[単独] 全州市の疑わしい全セット集 今でも「売買取引中」

全北全州で大規模チャーター詐欺疑惑が提起されている。

〈時事IN〉は、テナントの証言とチャーターで出てきた不動産売り物をもとに、賃貸人のクァク・アムグァさんが次名所有した建物を追跡した。

全北全州で大規模チャーター保証金未返還事態が発生した。貸切保証金を返還できなかった賃借人は貸切詐欺疑惑を提起し、賃借権登記をはじめとする法的対応をしている。賃貸人はクァク無犬さん。 〈時事IN〉取材の結果、現在まで賃貸人のクァク無犬さんが所有していると推定される不動産は全州でのみ多世代住宅89世帯（建物6軒）であり、多家具住宅94世帯（6棟）に達した。 〈時事IN〉が登記簿謄本を確認した賃借世帯のうち34ヶ所にすでに賃借権登記（貸切金を返還できなかったテナントを保護する装置）が設定されていた。全北全州地域で大規模チャーター保証金未返還事態が起きたのは今回が初めてだ。

全北全州に住む職場のイ・ジェヒョン氏（仮名・３０）は、２０２１年６月の職場に近い全州ワンサン区Ａ多家具住宅に引っ越した。貸切保証金は8500万ウォン、契約期間は2年だった。貸切保証金返還保証は加入ができないとした。登記簿謄本(登記事項全部証明書)に書かれた所有者はキム無犬さんだったが、実質的な賃貸人の役割はキム氏の息子であるクァク氏が引き受けた。クァク氏は「10年前に事業しながら信用不良者になった。（使える）名義が母しかいなかったので」母親名を使用したと話した。

イ・ジェヒョン氏は貸切契約を控えて公認仲介士キム・ムグァさんに安全な建物が合うか尋ねた。クァク氏が2020年11月母親名義で7億5000万ウォンに買い入れた建物には、根抵当権5億3800万ウォンが設定されていた。仲介会社キム氏は不安になるイ氏に「賃貸人クァク氏が事業も大きくして建物など不動産が多いので、預金返還は心配する必要はない」と話した。李氏だけでなく仲介士キム氏を通じてクァク氏と契約した隣人テナント６人も同じ話を聞いた。ほとんどイさん同年の20～30代青年だ。

イ・ジェヒョン氏が貸切契約を結んで1年9ヶ月が流れた。チャーター契約の満了を3ヶ月控えた昨年3月、イ氏は賃貸人クァク氏に契約が終われば別の場所に引っ越すと明らかにした。クァクさんも分かると答えた。ところが新しいテナントが救われなかった。賃貸人のクァク氏は李氏に、その年４月に同じ建物に住んでいたテナントのチョ・アムゲ氏（３１）が賃借権登記を設定したためだと説明した。

契約満期日にも貸切金を返還できなかったテナントは直ちに翌日から賃借権登記命令を申請することができる。賃借権登記が設定された家は賃貸人が貸切金を返さなかった家という意味だ。新たに家を救うテナントの立場で気になるしかない。 2023年6月初め、賃貸人クァク氏はイ・ジェヒョン氏に「2ヶ月だけ待ってほしい」とした。 「全州徳津区にあるH建物を45億ウォンでオークション落札されたが、そこにお金が縛られている。 ２ヵ月後の２０２３年８月ごろ、Ｈ建物で融資が出る」と説得した。李氏はよく理解できなかったが、事情があると言うので「二ヶ月だけ待つ」と答えた。

「45億ウォンを180億ウォンにした」

「貸切金返還は問題ない」と説得した公認仲介士キム氏が賃貸人クァク氏と経済的利害関係に絡み合っているという事実は後で分かるようになった。 〈時事IN〉に伝えた賃貸人クァク氏の説明によると、仲介商キム氏はクァク氏が所有する不動産売り物の60～70％を仲介する（〈図1〉参照）。 H建物をオークションで購入した「Rカンパニー」の代表取締役が仲介会社のキム氏だ。 Rカンパニー法人登記簿謄本には賃貸人クァク氏の母親が同社の理事として登載されている。 「Rカンパニー」の代表取締役である仲介士キム氏は〈時事IN〉に「（クァク氏が賃借人に返さなければならない）チャーター保証金を払っても構わない。私は名義を借りてくれただけで、運営は彼（クァクさん）がする。

賃貸人クァク氏はイ・ジェヒョン氏が貸切保証金返還を待っていた2023年4月、Rカンパニー法人名義でH建物を45億ウォンに買収した。クァク氏は〈時事IN〉に「もともと私は賃貸業とインテリア業をする人だ。「ヴィラ王、貸切詐欺事件」のため（貸切）需要者が減ってしまった。それで事業方向を転換した。償還能力がある。 チャーター金10億～20億ウォン返済は何もない。

