[การมีส่วนร่วม] อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา วิธีการบรรลุความมั่นคงและผลกำไรในเวลาเดียวกัน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสหรัฐฯ กำลังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นเวลานาน การจัดตั้งการสื่อสารโทรคมนาคม และการขยายตัวของการบริโภคออนไลน์ สินทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีศูนย์กลางอยู่ที่สำนักงานและการค้าปลีกจึงบันทึกอัตราตำแหน่งว่างที่สูงทุกที่ ในเขตเมืองบางแห่ง อัตราตำแหน่งว่างใกล้ถึง 30% และการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มขึ้นอย่างจริงจังหลังการแพร่ระบาดยังไม่สิ้นสุด ในขณะที่ความไม่แน่นอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เติบโตขึ้น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านกระแสเงินสดที่ค่อนข้างคงที่และการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ กำลังดึงดูดความสนใจในฐานะทางเลือกใหม่

ในความเป็นจริง อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาสามารถคาดหวังผลตอบแทนค่าเช่าที่ 7-9% ต่อปี ขึ้นอยู่กับภูมิภาค และกำลังเสริมความแข็งแกร่งให้กับสถานะของตนในฐานะสินทรัพย์การลงทุนที่สร้างกระแสเงินสดคงที่แม้ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง โดยเฉพาะในมุมมองของนักลงทุนต่างชาติ สหรัฐฯ ถือเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่สามารถติดตามทั้งการปกป้องทรัพย์สินและการสร้างผลกำไร เนื่องจากเป็นตลาดในประเทศที่ใหญ่ที่สุดในโลกและมีโครงสร้างที่รับประกันความเป็นเจ้าของตามกฎหมายอย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม กุญแจสำคัญในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาไม่ใช่แค่ว่าคุณสามารถซื้อได้หรือไม่ แต่ยังรวมถึงวิธีดำเนินการและโครงสร้างในการจัดการภาษีและความเสี่ยงด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่างๆ เช่น ภาษีทรัพย์สิน ภาษีการศึกษา เบี้ยประกัน ค่าบริหารจัดการ และค่าซ่อมแซม เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ เนื่องจากสหรัฐอเมริกามีระบบภาษีหลายระบบในระดับรัฐบาลกลาง รัฐ และรัฐบาลท้องถิ่น ผู้ลงทุนจึงต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราภาษีในภูมิภาค ระบบการยกเว้น และวิธีการจัดเก็บภาษีมาก่อน

มีกลยุทธ์การลดภาษีและการประหยัดภาษีมากมายทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา และข้อกำหนดในการสมัครแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่พักอาศัยที่มีความหนาแน่นสูงในภาคตะวันออก (นิวยอร์ก แมสซาชูเซตส์ เพนซิลเวเนีย ฯลฯ) ระบบการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้อยู่อาศัยจริงหรือผู้สูงอายุได้รับการพัฒนาค่อนข้างดี ด้วยเหตุนี้ สภาพแวดล้อมทางภาษีจึงมีผลกระทบโดยตรงต่ออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ดังนั้นจึงต้องพิจารณาอย่างครอบคลุมจากมุมมองของต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของและราคาขายทั่วไป

คุณลักษณะของสถาบันเหล่านี้สามารถเข้าใจได้เจาะจงยิ่งขึ้นโดยดูที่รัฐนิวยอร์กเป็นตัวอย่าง รัฐนิวยอร์กเป็นหนึ่งในรัฐตัวแทนที่มีระบบลดหย่อนภาษีที่ออกแบบมาอย่างรอบคอบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง ประการแรก ระบบ STAR (School Tax Relief) เป็นโปรแกรมที่ให้การลดหย่อนภาษีการศึกษาแก่เจ้าของที่แท้จริงซึ่งมีรายได้ต่อปีน้อยกว่า 500,000 ดอลลาร์ นอกจากนี้ หากพลเมืองอาวุโสที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไปอาศัยอยู่ในที่พักโดยตรง พวกเขาสามารถได้รับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินสูงสุดถึง 50% ผ่านระบบการยกเว้นสำหรับพลเมืองอาวุโส ด้วยวิธีนี้ เมื่อรวมกับกลยุทธ์การถือครองระยะกลางถึงระยะยาวเพื่อการอยู่อาศัยจริงหรือการเกษียณอายุ ภาระภาษีจะลดลงอย่างมาก

