ระเบิดเงินสมทบการรื้อถอนสร้างใหม่ จุดตรวจสอบทางกฎหมายที่สมาชิกสหกรณ์ต้องเช็กให้แน่

ภาระเงินสมทบเพิ่มเติมกำลังพุ่งสูงในโครงการรื้อถอนสร้างใหม่หลักในกรุงโซล เงินสมทบที่ช่วงต้นโครงการคาดว่าอยู่ระดับหลายสิบล้านวอน กลับพุ่งขึ้นถึงหลักหลายร้อยล้านวอนในขั้นแผนจัดการทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจากค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เพิ่มขึ้นตกไปยังสมาชิกสหกรณ์อย่างเต็มที่ ในบางโครงการมีการพูดถึงสิ่งที่เรียกว่า 'ปรากฏการณ์เงินสมทบพลิกกลับ' จนถึงขั้นมีกรณีสละสิทธิเข้าอยู่

ในประเด็นนี้ ซอนยูจู ทนายความสำนักงานกฎหมาย(จำกัด)แดรยุน อธิบายว่า "ข้อพิพาทเงินสมทบมักเชื่อมโยงโดยตรงกับปัญหาความสมเหตุสมผลของแผนจัดการทรัพย์สินและความชอบด้วยกฎหมายของกระบวนการคำนวณค่าโครงการ" และ "ก่อนได้รับใบแจ้งเงินสมทบก้อนใหญ่ การตรวจสอบขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียดตั้งแต่ช่วงต้นเป็นสิ่งสำคัญที่สุด" ต่อไปนี้คือบทสัมภาษณ์กับทนายความซอน

ถาม เงินสมทบกำหนดจากเกณฑ์ใด และเหตุใดเงินสมทบเพิ่มเติมจึงเพิ่มขึ้น
ตอบ เมื่อจัดทำแผนจัดการทรัพย์สิน เงินสมทบคำนวณจากราคาขายอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่สมาชิกได้รับจัดสรร หักด้วยมูลค่าทรัพย์สินเดิมที่รับรอง (มูลค่าสิทธิ) กฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงเมืองและสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย (ต่อไปนี้เรียกว่ากฎหมายปรับปรุงเมือง) มาตรา 74 วรรค 1 ข้อ 6 กำหนดให้แผนจัดการทรัพย์สินต้องรวมยอดประมาณการค่าโครงการปรับปรุงและขนาด/เวลาการสมทบของสมาชิกด้วย ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อค่าโครงการรวมพุ่งสูงในระหว่างดำเนินโครงการ จากการขึ้นค่าก่อสร้างของผู้รับเหมา ค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ย และการเปลี่ยนแบบบ่อยครั้ง เมื่อค่าโครงการรวมเพิ่มขึ้น อัตราส่วนสัดส่วนจะลดลงและมูลค่าสิทธิของสมาชิกก็ลดลง ส่วนต่างจึงถูกผลักไปเป็นเงินสมทบเพิ่มเติม (กฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 74 วรรค 1 ข้อ 6)

ถาม สมาชิกที่ได้รับแจ้งเงินสมทบเพิ่มเติมควรตรวจสอบอะไรก่อน
ตอบ ไม่ควรตัดสินใจว่าจะจ่ายหรือไม่ทันทีที่ได้รับแจ้งเงินสมทบเพิ่มเติม อันดับแรกควรตรวจสอบเหตุผลการเพิ่มและฐานการคำนวณ และดูว่าขั้นตอนที่จำเป็นตามกฎหมายปรับปรุงเมืองได้ดำเนินการโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ประเด็นสำคัญคือเงื่อนไขการเกิดขึ้นแน่นอนของหน้าที่ชำระเงินสมทบเพิ่มเติม แนวคำพิพากษาวินิจฉัยว่า "การที่หน้าที่ชำระเงินสมทบเพิ่มเติมจะเกิดขึ้นแก่สมาชิกอย่างแน่นอน ต้องมีการอนุมัติแก้ไขแผนจัดการทรัพย์สิน หรืออย่างน้อยต้องมีมติในที่ประชุมใหญ่สมาชิกเกี่ยวกับรายละเอียดการสมทบของสมาชิกแต่ละคนอย่างชัดแจ้ง" กฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 45 วรรค 1 ข้อ 8 ระบุ 'รายละเอียดการสมทบค่าโครงการปรับปรุงของสมาชิกแต่ละคน' เป็นเรื่องที่ต้องมีมติในที่ประชุมใหญ่ และข้อ 10 ในวรรคเดียวกันก็กำหนดให้การจัดทำ/แก้ไขแผนจัดการทรัพย์สินเป็นเรื่องที่ต้องมีมติในที่ประชุมใหญ่ ที่ประชุมใหญ่เพื่อแก้ไขแผนจัดการทรัพย์สินต้องมีสมาชิกเข้าร่วมด้วยตนเองไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 (กฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 45 วรรค 10) และหากค่าโครงการปรับปรุงเพิ่มขึ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 ขึ้นไป ต้องได้รับความเห็นชอบจากสมาชิกไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 (กฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 45 วรรค 4) นอกจากนี้ ต้องตรวจสอบด้วยว่าเข้าข่ายการตรวจสอบค่าก่อสร้างตามกฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 29-2 หรือไม่ หากสมาชิกไม่น้อยกว่า 1 ใน 5 ร้องขอ หรืออัตราการเพิ่มค่าก่อสร้างเกินร้อยละ 10 กรณีเลือกผู้รับเหมาก่อนการอนุมัติแผนดำเนินโครงการ หรือเกินร้อยละ 5 กรณีเลือกหลังจากนั้น ต้องร้องขอการตรวจสอบค่าก่อสร้างจากหน่วยงานสนับสนุนโครงการปรับปรุง เช่น สถาบันอสังหาริมทรัพย์แห่งเกาหลี (Korea Real Estate Board) โดยเป็นข้อบังคับ (กฎหมายปรับปรุงเมือง มาตรา 29-2 วรรค 1) นี่เป็นขั้นตอนป้องกันสำคัญที่ตรวจสอบความเหมาะสมของการคำนวณค่าก่อสร้างอย่างเป็นกลาง