テナントイ・ジェヒョンさんの話は違う。 2023年7月から賃貸人クァク氏は電話を受けていない。 「電話してください」という文字を7月10日、7月24日、7月25日にかけて繰り返し残さなければならなかった。貸切金を返すことにした2023年8月になっても連絡が難しかった。クァク氏は李氏に貸し手利子をあげるからもう少し待ってもらった。クァク氏がデポジットを返す日付は、チャイルピイル遅れた。

イ・ジェヒョン氏は引き続き連絡を試みた末に2023年11月11日賃貸人クァク氏に会った。クァク氏はその年12月末までに「貸切金8500万ウォン一切を直ちに返還する」という覚書を書いた。李氏はクァク氏が書いた覚書を信じた。その年12月1日、新たに引っ越す家を契約した。契約金2600万ウォンがかかった。ところが貸切金返還日が近づくと、再びクァク氏と通貨が難しくなった。 「電話してください（12月4日）」「電話をお願いします（12月5日）」「電話なぜしないでください？（12月6日）」クァク氏に連絡を残した。 12月7日にはクァク氏は「2ヶ月だけ延長してほしい」という文字を送ってきた。

「いけません。私はもう社長さえ信じていません。クァク氏はイ・ジェヒョン氏の電話を避ける代わりに「家の中に悪いことがある」「相中だから警戒がない」「利息納めるから6ヶ月延長してほしい」という文字だけ残した。李氏は当時の状況を思い浮かべながらこう語った。 「とても大変だった。眠れなかったので毎日お酒をすごく飲んだ。だから急性膵炎が来た。精神科でうつ病を診断され、うつ病薬と睡眠薬を食べながら頑張った。睡眠薬は一度食べるから切ることができなくて今も食べている。もう参考待つことができなかった李氏は、2023年12月12日、不動産仮差押えの受付をはじめとして、税金返還請求訴訟など法的対応を始めた。

賃貸人を生かさなければならないと？

賃貸人クァク氏と連絡が届かないテナントはイ・ジェヒョン氏だけではない。全州徳津区に位置するH建物の前には、しばしばクァク氏のテナントが訪れる。 Hビルの近くで自営業をするシン・アムグァさんは「ある日は20代、たくさん食べてみたら、30歳くらいに見える若い人たちが店に訪れた。減らすと言った。

今年2月22日、イ・ジェヒョン氏が住むA多家具住宅に強制オークション開始が決定した。 2月末にイ・ジェヒョン氏もこの建物がオークションに移る危機に瀕したことを知った。各世代の玄関門ごとに「住宅オークション手続き開始」案内文が付いていたためだ。どうなったかという李氏の問いに賃貸人クァク氏は「どうせ3月に(H建物に対する)貸出出たら全部精算するので心配しないでください。明日モーレ銀行で貸出金額と視点を連絡することにした」としむしろ李氏に他のテナント家玄関前につけた競売。李氏は他のテナントも知らなければならないという考えに、そんなことないと断った。

３月に融資が出れば全部精算するだろうと心配しなかった賃貸人クァク氏の約束は守られなかった。 〈時事IN〉取材の結果、クァク氏は最近まで貸し出される銀行も定めなかった状態だった。クァク氏は〈時事IN〉との通貨で「もういろんな銀行に接触をするだろう。オークション物件を保守的に見る全北より京畿やソウル側で（融資）するだろう。あると主張した。

5月中旬、イ・ジェヒョン氏の建物のテナント10人が集まって団体カトクバンを作った。チャーター契約が終了したがチャーター金を返還できなかったテナントと契約期間がまだ残っているテナントが混ざっている。李氏は団体告訴も考慮してみようと提案したが、これまでは「少し待ってみよう」という意見が優勢だ。一部の借受人たちは「クァク氏は様々な事業をして熱心に暮らす人だ。事業がねじれてこうなったのでさらに待ってみよう」と主張したりもした。仲介士キム氏もこの地点を強調してクァク氏を弁護した。仲介会社のキム氏は〈時事IN〉に「（訴訟をかけてみた）政府から賃借人の保証金を１引きも出さない。まだ賃貸人の資本力が少しでもあるから、私たちがみんな一緒に賃貸人を生かさなければならない。

イ・ジェヒョン氏は、他のテナントのこのような慎重な態度が理解されると述べた。 「クァク氏が無駄に待ってほしいというのではなく、事情を説明するので、私も最初は待った。もう少しだけ、もう少しだけして1年が過ぎた。最初は私にこういうことが起きたということを本当に、めちゃくちゃ否定した。次に怒って、これは落ち込んだ」あきらめる」

