Litiges commerciaux liés à des activités concurrentes dans un centre commercial : force obligatoire des restrictions d'activité et moyens de réponse du commerçant existant

- Chronique juridique de Me Byun Gwan-hoon, avocat du cabinet d'avocats (à responsabilité limitée) Daeryun

Lorsque, alors qu'il exploite son commerce, un commerce de la même activité s'installe juste à côté ou au même étage, le commerçant existant se retrouve confronté à un grand désarroi ainsi qu'à des pertes d'exploitation. Il proteste pour empêcher l'installation d'une activité en doublon dans le centre commercial, mais le nouvel exploitant s'y oppose souvent au motif qu'il « n'était pas présent lors de l'établissement du règlement du centre commercial » ou qu'« aucune clause de restriction d'activité ne figurait dans le contrat de bail ». Le commerçant existant doit-il alors subir l'atteinte à sa zone de chalandise au motif de l'absence d'accord ou de contrat précis ? Pour aller droit au but, la loi prévoit des critères clairs protégeant les droits légitimes du commerçant existant dans une telle situation.

La clause de restriction d'activité établie lors de la commercialisation du centre commercial dépasse le simple accord privé entre commerçants : elle revêt une valeur patrimoniale, celle d'une sorte de droit d'exploitation exclusif attaché au local concerné. Selon la jurisprudence de la Cour suprême, notamment, les personnes ayant acquis un local du centre commercial sont réputées, sauf circonstances particulières, avoir donné leur accord tacite pour subir et respecter mutuellement l'obligation de restriction d'activité. En particulier, comme celle-ci se transmet en s'incorporant au droit attaché au local, elle s'applique sans exception au cessionnaire qui achète le local ou au nouveau locataire qui le prend à bail. Par conséquent, même si aucune clause de restriction d'activité ne figurait dans le nouveau contrat de bail, si le nouvel exploitant exerce de force une activité de même nature, le commerçant existant dispose du droit de demander en justice l'interdiction de cette activité.

En outre, même si, lors de la commercialisation initiale, le promoteur n'a pas expressément désigné l'activité de chaque local, la voie reste ouverte pour que les droits du commerçant existant soient protégés. En effet, si, après l'emménagement, le syndicat composé de l'ensemble des propriétaires du centre commercial a établi un règlement de gestion restreignant les activités en réunissant le quorum décisionnel prévu par la loi sur les immeubles en copropriété, ce règlement revêt lui aussi une force obligatoire juridiquement suffisante. Un tel règlement étant lié au droit de propriété fondamental des propriétaires, un accord rigoureux des véritables propriétaires détenant chaque local, c'est-à-dire des propriétaires individuels des locaux, est indispensable pour lever ou modifier ultérieurement la restriction. Le fait qu'un nouveau locataire l'ignore de son propre chef ou que les locataires se tolèrent mutuellement ne fait pas disparaître la force du règlement du centre commercial.

En pratique, parmi les affaires que j'ai traitées, il existe un cas où un commerçant exploitant son local depuis longtemps a demandé l'interdiction d'activité à l'encontre d'un nouvel exploitant, arrivé tardivement, qui avait commencé une activité de même nature, et a obtenu la reconnaissance de son droit. À l'époque, le nouvel exploitant s'y opposait en soutenant que, lors de l'établissement du règlement d'autonomie du centre commercial, il n'était même pas encore installé dans le centre et n'avait jamais signé ni approuvé ce règlement, si bien qu'il ne lui était pas applicable. Mais le tribunal a donné raison au commerçant existant. Il a considéré que, même en l'absence de désignation initiale par le promoteur, un règlement de gestion établi selon une procédure régulière et un quorum a une force opposable à l'ensemble du centre commercial. Il a également reconnu le droit du commerçant existant en précisant que, même un nouvel exploitant n'ayant pas participé à l'établissement du règlement, dès lors qu'il a intégré le centre commercial, a l'obligation de respecter le règlement existant.

Alors, comment un commerçant confronté à une telle situation doit-il réagir ? Plutôt que de s'engager dans une querelle émotionnelle avec le nouvel exploitant, il doit engager une réponse juridique fondée sur des éléments objectifs. Il est d'abord important de se procurer le règlement du syndicat de gestion du centre commercial ou le contrat de commercialisation initial afin de disposer des documents prouvant l'existence d'une clause de restriction d'activité dans le centre commercial et son périmètre de protection précis. Ensuite, il peut réunir des éléments objectifs (photos des lieux, reçus, liste des produits vendus, etc.) démontrant que les produits proposés et le mode d'exploitation du nouveau local se recoupent réellement avec son activité, et déposer auprès du tribunal une demande de référé en interdiction d'activité. De plus, si un préjudice tel qu'une baisse de chiffre d'affaires déjà survenue résulte de l'atteinte illégale à la zone de chalandise, il peut y adjoindre une demande de dommages et intérêts. L'atteinte à la zone de chalandise se traduisant immédiatement par des pertes d'exploitation, la solution avisée consiste, dès le début de l'affaire, à répondre de manière systématique avec l'assistance d'un expert juridique au fait de la jurisprudence pertinente afin de faire protéger ses droits légitimes.

Le journaliste Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

[Lire l'article intégral]
Litiges commerciaux liés à des activités concurrentes dans un centre commercial : force obligatoire des restrictions d'activité et moyens de réponse du commerçant existant (accès direct)