Non-enregistrement prolongé retardé par un litige… comment éviter une amende administrative injuste

Lorsqu'une personne ayant acheté un bien immobilier ne procède pas pendant longtemps à l'inscription du transfert de propriété, elle peut être classée comme « non-enregistrant de longue durée » et se voir infliger une amende administrative au titre de la loi sur l'inscription sous le nom réel des biens immobiliers. Toutefois, un avis souligne qu'un examen juridique est nécessaire, car une exception peut être reconnue lorsque le transfert d'inscription était concrètement impossible en raison, par exemple, d'un litige de droits avec le vendeur.

La loi en vigueur sur l'inscription des biens immobiliers sous le nom du véritable titulaire prévoit, pour garantir la transparence des transactions immobilières et prévenir la spéculation et l'évasion fiscale, l'infliction d'une amende administrative pour non-enregistrement prolongé lorsque l'inscription du transfert de propriété n'est pas effectuée dans un certain délai à compter de la date d'achèvement du paiement du prix de vente. Mais sur le terrain, il n'est pas rare que la procédure d'inscription soit retardée par un litige sur le paiement du prix ou par le refus de coopération du vendeur.

Ainsi, le point central pour apprécier la légalité de l'amende est de savoir si, au sens de la loi, « l'exécution de la contreprestation est en fait achevée ». Cela ne signifie pas simplement que le temps s'est écoulé, mais que l'acheteur a versé l'intégralité du prix convenu et se trouve dans une situation objective lui permettant de demander à tout moment l'inscription du transfert de propriété.

Par exemple, si l'acheteur a payé la totalité du prix de vente mais que le vendeur exige un montant supplémentaire ou nie avoir reçu le paiement et refuse de remettre les documents nécessaires à l'inscription, l'acheteur peut se trouver dans l'impossibilité de faire inscrire seul le transfert. Une telle circonstance peut être un élément important pour apprécier la légalité de l'amende pour non-enregistrement prolongé.

En effet, dans une affaire récente, le tribunal a estimé, à propos d'un cas où le vendeur niait le paiement du prix et refusait depuis longtemps le transfert d'inscription, que, tant que le droit de l'acheteur n'était pas établi par une procédure civile, celui-ci n'était pas en mesure de demander seul l'inscription. Il a notamment jugé que le seul fait que la prescription extinctive de la créance de prix de vente soit acquise ne permettait pas de considérer immédiatement qu'on était dans l'état d'« achèvement de fait de la contreprestation » au sens de la loi, et a annulé l'amende.

Le tribunal a estimé que, la cause pour laquelle l'acheteur n'avait pu procéder à l'inscription résidant non dans un simple retard mais dans un obstacle juridique et factuel, il était difficile de qualifier cela de manquement à l'obligation de non-enregistrement prolongé. Cela s'interprète comme signifiant que, l'objectif législatif de la loi étant de réguler la fiducie de nom ou les transactions spéculatives, il ne faut pas soumettre uniformément à la sanction même les litiges portant sur des rapports de droit réels.

Shin Hyo-sang, avocat du cabinet Daeryun, a expliqué : « L'amende pour non-enregistrement prolongé ne s'applique pas uniformément à tout retard d'inscription ; il faut examiner globalement la cause du retard et les rapports de droit réels », ajoutant : « Si l'on prouve objectivement que l'inscription était impossible en raison du refus de coopération du vendeur ou d'un litige de droits, l'amende peut être annulée. »

Il a poursuivi : « L'administration doit elle aussi, plutôt que de s'en tenir à un calcul formel des délais, examiner minutieusement le déroulement réel de la transaction et la substance du litige », conseillant : « En cas d'amende injuste pour non-enregistrement prolongé, il est important de réunir suffisamment d'éléments puis de faire valoir ses droits par les voies juridiques appropriées, tel le contentieux administratif. »

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