賃貸人クァク氏は「この事業を2020年冬から始めた」と話した。古い多家具住宅や多世代住宅を買い入れてインテリアをした後、売買がより高価にチャーターを出す方式だ。クァク氏は「インテリア費用のために家賃ではない。すべてチャーターだ。私たちがインテリアに価値を上げたのを見て借手が来て契約するのだ」と話した。 〈時事IN〉は仲介商キム氏が不動産プラットフォームにチャーターで出した不動産売物とテナントの証言を基にクァク氏が実質的に所有した建物を追跡した。 〈時事IN〉取材の結果、クァク氏は2020年11月から2022年10月まで約2年間、多家具住宅6棟と多世代住宅6棟を購入した。世帯数で狙うが、合わせて183世代に達する（〈図2〉参照）。

クァク氏の不動産買取過程には疑問点が多く残る。最も大きい問題は差別買取である。クァク氏はこれらの住宅を購入する過程で母キム氏だけでなく、他の人の名義をさらに使用した。 「（所有者と書かれた人々は）知人だ。就登録のせいでそうなったのだ。管理はみんな私がする」というのがクァク氏の説明だ。クァク氏の不動産物件を仲介した仲介商キム氏も、これらの住宅が事実上クァク氏所有だと証言した。

これら住宅の多くにすでに賃借権登記が設定されていた。昨年2月13日から今年6月20日まで設定された賃借権登記件数は計34件だ。登記簿謄本上、賃借権登記設定額で確認できる未返還チャーター保証金だけが合わせて23億4310万ウォンだ。借受権登記が設定されていない、まだ法的対応がなされていない貸切保証金未返還金額はこれより大きいと推定される。

状況はこのように深刻だが、賃貸人クァク氏と仲介士キム氏はむしろ賃借権登記をした賃借人を「利己的」と非難する。仲介会社のキム氏は、「ある賃借人は自分だけを考えて賃借権登記命令を申請する。私はしないように言った。賃借権登記を全部してしまえば、貸切資金融資が出てこない家主が負担にならない。ノウハウだ」と話した。

賃貸人クァク氏の(差名)所有多家具住宅のうちI多家具住宅だけ唯一賃借権登記が設定されていない。仲介会社のキム氏は「I多家具住宅賃借人に賃借権登記命令が答えではないと説明して説得した。方法を提示したのだ。参考待つと他の借受人を挙げることができ、彼らから貸切保証金を受け取り返還できると説得したということだ。この言葉は依然としてクァク氏（差名）所有住宅がこの地域賃貸車市場に売り物として出ているという意味でもある。実際に〈時事IN〉取材の結果、仲介会社キム氏が仲介するクァク氏（差名）所有住宅が賃貸物件として紹介されていた。ある不動産仲介プラットフォームには7月8日現在でも仲介商キム氏の名前で「ペットと一緒に、一人暮らしの良い家です」、「家賃も可能です」という紹介とともに、I家屋住宅売り物が貸切に上がっている。

一部の借受人は「そもそも高すぎる価格で賃貸借契約を結んだという事実」に遅れて気づいても泣いてマスタードを食べることで賃貸借契約を延長している。クァク氏が借名で所有した多世代住宅に居住する限り、借受人はチャーター金融資利子をクァク氏が責任を負う条件でデポジット返還期日をもう一度延長した。 8000万ウォンにチャーター賃貸借契約を結んだある賃借人は「現在、共同住宅公示価格（1400万ウォン）とチャーター保証金差額が6600万ウォンで大きすぎる。解決しようと涙を留めて延長を重ねている。

イ・ジェヒョン氏が住む多家具住宅は法律上単独住宅だが、ある建物に複数の家具（最大19世帯）が住んでおり、テナントの優先順位は転入申告と確定日付によって変わる。もし先順位で銀行融資を担保する根抵当権があれば、銀行融資債権が１位だ。その後、テナントの確定日付の順番に応じて最大20順位まで順位が付けられる。だから、多家具住宅にチャーターに入る前には、銀行融資債権額とともに先に住むテナントの預金（先順位チャーター）規模を必ず知らなければならない。賃貸人が滞納した税金が貸切金より優先順位が上がった場合もあり、納税証明書も確認しなければならない。

キム・テグン弁護士（住宅テナント法律支援センター「テナント114」運営委員長）は、多世代住宅の場合、根抵当権と貸切金が住宅売買市場価格より大きいときにチャーター士機が成立すると説明する。多家具住宅貸切詐欺は、先順位貸切金の合計を減らしたまま、根抵当権と貸切金合計が住宅市場価格を超える場合に成立する。イ・ジェヒョン氏全世界契約書には「根抵当権設定と世帯別保証金内訳を確認後契約すること」という内容が書かれているが、イ氏はそれについての説明を聞かなかったと述べた。

