【寄稿】米国住宅用不動産、安定性と収益を同時につかむ方法

最近、米国の商業用不動産市場は構造転換期を迎えている。高金利基調の長期化、在宅勤務の定着、オンライン消費拡大などがかみ合い、オフィス・リテール中心の商業用資産は、あちこちで高い空室率を記録中だ。一部の都心圏は空室率が３０％に迫り、ファンデミック以降本格化した資産価値調整はまだ終わっていない。このように商業用不動産市場の不確実性が大きくなる中、比較的安定したキャッシュフローと実物資産保有のメリットを持つ住宅用不動産が新しい代案として注目されている。

実際、米国の住宅用不動産は地域によって年７～９％水準の賃貸収益率が期待でき、高金利状況でも固定的なキャッシュフローを創出する投資資産としての立地を強化している。特に外国人投資家の立場から見ると、米国は世界最大の内需市場であり、法的所有権が明確に保障される構造を備えており、資産防御と収益創出を同時に追求できる投資先と評価される。

しかし、米国不動産投資は単に「生きることができるか」ではなく、どのように運営し、どのような構造で税金とリスクを管理できるのかが本質的なカギだ。特に住宅用不動産の場合、財産税、教育税、保険料、管理費用、修理費など様々な維持管理費用が持続的に発生する。さらに、米国は連邦-州-地方政府単位で複数の税制が存在するため、投資家は必ず地域別税率、減免制度、課税方式に対する事前理解が必要である。

米国全域には様々な洗剤減免と節税戦略が存在し、その適用要件も週ごとに異なる。特に東部地域の高密度住居地域（ニューヨーク州、マサチューセッツ州、ペンシルベニア州など）では実居住者または高齢者を対象とした税減免制度が比較的よく発達している。このように洗剤環境は投資収益率に直接的な影響を及ぼすので、単純な売買価格だけでなく総保有コスト（Total Cost of Ownership）の観点から総合的に接近しなければならない。

このような制度的特徴は、ニューヨーク州を例に見ればより具体的に理解できる。ニューヨーク州は実居走者に対する税減免制度が細かく設計されている代表的な州の一つだ。まずSTAR(School Tax Relief)制度は、本人と配偶者の年収が50万ドル以下の実所有者に教育税を減免してくれるプログラムだ。また、65歳以上の高齢者が直接該当不動産に居住する場合には、Senior Citizen Exemption制度を通じて最大50％まで財産税減免の恩恵を受けることができる。このように実居主や引退目的の中長期保有戦略とかみ合う場合、税負担は著しく減る。

では、ニューヨーク州内ではどの地域が実質投資先として有望だろうか？代表的な例がシラキュース（Syracuse）だ。この都市は、シラキュース大学（Syracuse University）とニューヨーク州立大学（SUNY）系列の大型キャンパスを中心に形成された典型的な大学都市で、他州と海外留学生の比重が高く、寮の供給が不足している構造を持つ。これによりワンルームまたは小型アパートに対する賃貸需要が安定しており、スタジオ型（ワンベッドルーム）基準平均賃金は約1,400ドル（ハンファ約190万ウォン）水準に達する。

該当タイプの不動産売買価格は約15万ドル（ハンファ約2億ウォン）水準であり、実居主がなくても年8～9％内外の賃貸収益率を実現できる仕組みだ。特に一定の要件を満たす場合、実居住転換による税の減免や長期保有後の贈与・相続時の節税戦略まで並行可能で、単純投資先ではなく複合的資産運用プラットフォームとして活用できる。

しかし、米国不動産は収益型資産であり、同時に高リスク契約型資産という点で必ず専門的な法律及び税務諮問が先行されなければならない。外国人投資家はFIRPTA（外国人不動産譲渡税法）適用、賃貸借契約上紛争の可能性、州別賃借人保護法、各種訴訟リスクなど複雑な法的・制度的変数にさらされている。売買プロセスだけでなく、保有および譲渡段階でも発生する可能性のあるすべてのリスクを考慮して、包括的なリスク管理計画を策定する必要があります。

結局のところ、米国の不動産投資は単に資産を購入するのではなく、1つの海外事業を運営するなどの戦略と構造が必要です。税金・法律・収益・維持管理・為替リスクなどすべての要素を複合的に分析し、対応戦略を準備しなければ予想外の損失を防ぎ、安定的な収益実現と資産防御を同時に達成できる。

海外資産配分がこれまで以上に重要な時代、情報よりも重要なのは構造であり、期待よりも先に進むのは準備だ。米国住宅用不動産投資は法律的安全装置を備えた投資家だけが最後まで笑うことができる。

中小企業チーム

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