Долгая нерегистрация из-за спора… как избежать несправедливого штрафа

Если после покупки недвижимости в течение длительного времени не завершить регистрацию перехода права собственности, согласно Закону о регистрации недвижимости под реальным именем можно быть отнесённым к категории лиц, длительно не оформивших регистрацию, и получить штраф. Однако, если оформление регистрации было фактически невозможным из-за спора о правах с продавцом и т. п., есть вероятность признания исключения, поэтому необходима юридическая экспертиза, отмечают специалисты.

Действующий Закон о регистрации недвижимости под именем действительного правообладателя в целях обеспечения прозрачности сделок с недвижимостью и предотвращения спекуляций и уклонения от уплаты налогов предусматривает наложение штрафа за длительную нерегистрацию, если регистрация перехода права собственности не оформлена в определённый срок с даты завершения оплаты покупной цены. Однако на практике нередки случаи, когда процедура регистрации задерживается из-за спора о факте оплаты или отказа продавца от содействия.

Ключевым вопросом при оценке правомерности наложения штрафа является то, «было ли фактически завершено встречное предоставление» по Закону о регистрации под реальным именем. Это означает не просто истечение времени, а достижение объективного состояния, при котором покупатель, полностью оплатив оговорённую сумму, может в любой момент потребовать регистрации перехода права собственности.

Например, если покупатель полностью оплатил покупную цену, но продавец требует дополнительную сумму или отрицает сам факт получения оплаты, отказываясь передавать документы, необходимые для регистрации, может возникнуть ситуация, когда покупателю трудно единолично оформить переход права. Такие обстоятельства могут стать важным фактором при оценке правомерности наложения штрафа за длительную нерегистрацию.

В недавнем деле суд по вопросу, в котором продавец отрицал факт оплаты и длительное время отказывался от оформления перехода права, признал, что до тех пор, пока право покупателя не будет установлено в гражданском процессе, покупатель фактически не мог единолично подать заявление о регистрации. В частности, суд постановил, что одно лишь истечение срока исковой давности по требованию об оплате покупной цены не может сразу рассматриваться как состояние «фактического завершения встречного предоставления» по Закону о регистрации под реальным именем, и отменил решение о наложении штрафа.

Суд счёл, что, поскольку причиной невозможности регистрации была не просто задержка, а юридическое и фактическое препятствие, это трудно оценивать как нарушение обязанности по регистрации. Это толкуется в том смысле, что, так как законодательная цель Закона о регистрации под реальным именем состоит в регулировании доверительного оформления имущества на чужое имя и спекулятивных сделок, не следует единообразно подвергать санкциям и споры о реальных правоотношениях.

Адвокат Син Хёсан из юридической фирмы «Тэрюн» пояснил: «Штраф за длительную нерегистрацию применяется не единообразно ко всем задержкам регистрации; необходимо комплексно рассматривать причину задержки и реальные правоотношения», добавив: «Если объективно доказано, что регистрация была невозможна из-за отказа продавца от содействия или спора о правах, есть вероятность отмены решения о штрафе».

Он также посоветовал: «Административному органу тоже необходимо не полагаться лишь на формальный расчёт сроков, а тщательно рассматривать реальные обстоятельства сделки и суть спора», и подчеркнул: «Если штраф за длительную нерегистрацию наложен несправедливо, важно, собрав достаточно соответствующих материалов, добиваться защиты своих прав через надлежащие юридические процедуры, такие как административный иск».

[Читать статью полностью]
Долгая нерегистрация из-за спора… как избежать несправедливого штрафа (перейти)