Tranh chấp hỏng hóc và rò rỉ nước điều hòa, trách nhiệm bồi thường 'chủ nhà và người thuê' là gì?

Khi cái nóng đầu hè bắt đầu, các mâu thuẫn xoay quanh rò rỉ nước điều hòa bắt đầu phát sinh tại các phòng trọ, nhà villa, chung cư. Bởi khi vận hành lại chiếc điều hòa bị bỏ mặc suốt mùa đông, người ta phát hiện muộn hỏng hóc, hoặc phát sinh sự cố rò rỉ nước từ thiết bị gây ảnh hưởng đến cả nhà bên dưới thành thiệt hại thứ cấp. Vấn đề là trách nhiệm chi phí sửa chữa hay dán tường bị đùn đẩy qua lại rồi cuối cùng leo thang thành cuộc chiến bùn lầy. Do đó, khi phát sinh vấn đề như vậy, việc nắm rõ tiêu chuẩn pháp lý minh bạch và ứng phó chiến lược ngay từ đầu là quan trọng hơn cả.

Khi phát sinh thiệt hại do rò rỉ nước điều hòa, đối tượng yêu cầu bồi thường thiệt hại khác nhau tùy nguyên nhân rò rỉ. Mâu thuẫn phổ biến nhất là tranh cãi trách nhiệm giữa chủ nhà và người thuê. Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, bên cho thuê có nghĩa vụ duy trì trạng thái cần thiết để bên thuê sử dụng, thu lợi từ đối tượng theo nội dung hợp đồng (nghĩa vụ sửa chữa). Án lệ dựa trên điều này cho rằng nếu không phải vấn đề nhỏ mà bên thuê có thể dễ dàng sửa chữa mà không tốn nhiều chi phí, mà là mức hư hỏng khiến không thể sử dụng, thu lợi theo mục đích hợp đồng nếu không sửa chữa, thì bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa.

Theo tiêu chuẩn này, đối với điều hòa, các trường hợp phát sinh vấn đề bản chất về chức năng như hỏng linh kiện cốt lõi như máy nén (compressor) hay bo mạch chính, rò rỉ gas làm lạnh do đường ống cũ, thuộc sửa chữa quy mô lớn nên bên cho thuê chịu trách nhiệm sửa chữa. Bởi điều hòa thuộc thiết bị cơ bản của đời sống cư trú hiện đại.

Ngược lại, các việc bảo trì, bảo dưỡng đơn giản hay thay thế vật tư tiêu hao như thay pin điều khiển, vệ sinh bộ lọc, nạp gas làm lạnh đơn thuần được xem là sửa chữa quy mô nhỏ và thông thường bên thuê chịu trách nhiệm. Ngoài ra, nếu người thuê tự ý thay đổi ống thoát nước hoặc không đổ khay nước ngưng đúng lúc khiến nước tràn, thì đó thuộc sự lơ là quản lý của bên thuê (vi phạm nghĩa vụ quản lý cẩn trọng) nên trách nhiệm bồi thường thuộc về bên thuê.

Nhưng không phải mọi trách nhiệm rò rỉ nước đều chỉ giới hạn giữa chủ nhà và người thuê. Nếu tại chung cư, nguyên nhân không phải vấn đề của từng căn hộ mà là ống thoát nước chung - nơi nước thải điều hòa của nhiều căn hộ đổ về - bị tắc bởi dị vật khiến nước tràn ngược vào căn hộ, thì khi đó phải yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với ban đại diện cư dân hoặc ban quản lý chịu trách nhiệm quản lý phần chung.

Ngoài ra, với công trình mới xây, cũng cần xem xét ứng phó pháp lý đối với nhà thầu thi công. Tại chung cư hay officetel mới xây chưa lâu, rò rỉ nước có thể phát sinh do khiếm khuyết kết cấu của đường ống âm điều hòa trung tâm hoặc thi công chống thấm kém. Đây không phải lỗi của người thuê mà là thi công kém, nên phải trực tiếp yêu cầu công ty phân phối và nhà thầu thi công sửa chữa khiếm khuyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại thứ cấp.

Vậy người thuê đang khổ sở vì cái nóng ngay lúc này nên xử lý thế nào? Không nên vội bỏ tiền túi ra sửa chữa trước, mà phải thông báo rõ ràng qua văn bản xác nhận nội dung cho chủ thể trách nhiệm (chủ yếu là bên cho thuê) kèm ảnh và video vị trí hỏng hóc về việc cần sửa chữa. Nếu sau khi thông báo mà bên cho thuê không sửa chữa trong thời gian hợp lý, bên thuê có thể tự bỏ tiền sửa trước rồi yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí đó. Đây là việc yêu cầu chi phí do bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, và án lệ cũng công nhận đây là yêu cầu hoàn trả chi phí cần thiết. Nếu bên cho thuê rốt cuộc không chi trả chi phí, bên thuê có thể từ chối trả tiền thuê tương ứng với tỷ lệ thiệt hại do không sử dụng được điều hòa cho đến khi việc sửa chữa hoàn tất, và có thể yêu cầu khấu trừ khoản chi phí sửa chữa đã bỏ ra vào tiền đặt cọc được hoàn trả khi hợp đồng thuê kết thúc.

Luật sư Shin Hye-jin của Công ty luật Daeryun cho biết: "Ngược lại, nếu ở vị thế bên cho thuê mà gặp tình huống người thuê tự ý gọi công ty tư nhân đắt tiền rồi yêu cầu chi phí sửa chữa quá mức hoặc trừ tiền thuê tháng, thì không nhất thiết phải chấp nhận vô điều kiện. Khi đó, cần yêu cầu công ty dò tìm rò rỉ hoặc thợ sửa chữa cung cấp bản nhận định khách quan về nguyên nhân hỏng hóc để xét xem loại khiếm khuyết đó có thuộc sửa chữa quy mô lớn không, có phải vi phạm nghĩa vụ quản lý cẩn trọng của người thuê hay khiếm khuyết ống chung không". Bà nói thêm: "Nếu lỗi của người thuê rõ ràng hoặc thuộc sửa chữa quy mô nhỏ mà vẫn đơn phương không trả tiền thuê, thì khi số tiền nợ đạt 2 kỳ, có thể hợp pháp thông báo chấm dứt hợp đồng thuê theo Điều 640 Bộ luật Dân sự và khấu trừ chi phí hư hỏng cùng tiền thuê nợ từ tiền đặt cọc".

Tranh chấp rò rỉ nước điều hòa đầu hè dễ leo thang thành cuộc chiến cảm xúc như buông lời cay nghiệt với nhau khi cộng hưởng với chỉ số khó chịu. Thay vì mù quáng tránh né liên lạc hoặc không trả tiền thuê rồi đối đầu cảm tính, việc nắm bắt khách quan nguyên nhân hỏng hóc là quan trọng hơn cả. Sau đó, việc nhận sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý và thực hiện các thủ tục có hệ thống như gửi văn bản xác nhận nội dung có thể là cách khôn ngoan để bảo vệ tài sản và quyền lợi của mỗi bên.

Phóng viên Park Jung-woo báo Enet News (woo@enetnews.co.kr)

[Xem toàn văn bài báo]
Tranh chấp hỏng hóc và rò rỉ nước điều hòa, trách nhiệm bồi thường 'chủ nhà và người thuê' là gì? (Đi đến)