แล้วพื้นที่ใดในรัฐนิวยอร์กที่มีแนวโน้มว่าจะเป็นสถานที่ลงทุนที่แท้จริง? ตัวอย่างที่เป็นตัวแทนคือซีราคิวส์ เมืองนี้เป็นเมืองมหาวิทยาลัยทั่วไปที่มีศูนย์กลางอยู่ที่วิทยาเขตขนาดใหญ่ของมหาวิทยาลัย Syracuse และมหาวิทยาลัยแห่งรัฐนิวยอร์ก (SUNY) โดยมีนักศึกษานอกรัฐและนักศึกษาต่างชาติในสัดส่วนที่สูง และขาดแคลนหอพัก ส่งผลให้ความต้องการเช่าอพาร์ทเมนท์แบบหนึ่งห้องหรือขนาดเล็กคงที่ และค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับประเภทสตูดิโอ (แบบหนึ่งห้องนอน) อยู่ที่ประมาณ 1,400 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 1.9 ล้านวอน)

ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อยู่ที่ประมาณ 150,000 ดอลลาร์ (ประมาณ 200 ล้านวอน) และมีโครงสร้างเพื่อให้สามารถรับรู้อัตราผลตอบแทนค่าเช่าประมาณ 8-9% ต่อปีแม้ว่าจะไม่มีที่อยู่อาศัยจริงก็ตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการ ก็สามารถใช้เป็นแพลตฟอร์มการจัดการสินทรัพย์ที่ซับซ้อน แทนที่จะเป็นสถานที่ลงทุนทั่วไป เนื่องจากสามารถใช้เป็นการลดภาษีโดยการแปลงเป็นที่อยู่อาศัยจริง หรือเป็นกลยุทธ์ในการประหยัดภาษีเมื่อให้เป็นของขวัญหรือรับมรดกหลังจากการถือครองระยะยาว

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เป็นทั้งสินทรัพย์ที่ทำกำไรและเป็นสินทรัพย์ตามสัญญาที่มีความเสี่ยงสูง จึงจำเป็นต้องขอคำแนะนำจากมืออาชีพด้านกฎหมายและภาษีก่อน นักลงทุนต่างชาติต้องเผชิญกับตัวแปรทางกฎหมายและสถาบันที่ซับซ้อน เช่น การใช้ FIRPTA (พระราชบัญญัติภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ) ความเป็นไปได้ของข้อพิพาทในสัญญาเช่า กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าเฉพาะของรัฐ และความเสี่ยงในการดำเนินคดีต่างๆ ต้องจัดทำแผนการจัดการความเสี่ยงที่ครอบคลุมโดยคำนึงถึงความเสี่ยงที่เป็นไปได้ทั้งหมด ไม่เพียงแต่ในระหว่างกระบวนการซื้อขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงขั้นตอนการถือครองและการโอนด้วย

ท้ายที่สุดแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ต้องใช้กลยุทธ์และโครงสร้างเดียวกันกับการดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ แทนที่จะซื้อสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว มีเพียงการวิเคราะห์ปัจจัยทั้งหมดอย่างครอบคลุม เช่น ภาษี กฎหมาย กำไร การรักษา และความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ และการเตรียมกลยุทธ์การรับมือ คุณจึงสามารถป้องกันการสูญเสียที่ไม่คาดคิด และบรรลุผลกำไรที่มั่นคงและการปกป้องทรัพย์สินในเวลาเดียวกันได้

ในยุคที่การจัดสรรสินทรัพย์ในต่างประเทศมีความสำคัญมากกว่าที่เคย โครงสร้างมีความสำคัญมากกว่าข้อมูล และการเตรียมพร้อมมีความสำคัญมากกว่าความคาดหมาย เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา เฉพาะนักลงทุนที่มีการคุ้มครองทางกฎหมายเท่านั้นที่จะยิ้มได้จนจบ

ทีมงานธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

[ดูบทความเต็ม]
[การสนับสนุน] อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา วิธีสร้างความมั่นคงและผลกำไรในเวลาเดียวกัน (ลิงก์)