เมื่อข้อพิพาทเรื่องการไม่ชำระค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ฉันจะปกป้องสิทธิ์ของฉันโดยใช้ 'สิทธิยึดทรัพย์' ได้อย่างไร?

เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงและราคาวัตถุดิบที่สูงขึ้นสอดคล้องกัน ความกังวลในอุตสาหกรรมการก่อสร้างจึงทวีความรุนแรงมากขึ้น และพบว่าข้อพิพาทเกี่ยวกับการรับเหมาช่วงที่เกิดจากการไม่รับชำระเงินค่าก่อสร้างตรงเวลามีเพิ่มมากขึ้น จากข้อมูลของคณะกรรมการไกล่เกลี่ยการค้าที่เป็นธรรมของเกาหลี ในปี 2567 มีการยื่นคำขอไกล่เกลี่ยข้อพิพาทในด้านการรับเหมาช่วงการก่อสร้างทั้งหมด 660 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 34% เมื่อเทียบกับ 492 คดีเมื่อสองปีที่แล้ว ตัวเลขนี้คิดเป็น 60% ของกรณีพิพาทเกี่ยวกับการรับเหมาช่วงทั้งหมด ซึ่งเผยให้เห็นอย่างชัดเจนถึงความจริงที่ว่าบริษัทก่อสร้างและผู้รับเหมาช่วงได้รับผลกระทบอย่างหนักจากวิกฤติเงินทุนที่ทวีความรุนแรงขึ้นซึ่งเกิดจากภาวะถดถอยของการก่อสร้าง

ที่สถานที่ก่อสร้าง ต้นทุนการก่อสร้างเกี่ยวข้องโดยตรงกับปัญหาความอยู่รอด ในกรณีของบริษัทก่อสร้างขนาดเล็กและขนาดกลางหรือผู้รับเหมาช่วงที่มีทรัพยากรทางการเงินค่อนข้างจำกัด มีความเสี่ยงสูงที่การชำระเงินล่าช้าแม้เพียงเล็กน้อยจะนำไปสู่การล้มละลายต่อเนื่อง เนื่องจากไม่สามารถครอบคลุมค่าวัสดุและค่าแรงได้ ในเวลานี้ ภาระยึดถือเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ทรงพลังที่สุดที่บริษัทก่อสร้างสามารถใช้เพื่อปกป้องสิทธิของตนได้

สิทธิยึดหน่วงหมายถึงสิทธิของบุคคลที่ครอบครองสินค้าหรือหลักทรัพย์ของบุคคลอื่นในการเก็บรักษา (ครอบครอง) สินค้าจนกว่าจะมีการชำระคืนการเรียกร้องที่เกิดขึ้นกับสินค้า พูดง่ายๆ ก็คือ มีสิทธิที่จะยึดและไม่ส่งมอบอาคารจนกว่าจะชำระค่าก่อสร้างที่เกินกำหนดชำระ เนื่องจากแทบจะเป็นการยากที่จะกำจัดอาคารที่มีภาระจำนองหรือขอสินเชื่อจำนอง จึงกลายเป็นอาวุธที่ทรงพลังในการกดดันเจ้าของอาคารทั้งในด้านจิตใจและเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม ภาระจำนองไม่ได้เกิดขึ้นเพียงเพราะไม่ได้รับเงิน ในการที่จะสร้างภาระผูกพันที่ถูกต้องตามกฎหมายนั้น จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดหลายประการ สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือความสม่ำเสมอ (ความเกี่ยวข้อง) ซึ่งหมายความว่าจะต้องมีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างพันธบัตรที่ใช้สิทธิยึดหน่วงกับอาคารที่เป็นปัญหา กล่าวคือ เงินที่ไม่ได้รับจะต้องเป็นต้นทุนการก่อสร้างใหม่หรือปรับปรุงอาคาร คุณไม่สามารถครอบครองสถานที่ก่อสร้างได้เพียงเพราะคุณมีหนี้อื่นจากเจ้าของอาคาร

นอกจากนี้ประเด็นสำคัญคือ 'ระยะเวลาในการเริ่มต้นเข้าพัก' หากบริษัทก่อสร้างเริ่มครอบครองอาคารหลังจากศาลได้จดทะเบียนคำตัดสินเริ่มการประมูลเนื่องจากหนี้ของเจ้าของแล้ว ภาระยึดจะไม่สามารถยื่นฟ้องต่อผู้ชนะการประมูลได้แม้ว่าจะไม่ได้รับการชำระเงินค่าก่อสร้างก็ตาม กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความแตกต่างระหว่างการชนะและการแพ้ก็คือว่าการครอบครองนั้นมีหลักประกันตามกฎหมายหรือไม่ และต้องได้รับสิทธิยึดหน่วงก่อนที่การยึดจะมีผลหรือไม่ นอกจากนี้ จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบว่ามีกระบวนการครอบครองที่ผิดกฎหมายหรือไม่ (การบุกรุก ฯลฯ) และถึงวันครบกำหนดชำระสินเชื่อก่อสร้างแล้วหรือไม่

ดังนั้น ในกรณีที่เกิดข้อขัดแย้ง ควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบว่าเป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายหรือไม่ แทนที่จะพยายามยึดพื้นที่คืนโดยใช้กำลัง ควรชี้แจงข้อเท็จจริงว่าถึงกำหนดชำระด้วยการพิสูจน์เนื้อหา ฯลฯ และเตรียมอุปกรณ์ความปลอดภัยในการทวงหนี้โดยการฟ้องร้องเพื่อยืนยันการมีอยู่ของภาระผูกพันพร้อมมาตรการยึดชั่วคราว ในบางกรณี เมื่อเจ้าของอาคารโต้กลับผู้ยึดหน่วงโดยเรียกร้องค่าระงับเหตุ จำเป็นต้องหาวิธีป้องกันการเรียกร้องค่าก่อสร้าง

ทนายความ Kim Gwang-deok จากสำนักงานกฎหมาย Daeryun กล่าวว่า "ข้อพิพาทในการยึดครองแปลงเป็นการต่อสู้ทางกฎหมายระดับสูงตั้งแต่วินาทีที่เข้าสู่การประมูล หากการครอบครองเริ่มต้นขึ้นแม้หนึ่งวันหลังจากการลงทะเบียนการตัดสินใจเริ่มการประมูล ภาระผูกพันอาจถูกทำลายและการต่อสู้ที่ดุเดือดจะเกิดขึ้นเหนือความถูกต้องตามกฎหมายของการครอบครองหรืออายุความในการเรียกร้องที่มีหลักประกัน ฯลฯ " เขากล่าวเสริมว่า "โดยเฉพาะอย่างยิ่งในความสัมพันธ์ด้านสิทธิที่ซับซ้อน มีข้อจำกัดที่ชัดเจนสำหรับบุคคลธรรมดาในการตอบสนองตามลำพัง ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ ตั้งแต่ต้นข้อพิพาทเพื่อกำหนดเวลาที่แน่นอนในการครอบครอง “การพิสูจน์คดีและการตอบสนองผ่านกระบวนการทางกฎหมายเท่านั้นที่เราสามารถปกป้องกองทุนก่อสร้างอันมีค่าได้” เขากล่าว

news@beyondpost.co.kr

[ดูบทความเต็ม]
ข้อพิพาทเรื่องการไม่ชำระค่าก่อสร้างกำลังเพิ่มขึ้น ฉันจะปกป้องสิทธิ์ของฉันโดยใช้ 'ภาระ' ได้อย่างไร? (ทางลัด)