しかし賃貸人のクァク氏は、自分が貸切保証金を返せない現状が「貸切詐欺」ではないと主張している。クァク氏が世帯当たり2500万～3000万ウォンをかけてインテリアをしたため、相場が上がって「缶チャーター」ではないという論理だ。クァク氏の計算法はこうだ。 「Ａ多家具住宅を７億５０００万ウォン（根抵当権５億３８００万ウォン）に安く買い入れた。買い入れに加えて、取登録税にインテリア費用まで１４億ウォンがかかった。でもここに狂わない」

賃借人に代わって賃貸人クァク氏を警察に告発したイ・ニョル弁護士（法務法人大輪）の考えは違う。去る5月イ・ハニョル弁護士は賃貸人クァク氏とクァク氏の母親、仲介士キム氏を貸切詐欺（詐欺及び不動産実権利名義登記に関する法律違反）の疑いで警察に告発した。この弁護士は「（売買家から根抵当権を除くと）所有権取得日の2020年11月頃の建物の実際の価値は2億2000万ウォンに過ぎなかった。

賃貸人のクァク氏は依然として自分がチャーター金の返済能力があると主張する。 Ｈ建物から融資約７０億ウォンが出る予定であり、現在チャーター金を返せないのは一時的な資金梗塞のためだという主張だ。先立って仲介士キム氏の言葉によれば、クァク氏は他のテナントの貸切金を返せなかった去る4月にも貸切契約を続けた。仲介会社のキム氏は〈時事IN〉に「賃貸人がまったく無一杯だと私も（貸切金返還）おしゃべりができない。しかし、まだ0ウォンではない。努力している。 家主が自己資本を設けるには時間が必要だ」と話した。

しかし賃貸人クァク氏は現在、裁判で敗訴した事件に対しても貸切金を返すことができないことが確認された。昨年4月A多家具住宅に賃借権登記を設定した賃借のチョ・アムグァ氏(31)はクァク氏を相手にした貸切保証金返還訴訟で最近勝訴した。 1月17日、全州地方裁判所は賃貸人クァク氏にA多家具住宅テナントのチョ氏の貸切金6000万ウォンを支払うと判決した。訴訟を提起している間、全州から大田に職場を移したチョ氏は、預金を返されなかったため家を移すことができず、3ヶ月間全州から大田まで毎日出退勤した。チョ氏の父は「私たちの立場では生お金が群がるのだ。一日一日血が乾く」と話した。

「仁川ミチューホール区チャーター士機も同じだった」

クァク氏（差名）所有住宅に住む賃借人の中で「貸切詐欺被害者」と認められた事例も出た。全北道庁住宅建築と関係者は「今年初めにＢ多世代住宅貸切詐欺被害申請が１件入ってきて、被害者と認められた。５月末Ａ多家具住宅でも２件が受付されたが、まだ（被害者認定可否が）決定されたことはない」と話した。現行の基準によると、次の4つの要件を満たしたときにチャーター詐欺被害者などと認められる。転入申告を終えて確定日付を備えた場合、賃借保証金が3億ウォン以下の場合(最大5億ウォン以下)、多数の借受人が賃借保証金を受け取れない被害が発生した又は発生することが予想される場合、そして賃借保証金を返さない意図があると、借受人が疑うべきである。

クァク氏が車名で所有した住宅に居住している賃借人の中には、賃貸人クァク氏の事情がよくなるのをさらに待つというテナントが多い。イ・ウォンホ「チャーター詐欺・カントンチャーター問題解決のための市民社会対策委員会」委員長は、「代表的チャーター詐欺犯である「仁川ミチュホルグ建築王」も裁判で（賃貸人クァク氏のように）「自己は詐欺に遭っていたわけではない。繰り広げたこのような状況で、テナントは「私がチャーター士の被害者が正しい」と混乱するしかない。先立って全北道庁住宅建築と関係者は「いったんは警察に申告しなければならない。私たちが貸切詐欺被害者と認める要件の中で賃貸人捜査が開始されたかどうかを見る。捜査開始の可否が一番重要だ」と説明した。

全北警察庁は6月13日からこの事件を覗いている。現在まで<時事IN>が登記簿謄本確認と探問、各種取材過程を通じて確認したクァク氏の(差別所有)住宅建物だけ12軒(183世帯)だ。他人名義で建物を購入するだけに〈時事IN〉が自主的に確認した建物以外にも、クァク氏が実質的に所有した住宅が多くある。全北警察庁の反腐敗・経済犯罪捜査隊の関係者は「現在の事件を集合している。被害規模を把握して迅速に捜査する予定だ」と話した。イ・ジェヒョン氏は「貸切金返還請求訴訟を入れて6ヶ月になったが、まだ期日が取れなかった。中が乗って苦しい」とした。李氏とインタビューしてから一週間、李氏からまた連絡が来た。 「記者様、もしかしてチャーター詐欺被害申請どこで行うのかご存知ですか？」

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