ถาม หากไม่จ่ายเงินสมทบหรือปฏิเสธการจ่ายจะเกิดปัญหาอะไร
ตอบ หากค้างชำระเงินสมทบ จะเกิดดอกเบี้ยผิดนัดและอาจถูกจำกัดสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่/ค่างวดระหว่างก่อสร้าง หากค้างชำระนานอาจดำเนินการเพิกถอนสถานะสมาชิกหรือบอกเลิกสัญญาจัดสรรตามข้อบังคับสหกรณ์ และในกรณีเลวร้ายที่สุดอาจกลายเป็นเป้าหมายการชำระบัญชีด้วยเงินสด การปฏิเสธการจ่ายโดยไม่ผ่านขั้นตอนที่ชอบด้วยกฎหมายอาจก่อให้เกิดผลเสียที่ไม่คาดคิด หากมีข้อพิพาท จึงควรพิจารณาการรับมือทางกฎหมายที่ถูกต้องควบคู่กับการตัดสินใจว่าจะจ่ายหรือไม่ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่ต้นเพื่อกำหนดแนวทางจัดหาเงินและปกป้องสิทธิ เป็นหนทางที่ปลอดภัยที่สุดในการรักษาทรัพย์สิน

ถาม หากเห็นว่าขั้นตอนมีปัญหา สามารถดำเนินการทางกฎหมายใดได้บ้าง
ตอบ ประเด็นสำคัญของข้อพิพาทเงินสมทบเพิ่มเติมคือความชอบด้วยกฎหมายของขั้นตอน มากกว่าตัวจำนวนเงิน เงินสมทบเพิ่มเติมที่จัดเก็บโดยไม่มีการอนุมัติแก้ไขแผนจัดการทรัพย์สิน หรือไม่มีมติในที่ประชุมใหญ่เกี่ยวกับรายละเอียดการสมทบของสมาชิกแต่ละคน ถือเป็นลาภมิควรได้ตามกฎหมาย และเป็นเป้าหมายของการเรียกร้องคืนลาภมิควรได้ หากมีข้อบกพร่องในขั้นตอนตามกฎหมาย เช่น มติที่ประชุมใหญ่หรือการตรวจสอบค่าก่อสร้าง อาจพิจารณาฟ้องขอยืนยันความเป็นโมฆะของมติที่ประชุมใหญ่ (คดีคู่ความ) กรณีมีการประกาศการอนุมัติแก้ไขแผนจัดการทรัพย์สินแล้ว ต้องฟ้องขอเพิกถอน/ยืนยันความเป็นโมฆะของแผนจัดการทรัพย์สิน (คดีอุทธรณ์คำสั่งทางปกครอง) โดยกรณีฟ้องขอเพิกถอนต้องยื่นภายใน 90 วันนับจากวันประกาศการอนุมัติ (กฎหมายวิธีพิจารณาความปกครอง มาตรา 20) และหากจำเป็นควรยื่นคำขอทุเลาการบังคับควบคู่ไปด้วย อย่างไรก็ตาม หลังจากการประกาศโอนกรรมสิทธิ์มีผลบังคับแล้ว จะไม่มีประโยชน์ตามกฎหมายในการโต้แย้งความเป็นโมฆะของแผนจัดการทรัพย์สิน จึงควรรีบขอความคุ้มครองสิทธิก่อนการประกาศโอนกรรมสิทธิ์

ผู้สื่อข่าว อีดงโอ (canon35@mt.co.kr)

[อ่านบทความฉบับเต็ม]
ระเบิดเงินสมทบการรื้อถอนสร้างใหม่ จุดตรวจสอบทางกฎหมายที่สมาชิกสหกรณ์ต้องเช็กให้แน่ (ไปที่ลิงก์)