Sengketa Tunggakan Biaya Konstruksi yang Meningkat, Bagaimana Melindungi Hak dengan 'Hak Retensi'?

Di tengah kian dalamnya kesulitan industri konstruksi seiring bertautnya tren suku bunga tinggi dan kenaikan harga bahan baku, ternyata sengketa subkontrak yang timbul akibat tidak diterimanya pembayaran konstruksi tepat waktu meningkat. Menurut Lembaga Mediasi Persaingan Usaha Korea, permohonan mediasi sengketa di bidang subkontrak konstruksi yang diterima sepanjang 2024 berjumlah total 660 kasus, meningkat sekitar 34% dibandingkan 492 kasus dua tahun sebelumnya. Angka ini mencapai 60% dari seluruh perkara sengketa subkontrak, dan dengan jelas menunjukkan kenyataan bahwa kontraktor maupun perusahaan subkontrak terkena dampak langsung seiring memburuknya fenomena kekeringan dana akibat lesunya ekonomi konstruksi.

Di lapangan konstruksi, pembayaran konstruksi langsung berkaitan dengan persoalan bertahan hidup. Sebab, bagi perusahaan konstruksi menengah-kecil atau perusahaan subkontrak yang kemampuan pendanaannya relatif kurang, keterlambatan pemulihan pembayaran sedikit saja berisiko besar berujung pada kebangkrutan beruntun karena tidak sanggup menanggung biaya bahan dan upah tenaga kerja. Dalam situasi ini, sarana hukum paling ampuh yang dapat diambil kontraktor untuk menjaga haknya adalah hak retensi.

Hak retensi adalah hak yang memungkinkan seseorang yang menguasai benda atau surat berharga milik orang lain untuk menahan (menguasai) benda itu sampai piutang yang timbul atas benda tersebut dilunasi. Secara sederhana, ini adalah hak untuk bertahan tidak menyerahkan bangunan sampai biaya konstruksi yang tertunggak dibayar. Karena bangunan yang tengah dikenai hak retensi praktis sulit dijual atau dijaminkan untuk pinjaman, hak ini menjadi senjata ampuh yang menekan pemilik bangunan secara psikologis dan ekonomis.

Namun, hak retensi tidak timbul semata-mata karena alasan tidak menerima uang. Agar hak retensi yang sah secara hukum terpenuhi, beberapa syarat harus dipenuhi. Yang pertama harus dipertimbangkan adalah keterkaitan (relevansi). Maksudnya, harus ada kaitan langsung antara piutang yang hendak dijadikan dasar hak retensi dan bangunan tersebut. Artinya, uang yang belum diterima itu harus merupakan biaya yang dikeluarkan untuk membangun atau merenovasi bangunan tersebut. Adanya utang lain yang harus diterima dari pemilik bangunan tidak lantas membuat seseorang boleh menduduki lokasi konstruksi.

Selain itu, pokok persoalan penting adalah 'saat dimulainya penguasaan'. Apabila kontraktor mulai menguasai bangunan setelah dilakukan pendaftaran keputusan pembukaan lelang oleh pengadilan atas bangunan itu akibat masalah utang pemilik bangunan, maka sekalipun ia tidak menerima pembayaran konstruksi, hak retensi tersebut tidak dapat dilawankan kepada pemenang lelang. Artinya, yang menentukan menang atau kalah adalah apakah penguasaan diperoleh secara sah dan hak retensi diperoleh sebelum efek penyitaan timbul. Selain itu, ada atau tidaknya sifat melawan hukum dalam proses penguasaan (seperti pelanggaran masuk tanpa izin) serta apakah waktu pelunasan piutang pembayaran konstruksi telah tiba juga harus dipertimbangkan dengan cermat.

Oleh karena itu, ketika terjadi sengketa, alih-alih mencoba merebut sendiri dengan cara menduduki lokasi secara serampangan, menelaah apakah syarat yang sah telah terpenuhi harus diutamakan. Bijaksana untuk menegaskan fakta tibanya waktu pelunasan melalui surat pemberitahuan resmi dan menyiapkan pengaman pemulihan piutang dengan mengajukan gugatan penetapan keberadaan hak retensi disertai tindakan sita jaminan. Sesuai keadaan, cara menjaga piutang biaya konstruksi ketika pemilik bangunan balik menyerang dengan tuntutan penghapusan dan lainnya untuk melawan hak retensi juga harus dipikirkan matang-matang.

Kim Gwang-deok, pengacara Firma Hukum Daeryun, menyampaikan, “Sengketa hak retensi berubah menjadi pertarungan hukum tingkat tinggi sejak saat perkara dibawa ke lelang. Jika penguasaan dimulai bahkan satu hari saja lebih lambat daripada pendaftaran keputusan pembukaan lelang, hak retensi dapat gugur, dan terjadi adu argumen sengit seputar keabsahan penguasaan maupun daluwarsa piutang yang dijamin,” dan “khususnya, karena keterbatasan bagi orang awam untuk menghadapinya seorang diri di tengah hubungan hak yang terjalin rumit sangat jelas, hanya dengan memperoleh bantuan ahli seperti pengacara sejak awal sengketa untuk membuktikan saat penguasaan yang tepat dan menanganinya melalui prosedur yang sah, pembayaran konstruksi yang berharga dapat dijaga.”

news@beyondpost.co.kr

[Baca Artikel Selengkapnya]
Sengketa tunggakan pembayaran konstruksi yang meningkat, bagaimana menjaga hak saya melalui penggunaan ‘hak retensi’? (Kunjungi)