การไม่จดทะเบียนเป็นเวลานานอันเนื่องจากข้อพิพาท··· หากต้องการเลี่ยงการถูกปรับอย่างไม่เป็นธรรม

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นเวลานาน อาจถูกจัดเป็นผู้ไม่จดทะเบียนระยะยาวตามกฎหมายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อที่แท้จริง และถูกปรับได้ อย่างไรก็ตาม มีคำแนะนำว่าหากการโอนจดทะเบียนเป็นไปไม่ได้จริงเนื่องจากข้อพิพาทเรื่องสิทธิกับผู้ขาย ก็มีความเป็นไปได้ที่จะได้รับการยกเว้น จึงจำเป็นต้องมีการตรวจสอบทางกฎหมาย

กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้ทรงสิทธิที่แท้จริงฉบับปัจจุบัน กำหนดให้มีการปรับเงินตามการไม่จดทะเบียนระยะยาว หากไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนดนับแต่วันที่ชำระราคาซื้อขายครบถ้วน ทั้งนี้เพื่อสร้างความโปร่งใสในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และป้องกันการเก็งกำไรและการหลีกเลี่ยงภาษี อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์การซื้อขายจริง ก็มีกรณีที่กระบวนการจดทะเบียนล่าช้าเนื่องจากข้อพิพาทเกี่ยวกับการชำระราคาหรือการที่ผู้ขายไม่ให้ความร่วมมืออยู่ไม่น้อย

ประเด็นสำคัญในการพิจารณาความชอบด้วยกฎหมายของการปรับเงินเช่นนี้ คือประเด็นว่า 'การชำระตอบแทนได้เสร็จสิ้นตามความเป็นจริงแล้วหรือไม่' ตามกฎหมายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อที่แท้จริง ซึ่งไม่ได้หมายความเพียงว่าเวลาผ่านไป แต่หมายถึงว่าผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ตกลงไว้ทั้งหมดจนอยู่ในสภาพเชิงวัตถุวิสัยที่สามารถเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ตลอดเวลาแล้วหรือไม่

ตัวอย่างเช่น แม้ผู้ซื้อจะชำระราคาซื้อขายครบถ้วนแล้ว แต่ผู้ขายกลับเรียกร้องเงินเพิ่มหรือปฏิเสธการรับเงินและไม่ยอมมอบเอกสารที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียน ก็อาจเกิดสถานการณ์ที่ผู้ซื้อยากจะรับโอนจดทะเบียนได้โดยลำพัง สภาพการณ์เช่นนี้อาจเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาความชอบด้วยกฎหมายของการปรับเงินกรณีไม่จดทะเบียนระยะยาว

ในความเป็นจริง เมื่อเร็ว ๆ นี้ศาลได้วินิจฉัยในคดีที่เกี่ยวข้องกรณีที่ผู้ขายปฏิเสธข้อเท็จจริงเรื่องการชำระเงินและไม่ยอมโอนจดทะเบียนเป็นเวลานาน ว่าจนกว่าสิทธิของผู้ซื้อจะได้รับการยืนยันผ่านการฟ้องคดีแพ่ง ผู้ซื้ออยู่ในสภาพที่ไม่สามารถยื่นจดทะเบียนได้โดยลำพังตามความเป็นจริง โดยเฉพาะได้พิพากษาเพิกถอนการปรับเงิน โดยชี้ว่าเพียงเหตุที่อายุความของสิทธิเรียกร้องราคาซื้อขายสิ้นสุดลง ยังไม่อาจถือได้ทันทีว่าเป็นสภาพ 'การชำระตอบแทนเสร็จสิ้นตามความเป็นจริง' ตามกฎหมายการจดทะเบียนในชื่อที่แท้จริง

องค์คณะผู้พิพากษาเห็นว่า เนื่องจากสาเหตุที่ผู้ซื้อไม่สามารถจดทะเบียนได้มิใช่ความล่าช้าธรรมดา แต่เป็นอุปสรรคทั้งในทางกฎหมายและตามความเป็นจริง จึงยากจะประเมินว่าเป็นการฝ่าฝืนหน้าที่ไม่จดทะเบียนระยะยาว ซึ่งตีความได้ว่าเนื่องจากวัตถุประสงค์ของการบัญญัติกฎหมายการจดทะเบียนในชื่อที่แท้จริงอยู่ที่การควบคุมการฝากชื่อและธุรกรรมเก็งกำไร จึงไม่ควรนำแม้แต่ข้อพิพาทเรื่องความสัมพันธ์ทางสิทธิที่แท้จริงมากำหนดเป็นเป้าหมายลงโทษอย่างเหมารวม

ทนายชิน ฮโยซัง แห่งสำนักงานกฎหมายแดรยุน อธิบายว่า "การปรับเงินกรณีไม่จดทะเบียนระยะยาวมิได้ใช้บังคับกับความล่าช้าในการจดทะเบียนทุกกรณีอย่างเหมารวม แต่ต้องพิจารณาสาเหตุของความล่าช้าและความสัมพันธ์ทางสิทธิที่แท้จริงอย่างครอบคลุม" และว่า "หากพิสูจน์ได้ในเชิงวัตถุวิสัยว่าการจดทะเบียนเป็นไปไม่ได้เนื่องจากผู้ขายไม่ให้ความร่วมมือหรือมีข้อพิพาทเรื่องสิทธิ ก็มีความเป็นไปได้ที่การปรับเงินจะถูกเพิกถอน"

และกล่าวต่อว่า "หน่วยงานปกครองเองก็จำเป็นต้องตรวจสอบสาระของเหตุการณ์ซื้อขายและข้อพิพาทอย่างละเอียด แทนที่จะพึ่งพาเพียงการคำนวณระยะเวลาตามรูปแบบ" และแนะนำว่า "หากถูกปรับเงินกรณีไม่จดทะเบียนระยะยาวอย่างไม่เป็นธรรม สิ่งสำคัญคือการรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องให้เพียงพอ แล้วขอความคุ้มครองสิทธิผ่านกระบวนการทางกฎหมายที่เหมาะสม เช่น การฟ้องคดีปกครอง"

[ดูบทความฉบับเต็ม]
การไม่จดทะเบียนเป็นเวลานานอันเนื่องจากข้อพิพาท··· หากต้องการเลี่ยงการถูกปรับอย่างไม่เป็นธรรม (ไปที่ลิงก์)