[Вклад] Жилая недвижимость в США, как добиться стабильности и прибыли одновременно

В последнее время рынок коммерческой недвижимости США переживает структурный переход. Из-за продолжающейся тенденции к высоким процентным ставкам, внедрения удаленной работы и расширения онлайн-потребления в коммерческих активах, сосредоточенных в офисах и розничной торговле, повсеместно отмечается высокий уровень вакантных площадей. В некоторых городских районах уровень вакантных площадей приближается к 30%, а корректировка стоимости недвижимости, которая всерьез началась после пандемии, еще не закончилась. По мере роста неопределенности на рынке коммерческой недвижимости жилая недвижимость, которая имеет преимущества относительно стабильного денежного потока и владения недвижимостью, привлекает внимание как новая альтернатива.

Фактически, жилая недвижимость в США может рассчитывать на доход от аренды в размере 7-9% в год в зависимости от региона и укрепляет свои позиции в качестве инвестиционного актива, генерирующего фиксированный денежный поток даже в условиях высоких процентных ставок. В частности, с точки зрения иностранных инвесторов, Соединенные Штаты считаются местом инвестирования, которое может обеспечить как защиту активов, так и получение прибыли, поскольку это крупнейший в мире внутренний рынок и структура, которая четко гарантирует законное владение.

Однако важнейшим ключом к инвестированию в недвижимость в Соединенных Штатах является не просто возможность ее купить, а то, как ею управлять и какая структура управлять налогами и рисками. В частности, в случае жилой недвижимости постоянно возникают различные расходы на содержание, такие как налог на имущество, налог на образование, страховые взносы, расходы на управление и затраты на ремонт. Кроме того, поскольку в Соединенных Штатах существует несколько налоговых систем на уровне федерального правительства, штатов и местных органов власти, инвесторы должны иметь предварительное представление о региональных налоговых ставках, системах освобождения и методах налогообложения.

В Соединенных Штатах существуют различные стратегии снижения налогов и экономии налогов, а требования к подаче заявок варьируются от штата к штату. В частности, в густонаселенных жилых районах восточного региона (Нью-Йорк, Массачусетс, Пенсильвания и т. д.) относительно хорошо развиты системы снижения налогов для реальных жителей или пожилых людей. Таким образом, налоговая среда оказывает прямое влияние на норму прибыли от инвестиций, поэтому к ней необходимо подходить комплексно с точки зрения общей стоимости владения, а также простой цены продажи.

Эти институциональные характеристики можно понять более конкретно, взглянув на пример штата Нью-Йорк. Штат Нью-Йорк — один из типичных штатов с тщательно разработанной системой снижения налогов для реальных жителей. Во-первых, система STAR (School Tax Relief) – это программа, которая предоставляет налоговые льготы на образование фактическим владельцам, чей годовой доход составляет менее 500 000 долларов США. Кроме того, если пожилой гражданин в возрасте 65 лет и старше проживает непосредственно в объекте недвижимости, он может получить скидку на налог на имущество до 50% через систему освобождения от уплаты налога на имущество для пожилых людей. Таким образом, в сочетании со стратегией средне- и долгосрочного владения для целей фактического проживания или выхода на пенсию, налоговое бремя значительно снижается.

Итак, какие районы штата Нью-Йорк перспективны в качестве реальных направлений для инвестиций? Характерный пример – Сиракузы. Этот город представляет собой типичный университетский город, сосредоточенный вокруг крупных кампусов Сиракузского университета и Государственного университета Нью-Йорка (SUNY), с высокой долей студентов из других штатов и из-за границы и нехваткой общежитий. В результате спрос на аренду однокомнатных или небольших квартир стабилен, а среднемесячная арендная плата за студию (однокомнатную) составляет около $1400 (около 1,9 млн вон).

Цена продажи этого типа недвижимости составляет примерно 150 000 долларов США (примерно 200 миллионов вон), и она структурирована таким образом, что доход от аренды составляет примерно 8-9% в год, даже без фактического проживания. В частности, при соблюдении определенных требований его можно использовать как комплексную платформу для управления активами, а не простое место для инвестиций, поскольку его можно использовать в качестве снижения налогов за счет преобразования в фактическое место жительства или стратегии экономии налогов при дарении или наследовании после долгосрочного владения.

Однако, поскольку недвижимость в США является одновременно прибыльным активом и договорным активом с высоким риском, в первую очередь необходимо получить профессиональную юридическую и налоговую консультацию. Иностранные инвесторы подвергаются воздействию сложных правовых и институциональных переменных, таких как применение FIRPTA (Закона о налоге на передачу недвижимости за рубежом), возможность возникновения споров в договорах аренды, законы штата о защите арендаторов и различные судебные риски. Комплексный план управления рисками должен быть составлен с учетом всех возможных рисков не только во время торгового процесса, но и на этапе хранения и передачи.

В конечном счете, инвестирование в недвижимость в США требует той же стратегии и структуры, что и ведение зарубежного бизнеса, а не просто покупка активов. Только всесторонне проанализировав все факторы, такие как налоги, законы, прибыль, техническое обслуживание и валютные риски, и подготовив стратегии реагирования, вы сможете предотвратить непредвиденные потери и одновременно добиться стабильной прибыли и защиты активов.

В эпоху, когда распределение зарубежных активов важнее, чем когда-либо, структура важнее информации, а подготовка важнее ожиданий. Инвестируя в жилую недвижимость в США, только инвесторы, имеющие правовые гарантии, могут улыбаться до конца.

Команда малого и среднего бизнеса

[Посмотреть статью полностью]
[Вклад] Жилая недвижимость в США: как добиться стабильности и прибыли одновременно (ссылка)