Explosion des contributions supplémentaires en reconstruction : les points de contrôle juridiques que les membres de coopérative doivent absolument vérifier

Autour des principaux ensembles en reconstruction de Séoul, la charge des contributions supplémentaires explose. Les contributions, estimées à quelques dizaines de millions de wons au début du projet, s'envolent à plusieurs centaines de millions au stade du plan de répartition, les cas se multipliant, si bien que les effets de la hausse des coûts de construction et de l'augmentation des frais financiers sont intégralement répercutés sur les membres de la coopérative. Dans certains ensembles, on évoque même un phénomène dit d'« inversion des contributions », et des cas d'abandon du droit d'entrée dans le logement surviennent.

À ce sujet, Maître Sun Yoo-joo, du cabinet juridique Daeryun (SARL), a expliqué : « Les litiges relatifs aux contributions sont souvent directement liés à la validité du plan de répartition et à la légalité du processus d'évaluation des coûts du projet », ajoutant : « Avant de recevoir un avis de contribution considérable, il est plus important que tout de vérifier minutieusement, dès la phase initiale, les procédures juridiques concernées. » Voici l'entretien avec Maître Sun.

Q. Sur quels critères la contribution est-elle déterminée, et pourquoi les contributions supplémentaires augmentent-elles ?
R. Lors de l'établissement du plan de répartition, la contribution se calcule en soustrayant du prix d'attribution au membre de la coopérative du nouvel appartement la valeur reconnue de son bien existant (valeur du droit). Le point 6 du paragraphe 1 de l'article 74 de la loi sur l'entretien urbain et l'amélioration de l'habitat (ci-après la loi sur l'entretien urbain) impose d'inclure obligatoirement dans le plan de répartition le montant estimatif des frais du projet d'entretien ainsi que l'ampleur et le calendrier des contributions des membres qui en découlent. Le problème survient lorsque le coût total du projet grimpe en flèche du fait de la hausse des coûts de construction par l'entrepreneur, de l'augmentation des frais financiers liés à la hausse des taux ou de fréquentes modifications de conception. Lorsque le coût total augmente, le taux de proportionnalité baisse et la valeur du droit du membre diminue, l'écart étant répercuté en contribution supplémentaire (point 6 du paragraphe 1 de l'article 74 de la loi sur l'entretien urbain).

Q. Que doit d'abord vérifier un membre ayant reçu une notification de contribution supplémentaire ?
R. Le fait d'avoir reçu une notification ne doit pas conduire à décider immédiatement de payer ou non. Il faut d'abord vérifier le motif de l'augmentation et la base de calcul, puis examiner si les procédures requises par la loi sur l'entretien urbain ont été légalement respectées. L'essentiel réside dans les conditions de fixation de l'obligation de paiement de la contribution supplémentaire. La jurisprudence juge que « pour qu'une obligation de paiement de la contribution supplémentaire naisse de manière définitive à l'égard des membres, il faut qu'une autorisation de modification du plan de répartition ait été délivrée, ou à tout le moins qu'une délibération explicite de l'assemblée générale des membres sur la répartition individuelle des frais du projet ait eu lieu ». Le point 8 du paragraphe 1 de l'article 45 de la loi sur l'entretien urbain mentionne « la répartition individuelle des frais du projet entre les membres » comme point soumis à délibération de l'assemblée générale, et le point 10 du même paragraphe range également l'établissement et la modification du plan de répartition parmi les points soumis à délibération. L'assemblée générale de modification du plan de répartition requiert la présence effective d'au moins un cinquième (20 %) des membres (paragraphe 10 de l'article 45 de la loi sur l'entretien urbain), et lorsque les frais du projet augmentent d'au moins un dixième (10 %), l'accord d'au moins deux tiers des membres est nécessaire (paragraphe 4 de l'article 45). Il faut en outre absolument vérifier si l'affaire relève de la vérification des coûts de construction prévue à l'article 29-2 de la loi. Lorsqu'au moins un cinquième des membres en fait la demande, ou lorsque le taux d'augmentation des coûts atteint au moins un dixième (10 %) dans le cas d'une sélection de l'entrepreneur antérieure à l'autorisation du plan d'exécution, ou au moins un vingtième (5 %) dans le cas d'une sélection postérieure, il faut obligatoirement demander une vérification des coûts à un organisme de soutien aux projets d'entretien tel que l'Agence coréenne de l'immobilier (paragraphe 1 de l'article 29-2). C'est une procédure de défense essentielle permettant de faire vérifier objectivement l'adéquation du calcul des coûts.

Q. Quels problèmes surviennent si l'on ne peut pas payer la contribution ou si l'on refuse de la payer ?
R. Le retard de paiement entraîne des intérêts de retard et peut restreindre les prêts de relogement et les acomptes. Si le non-paiement se prolonge, une procédure de perte de la qualité de membre ou de résiliation du contrat d'attribution peut être engagée conformément aux statuts de la coopérative, et dans le pire des cas, l'intéressé peut faire l'objet d'une liquidation en numéraire. Refuser inconditionnellement de payer sans avoir suivi les procédures légales peut engendrer des désavantages imprévus ; en cas de litige, il importe donc d'examiner conjointement une réaction juridique légitime et l'opportunité du paiement. Décider dès le départ, avec un spécialiste, des modalités de financement et de protection des droits est la voie la plus sûre pour préserver son patrimoine.

Q. Si l'on estime qu'il y a un vice de procédure, quelle réaction juridique est possible ?
R. L'essentiel d'un litige de contribution supplémentaire tient moins au montant lui-même qu'à la légalité de la procédure. Une contribution supplémentaire perçue sans autorisation de modification du plan de répartition, ou sans délibération de l'assemblée générale sur la répartition individuelle entre membres, constitue un enrichissement sans cause juridique et peut faire l'objet d'une action en restitution de l'enrichissement sans cause. En cas de vice dans les procédures légales telles que la délibération de l'assemblée générale ou la vérification des coûts, une action en nullité de la délibération de l'assemblée générale (action entre parties) peut être envisagée. Lorsque l'autorisation de modification du plan de répartition a été publiée, il faut engager une action en annulation ou en nullité du plan de répartition (recours pour excès de pouvoir) ; l'action en annulation doit être introduite dans les 90 jours suivant la date de publication de l'autorisation (article 20 de la loi sur le contentieux administratif), et il est souhaitable de l'assortir, au besoin, d'une demande de sursis à exécution. Toutefois, une fois la notification de transfert entrée en vigueur, il n'existe plus d'intérêt juridique à contester la nullité du plan de répartition ; il importe donc d'obtenir rapidement la protection de ses droits avant cette notification.

Lee Dong-oh, journaliste (canon35@mt.co.kr)

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