[Kontribusi] Panduan praktis pencegahan kerugian penipuan sewa real estat

Kim Jung-beom, pengacara Firma Hukum Daeryun

Menurut Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG), skala insiden jaminan jeonse—di mana HUG melunasi menggantikan pemilik rumah yang tidak dapat mengembalikan uang jeonse kepada penyewa—sepanjang tahun lalu tercatat 4,3347 triliun won Korea Selatan. Di Daejeon tempat saya bekerja pun, kasus penipuan jeonse melonjak sejak tahun lalu, dan bila melihat daftar perkara yang sedang berjalan, saya menangani langsung berbagai gugatan terhadap para pelaku penipuan jeonse yang terkenal di Daejeon, tentu saja, serta terhadap sejumlah pemberi sewa, agen properti berlisensi, dan Asosiasi Agen Properti Berlisensi Korea.

Diskusi sosial yang struktural dan berkelanjutan mengenai metodologi penyelesaian secara kelembagaan untuk mencegah penipuan jeonse tentu diperlukan, tetapi bagi individu yang menjalani realitas yang sangat konkret, tampaknya "panduan praktis untuk mencegah kerugian penipuan jeonse" sangat mendesak dibutuhkan. Bila panduan pencegahan kerugian yang langsung berguna disusun per tahapan transaksi dengan berpusat pada hal-hal yang saya sayangkan ketika menjalankan gugatan dan memberi konsultasi kontrak, hasilnya adalah sebagai berikut.

Pertama, pada 'sebelum tahap transaksi', "pemeriksaan surat keterangan pendaftaran (sertifikat) properti" adalah wajib. Melalui ini, penting untuk memverifikasi identitas pemberi sewa. Khususnya, apabila objek dimiliki bersama, verifikasi kehendak seluruh pemilik bersama secara tegas diperlukan.

Apabila hanya satu dari para pemilik bersama yang hadir, atau para pemilik bersama tidak semuanya hadir, perlu dipastikan apakah kontrak melalui kuasa dibuat dengan semestinya (harus diperiksa ada tidaknya pemalsuan surat kuasa dan surat keterangan cap resmi (inkam), dan bila memungkinkan, saya ingin menganjurkan menandatangani kontrak jeonse langsung di tempat, di kantor pemberi sewa dan agen properti berlisensi).

Selain itu, harus diperiksa lebih dahulu adanya piutang jaminan berperingkat lebih tinggi (harap juga pastikan surat keterangan pemeriksaan rumah tangga yang terdaftar) dan pembebanan hak tanggungan maksimum (geun-jeodang), lalu dihitung apakah uang jeonse saya yang berharga dapat dipulihkan sepenuhnya apabila objek properti tersebut pada akhirnya mencapai tahap lelang.

Selain itu, perlu memverifikasi ada tidaknya tunggakan pajak pemberi sewa melalui agen properti berlisensi, dan pada hari penandatanganan kontrak jeonse memeriksa rincian pajak nasional dan pajak daerah yang belum dibayar dari pihak pemberi sewa.

Selanjutnya, apabila telah memasuki 'tahap transaksi seperti penyusunan kontrak', penting untuk menyiapkan berbagai 'pengaman' dengan memasukkan berbagai klausul khusus ke dalam isi kontrak. Isinya antara lain: ① klausul khusus yang melarang pengalihan objek properti tersebut setelah tanggal pelunasan hingga timbulnya daya lawan (oposabilitas) melalui pelaporan perpindahan domisili dan tanggal kepastian (hwakjeong-ilja) (bila dilanggar, disertai pencadangan hak penyewa untuk membatalkan kontrak jeonse dan penetapan besaran ganti rugi); ② selain pembatasan sementara atas perubahan kepemilikan seperti di atas, klausul khusus yang melarang pembebanan segala hak jaminan seperti hak gadai (untuk mengamankan hak pelunasan yang didahulukan); ③ klausul khusus yang membebankan alasan kesalahan kepada pemberi sewa apabila pinjaman dana jeonse tidak dapat dilakukan akibat cacat objek; ④ klausul khusus berisi bahwa apabila ada tunggakan pajak, semuanya harus dilunasi sebelum hari pelunasan, dan bila dilanggar, kontrak jeonse menjadi batal serta ganti rugi sebesar dua kali lipat uang muka (uang kontrak).

Terakhir, apabila telah 'menyelesaikan tahap transaksi', pada hari penandatanganan kontrak jeonse harus segera melakukan pelaporan perpindahan domisili sekaligus memperoleh tanggal kepastian (hwakjeong-ilja). Dan sedapat mungkin, hendaknya menandatangani kontrak asuransi jaminan jeonse melalui bank.

Meski begitu, apabila timbul rasa curiga terhadap sesuatu, saya menganjurkan untuk berkonsultasi secara aktif kepada pengacara. Menyerahkan uang jeonse yang menempati porsi besar dari harta saya tanpa memasang berbagai pengaman tidak ada bedanya dengan menitipkan harta saya kepada orang yang sama sekali tak dikenal semata-mata bersandar pada kebaikan hatinya.

Pengacara Kim Jung-beom

Pengacara Firma Hukum Daeryun

- Pembela yang ditunjuk negara di Mahkamah Agung Korea Selatan dan Pengadilan Distrik Jeonju
- Kuasa yang ditunjuk negara di Komite Banding Administratif Pusat
- Direktur Perhimpunan Ilmu Hukum Acara Pidana Korea
- Direktur Pengelola Perhimpunan Ilmu Hukum Administrasi Korea
- Anggota Konsultan Pusat Masa Depan Pemuda Daejeon
- Anggota Komite Deliberasi Surat Perintah Kejaksaan Tinggi Gwangju

[Baca artikel selengkapnya] - [Opini] Panduan praktis pencegahan kerugian penipuan jeonse properti