Registro tardío prolongado por un conflicto… cómo evitar una multa administrativa injusta

Cuando, tras comprar un inmueble, no se completa durante largo tiempo el registro de transmisión de la propiedad, la persona puede ser clasificada como titular de registro tardío prolongado conforme a la Ley de Registro Real del Nombre de Bienes Inmuebles y ser objeto de una multa administrativa. No obstante, se aconseja realizar una revisión jurídica, pues si la transmisión del registro fue realmente imposible por un conflicto de derechos con el vendedor, existe la posibilidad de que se reconozca una excepción.

La vigente Ley sobre el Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real establece, con el fin de garantizar la transparencia de las transacciones inmobiliarias y prevenir la especulación y la evasión fiscal, que se imponga una multa por registro tardío prolongado cuando no se realiza el registro de transmisión de la propiedad dentro de un plazo determinado a partir de la fecha en que se completa el pago del precio de compraventa. Sin embargo, en la práctica no son pocos los casos en que el procedimiento de registro se retrasa por disputas sobre el pago del precio o por la negativa del vendedor a cooperar.

Así, al valorar la legalidad de la imposición de la multa, el punto clave es si "el cumplimiento de la contraprestación se ha completado de hecho" en el sentido de la citada ley. Esto no significa simplemente que haya transcurrido el tiempo, sino que el comprador haya pagado la totalidad del precio pactado y haya alcanzado un estado objetivo en el que pueda reclamar en cualquier momento el registro de transmisión de la propiedad.

Por ejemplo, aunque el comprador haya pagado la totalidad del precio de compraventa, si el vendedor exige una cantidad adicional o niega haber recibido el pago y se niega a entregar los documentos necesarios para el registro, puede darse una situación en la que al comprador le resulte difícil obtener por sí solo la transmisión del registro. Tales circunstancias pueden constituir un factor importante para valorar la legalidad de la multa por registro tardío prolongado.

De hecho, los tribunales, en un caso reciente relacionado, respecto a un asunto en el que el vendedor negó haber recibido el pago y rechazó durante largo tiempo la transmisión del registro, determinaron que, hasta que el derecho del comprador quedara confirmado mediante un proceso civil, el comprador no estaba de hecho en condiciones de solicitar el registro por sí solo. En particular, dictaminaron que el mero hecho de que se hubiera consumado la prescripción del crédito por el precio de compraventa no permitía considerar de inmediato que existiera el estado de "cumplimiento de hecho de la contraprestación" conforme a la ley, y anularon la imposición de la multa.

La sala consideró que, dado que la causa por la que el comprador no pudo registrar no fue un simple retraso, sino un impedimento jurídico y de hecho, era difícil valorarlo como incumplimiento del deber de registro tardío prolongado. Esto se interpreta en el sentido de que, puesto que el objetivo legislativo de la ley es regular los fideicomisos nominales y las transacciones especulativas, no deben someterse uniformemente a sanción incluso las disputas reales sobre relaciones de derechos.

El abogado Shin Hyo-sang, de la firma legal Daeryun, explicó: "La multa por registro tardío prolongado no se aplica de manera uniforme a todos los retrasos en el registro, sino que debe examinarse de forma integral la causa del retraso y la relación real de derechos", y añadió: "Si se prueba objetivamente que el registro fue imposible por la negativa del vendedor a cooperar o por un conflicto de derechos, existe la posibilidad de que se anule la multa".

Continuó: "También la administración debe examinar minuciosamente el origen real de la transacción y la realidad del conflicto, en lugar de basarse únicamente en el cálculo formal del plazo", y aconsejó: "Si se ha impuesto injustamente una multa por registro tardío prolongado, es importante recabar suficiente documentación relacionada y luego reparar los derechos mediante procedimientos legales adecuados, como un proceso contencioso-administrativo".

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