エアコンの故障および漏水紛争、「大家 対 賃借人」の賠償責任は？

初夏の猛暑が始まると、ワンルームやヴィラ、マンションなどでエアコンの漏水をめぐる葛藤が発生し始める。冬の間放置していたエアコンを久しぶりに稼働させて後になって故障を発見したり、機器から水が漏れる漏水問題が発生して階下にも影響を及ぼす二次被害が発生したりするためだ。問題は、修理費や壁紙の張り替え費用の責任を互いに押し付け合い、結局泥沼の争いに拡大するという点だ。したがって、このような問題が発生した際には、明確な法理的基準を把握し、初期から戦略的に対応することが何よりも重要だ。

エアコンの漏水による被害が発生した際、損害賠償請求の対象は漏水の原因によって異なる。最もよくある葛藤は、賃貸人と賃借人の間の責任攻防だ。韓国民法第623条によれば、賃貸人は賃借人が目的物を契約内容に従って使用・収益するのに必要な状態を維持してあげる義務（修繕義務）を負うと定めている。判例はこれを根拠に、賃借人が特に費用をかけずに簡単に直せる些細な問題ではなく、修繕しなければ契約目的に従った使用・収益が不可能な程度の破損であれば、賃貸人に修繕義務があるとみている。

この基準によれば、エアコンの場合、コンプレッサー（圧縮機）やメインボードなど核心部品の故障、配管の老朽化による冷媒ガスの漏れのように、それ自体の機能に本質的な問題が発生した場合は大規模修繕に該当し、賃貸人が修理責任を負う。これはエアコンが現代の住居生活の基本的設備に該当するためだ。

一方、リモコンの電池交換、フィルターの清掃、単純な冷媒ガスの充填のような簡単な維持・保守や消耗品の交換は小規模修繕とみなし、賃借人が負担するのが一般的だ。また、賃借人が排水ホースを勝手に変更したり、ドレン水のタンクを適時に空にせず水があふれたりした場合、これは賃借人の管理怠慢（善管注意義務違反）に該当するため、賃借人に賠償責任が及ぶ。

しかし、すべての漏水責任が賃貸人と賃借人の間だけに限られるわけではない。マンションなどで個別世帯の問題ではなく、複数世帯のエアコン排出水が集まって流れる共用排水管が異物で詰まり、世帯内に水が逆流したことが原因であれば、この時は共用部分の管理責任を負う入居者代表会議や管理事務所を相手に損害賠償を請求しなければならない。

また、新築建物の場合、施工会社を相手にした法的対応も検討しなければならない。建ってから間もないマンションやオフィステルで、システムエアコンの埋設配管の構造的欠陥や防水工事の不良により漏水が発生し得る。これは賃借人などの過失ではなく施工不良であるため、分譲会社および施工会社を相手に直接瑕疵補修を要求し、二次被害に対する賠償を請求しなければならない。

それでは、今すぐ猛暑に苦しむ賃借人はどう対処すべきだろうか。むやみに自分のお金で修理を先にするのではなく、修理が必要だという事実を故障部位の写真および映像とともに責任主体（主に賃貸人）に送り、内容証明などで明確に通知しなければならない。通知後も賃貸人が相当な期間内に修理をしてくれない場合、賃借人がまず自費で修理した後、その費用を賃貸人に請求できる。これは賃貸人の修繕義務不履行に伴う費用請求であり、判例はこれを必要費償還請求と認めることもある。もし賃貸人が最後まで費用を支給しないなら、賃借人は修繕が行われるまでエアコンを使用できずに被った損害の比率だけ賃料の支給を拒絶でき、支出した修理費用の債権は、賃貸借契約が終了する際に返還される保証金から控除するよう主張できる。

法務法人テリュンのシン・ヘジン弁護士は"逆に賃貸人の立場で、賃借人が一方的に高価な私設業者を呼んだ後に過度な修理費を請求したり家賃を差し引いたりする状況に直面したら、これを無条件に受け入れる必要はない。この時は漏水探知業者や修理技士に故障原因に対する客観的な所見書を要求し、瑕疵の種類が大規模修繕に該当するのか、賃借人の善管注意義務違反や共用配管の瑕疵ではないのかを検討しなければならない。"とし"もし賃借人の過失が明白であるか、小規模修繕に該当するにもかかわらず一方的に家賃を未納するなら、延滞額が2期に達した時に民法第640条に基づき合法的に賃貸借契約の解除を通告し、保証金から破損費用および延滞賃料を控除できる。"と伝えた。

初夏のエアコン漏水紛争は、不快指数と相まって互いに暴言を浴びせるなど感情の争いへと激化しやすい。むやみに連絡を避けたり家賃を未納したりして感情的に対立するよりは、故障原因を客観的に把握することが何よりも重要だ。その後、法律専門家の助力を受けて内容証明を発送するなど、体系的な手続きを踏んでいくことが、各自の財産と権利を守る賢明な方法となり得る。

イネットニュース パク・ジョンウ記者（woo@enetnews.co.kr）

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