeno de inversión de las cuotas' y se dan casos de renuncia al derecho de ocupación.

En relación con ello, Seon Yu-ju, abogada del bufete (limitado) Daeryun, explicó: "Los conflictos por cuotas suelen estar directamente ligados a la validez del plan de gestión y disposición y a la legalidad del proceso de cálculo de los costes del proyecto", y "antes de recibir una factura de cuotas enorme, lo más importante es verificar minuciosamente los procedimientos legales pertinentes en la fase inicial". A continuación, un cuestionario con la abogada Seon.

P. ¿Con qué criterio se determinan las cuotas y por qué se disparan las adicionales?
R. Al elaborar el plan de gestión y disposición, la cuota se calcula restando del precio de adjudicación al miembro de la cooperativa del nuevo apartamento el valor reconocido de sus activos existentes (valor del derecho). El artículo 74, apartado 1, punto 6, de la Ley de Mejora Urbana y del Entorno Residencial (en adelante, Ley de Mejora Urbana) obliga a incluir en el plan de gestión y disposición la estimación de los costes del proyecto de mejora y la escala·el momento de la cuota de los miembros que de ella deriva. El problema surge cuando, durante el desarrollo del proyecto, el coste total se dispara por el alza de los costes de obra del constructor, el aumento de los costes financieros por la subida de tipos, los frecuentes cambios de diseño, etc. Cuando el coste total aumenta, baja el porcentaje de proporcionalidad y también disminuye el valor del derecho del miembro, y esa diferencia se traslada como cuota adicional (artículo 74, apartado 1, punto 6, de la Ley de Mejora Urbana).

P. ¿Qué debe verificar primero el miembro que recibe una notificación de cuota adicional?
R. Recibir una notificación de cuota adicional no significa que deba decidirse de inmediato el pago. Primero hay que verificar el motivo del aumento y su fundamento de cálculo, y examinar si se han cumplido legalmente los procedimientos necesarios conforme a la Ley de Mejora Urbana. El punto clave son los requisitos de confirmación de la obligación de pago de la cuota adicional. La jurisprudencia establece: "Para que surja de forma definitiva la obligación de los miembros de pagar la cuota adicional, debe haber una autorización de modificación del plan de gestión y disposición, o al menos un acuerdo expreso de la asamblea general de miembros sobre el desglose de la cuota por miembro de los costes del proyecto de mejora". El artículo 45, apartado 1, punto 8, de la Ley de Mejora Urbana establece el 'desglose de la cuota por miembro de los costes del proyecto de mejora' como materia de acuerdo de la asamblea, y el punto 10 del mismo apartado establece también la elaboración·modificación del plan de gestión y disposición como materia de acuerdo de la asamblea. A la asamblea para la modificación del plan de gestión y disposición deben asistir en persona al menos 1/5 (100 partes por 20) de los miembros (artículo 45, apartado 10, de la Ley de Mejora Urbana), y cuando el coste del proyecto aumenta un 10% o más (100 partes por 10) se requiere el voto favorable de al menos 2/3 de los miembros (artículo 45, apartado 4, de la Ley de Mejora Urbana). Además, hay que verificar necesariamente si se trata de un objeto de verificación de los costes de obra conforme al artículo 29-2 de la Ley de Mejora Urbana. Cuando lo solicite al menos 1/5 de los miembros, o cuando el porcentaje de aumento del coste de obra sea del 10% o más (100 partes por 10) si el constructor se seleccionó antes de la autorización del plan de ejecución del proyecto, o del 5% o más (100 partes por 5) si se seleccionó después, debe solicitarse obligatoriamente la verificación de los costes de obra a un organismo de apoyo a proyectos de mejora como la Agencia de Bienes Inmuebles de Corea (artículo 29-2, apartado 1, de la Ley de Mejora Urbana). Este es un procedimiento de defensa clave para verificar objetivamente la adecuación del cálculo de los costes de obra.

P. ¿Qué problemas surgen si no se pagan o se rechazan las cuotas?
R. Si se demoran las cuotas, se generan intereses de demora y pueden restringirse los préstamos para gastos de mudanza·pagos intermedios. Si el impago se prolonga, según los estatutos de la cooperativa pueden iniciarse procedimientos de pérdida de la condición de miembro o de rescisión del contrato de adjudicación, y en el peor de los casos se puede ser objeto de liquidación en efectivo. Como rechazar el pago sin más, sin haber pasado por los procedimientos legales, puede acarrear perjuicios inesperados, cuando hay un conflicto es importante examinar conjuntamente la respuesta legal legítima y la decisión de pago. Decidir desde el inicio, consultando con un experto, las vías de financiación y de protección de derechos es el camino más seguro para proteger el patrimonio.

P. Si se considera que hay un problema en el procedimiento, ¿qué respuesta legal cabe?
R. El punto clave del conflicto por cuotas adicionales es la legalidad del procedimiento, más que el propio importe. La cuota adicional recaudada sin autorización de modificación del plan de gestión y disposición, o sin acuerdo de la asamblea sobre el desglose de la cuota por miembro, constituye un lucro sin causa jurídica y es objeto de una acción de restitución de enriquecimiento injusto. Si hay defectos en los procedimientos legales, como el acuerdo de la asamblea o la verificación de los costes de obra, cabe estudiar una demanda de confirmación de nulidad del acuerdo de la asamblea (proceso entre partes). Si se ha notificado la autorización de modificación del plan de gestión y disposición, debe interponerse una demanda de anulación·confirmación de nulidad del plan de gestión y disposición (proceso de impugnación), y en el caso de la demanda de anulación debe interponerse dentro de los 90 días desde la fecha de notificación de la autorización (artículo 20 de la Ley de lo Contencioso-Administrativo), siendo recomendable, si es necesario, acompañarla de una solicitud de suspensión de la ejecución. No obstante, tras entrar en vigor la transferencia de titularidad (ijeon-gosi) desaparece el interés jurídico para impugnar la nulidad del plan de gestión y disposición, por lo que es importante obtener tutela de derechos con rapidez antes de dicha transferencia.

Reportero Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

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