«Бомба» дополнительных взносов при реконструкции: правовые контрольные точки, которые обязательно должен проверить член кооператива

В крупных реконструируемых жилых комплексах Сеула стремительно растёт бремя дополнительных взносов. Всё чаще встречаются случаи, когда взносы, которые на начальном этапе проекта оценивались в несколько десятков миллионов вон, на этапе плана распоряжения имуществом взлетают до сотен миллионов вон, и последствия роста строительных и финансовых расходов целиком перекладываются на членов кооператива. В некоторых комплексах упоминается даже так называемый «эффект инверсии взносов», и возникают случаи отказа от права на заселение.

В связи с этим Сон Юджу, адвокат юридической фирмы (ООО) «Дэрюн», пояснила: «Споры о взносах часто напрямую связаны с обоснованностью плана распоряжения имуществом и правомерностью процесса расчёта расходов на проект», добавив: «Прежде чем получить огромный счёт на взнос, важнее всего на начальном этапе тщательно проверить соответствующие правовые процедуры». Далее следует диалог «вопрос-ответ» с адвокатом Сон.

В. По какому критерию определяются взносы и почему растут дополнительные взносы?
О. При составлении плана распоряжения имуществом взнос рассчитывается как разница между ценой продажи члену кооператива новой квартиры и признанной стоимостью его прежнего имущества (стоимостью прав). Пункт 6 части 1 статьи 74 Закона о благоустройстве городов и жилой среды (далее — Закон о городском благоустройстве) обязывает включать в план распоряжения имуществом ориентировочную сумму расходов на проект благоустройства и вытекающие из неё масштаб и сроки взносов членов кооператива. Проблема возникает, когда в ходе проекта общая стоимость проекта резко растёт из-за повышения строительных расходов подрядчиком, роста финансовых расходов из-за повышения процентных ставок, частых изменений проекта. При росте общей стоимости проекта падает коэффициент пропорциональности, уменьшается и стоимость прав члена кооператива, а разница перекладывается на дополнительный взнос (пункт 6 части 1 статьи 74 Закона о городском благоустройстве).

В. Что в первую очередь должен проверить член кооператива, получивший уведомление о дополнительном взносе?
О. Получив уведомление о дополнительном взносе, не следует сразу решать вопрос о его уплате. Прежде всего нужно проверить основания увеличения и расчёта и убедиться, что необходимые по Закону о городском благоустройстве процедуры выполнены правомерно. Ключевое — условия окончательного установления обязанности по уплате дополнительного взноса. Судебная практика указывает: «Для того чтобы обязанность членов кооператива по уплате дополнительного взноса возникла окончательно, необходимо наличие утверждения изменения плана распоряжения имуществом либо, как минимум, явного решения общего собрания членов кооператива о разбивке расходов на проект благоустройства по каждому члену кооператива». Пункт 8 части 1 статьи 45 Закона о городском благоустройстве прямо относит «разбивку расходов на проект благоустройства по каждому члену кооператива» к вопросам, решаемым общим собранием, а пункт 10 той же части относит к таким вопросам и составление/изменение плана распоряжения имуществом. На общем собрании для изменения плана распоряжения имуществом лично должны присутствовать не менее 20% членов кооператива (часть 10 статьи 45 Закона о городском благоустройстве), а при росте расходов на проект благоустройства на 10% и более требуется согласие не менее двух третей членов кооператива (часть 4 статьи 45 Закона о городском благоустройстве). Кроме того, обязательно нужно проверить, подпадает ли дело под проверку строительных расходов согласно статье 29-2 Закона о городском благоустройстве. Если этого требуют не менее одной пятой членов кооператива или если доля увеличения строительных расходов составляет 10% и более при выборе подрядчика до утверждения плана реализации проекта либо 5% и более — при выборе после, необходимо в обязательном порядке запросить проверку строительных расходов в органах поддержки проектов благоустройства, таких как Корейское агентство недвижимости (часть 1 статьи 29-2 Закона о городском благоустройстве). Это ключевая защитная процедура, позволяющая объективно проверить адекватность расчёта строительных расходов.

В. Какие проблемы возникают, если не уплатить или отказаться уплачивать взнос?
О. При просрочке взноса начисляются пени за просрочку, могут быть ограничены кредиты на переселение и промежуточные платежи. При длительной неуплате согласно уставу кооператива может быть запущена процедура утраты членства или расторжения договора о заселении, а в худшем случае можно стать объектом денежной ликвидации прав. Поскольку безусловный отказ от уплаты без соблюдения правомерной процедуры может повлечь непредвиденные неблагоприятные последствия, при наличии спора важно одновременно рассматривать и правомерное юридическое реагирование, и вопрос уплаты. Самый безопасный путь сохранить активы — с начального этапа определять способы привлечения средств и защиты прав, консультируясь со специалистом.

В. Какие правовые действия возможны, если признано, что в процедуре есть нарушения?
О. Суть споров о дополнительных взносах — не в самой сумме, а в правомерности процедуры. Дополнительный взнос, взысканный без утверждения изменения плана распоряжения имуществом либо без решения общего собрания о разбивке взносов по каждому члену кооператива, является выгодой без законного основания и может быть предметом иска о возврате неосновательного обогащения. Если в законных процедурах, таких как решение общего собрания или проверка строительных расходов, есть дефекты, можно рассмотреть иск о признании недействительным решения общего собрания (иск между сторонами). Если утверждение изменения плана распоряжения имуществом было опубликовано, необходимо подать иск об отмене/признании недействительным плана распоряжения имуществом (иск об обжаловании), причём иск об отмене должен быть подан в течение 90 дней со дня публикации утверждения (статья 20 Закона об административном судопроизводстве), и при необходимости целесообразно параллельно ходатайствовать о приостановлении исполнения. Однако, поскольку после вступления в силу уведомления о переводе прав утрачивается правовой интерес оспаривать недействительность плана распоряжения имуществом, важно быстро получить защиту прав до уведомления о переводе.

Корреспондент И Донго (canon35@mt.co.kr)

[Читать полный текст статьи]
«Бомба» дополнительных взносов при реконструкции: правовые контрольные точки, которые обязательно должен проверить член кооператива (перейти)