Bom tiền đóng góp tái xây dựng, những điểm kiểm tra pháp lý mà thành viên hợp tác xã nhất định phải xác nhận

Gánh nặng tiền đóng góp bổ sung đang tăng vọt, tập trung ở các khu tái xây dựng chính tại Seoul. Khi các trường hợp tiền đóng góp - ban đầu dự kiến ở mức vài chục triệu won - tăng vọt lên hàng trăm triệu won ở giai đoạn kế hoạch xử lý quản lý liên tục xảy ra, hệ quả của việc chi phí xây dựng tăng và chi phí tài chính tăng đang bị chuyển toàn bộ sang thành viên hợp tác xã. Ở một số khu, thậm chí xuất hiện cái gọi là 'hiện tượng đảo ngược tiền đóng góp' và cả trường hợp từ bỏ quyền vào ở.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Seon Yu-ju của Công ty Luật (hữu hạn) Daeryun giải thích "Tranh chấp tiền đóng góp nhiều trường hợp liên quan trực tiếp đến tính hợp lý của kế hoạch xử lý quản lý và tính hợp pháp của quá trình tính chi phí dự án", "trước khi nhận được tờ thông báo tiền đóng góp khổng lồ, việc kiểm tra kỹ lưỡng các thủ tục pháp lý liên quan ở giai đoạn đầu là quan trọng hơn bất cứ điều gì". Sau đây là phần hỏi đáp với Luật sư Seon.

Q. Tiền đóng góp được quyết định theo tiêu chuẩn nào, và lý do tiền đóng góp bổ sung tăng lên là gì?
A. Khi lập kế hoạch xử lý quản lý, tiền đóng góp được tính bằng giá bán cho thành viên hợp tác xã của căn hộ mà thành viên được phân phối mới trừ đi giá trị tài sản hiện có được công nhận (giá trị quyền lợi). Khoản 6 khoản 1 Điều 74 Luật Chỉnh trang Đô thị và Môi trường Cư trú (sau đây gọi là Luật Chỉnh trang Đô thị) quy định kế hoạch xử lý quản lý phải bao gồm ước tính chi phí dự án chỉnh trang và theo đó là quy mô đóng góp, thời điểm đóng góp của thành viên hợp tác xã. Vấn đề phát sinh khi tổng chi phí dự án tăng vọt do việc tăng chi phí xây dựng của nhà thầu, tăng chi phí tài chính theo lãi suất tăng, và thay đổi thiết kế thường xuyên trong quá trình tiến hành dự án. Khi tổng chi phí dự án tăng thì tỷ lệ tương ứng giảm và giá trị quyền lợi của thành viên hợp tác xã cũng giảm, phần chênh lệch đó bị chuyển thành tiền đóng góp bổ sung (khoản 6 khoản 1 Điều 74 Luật Chỉnh trang Đô thị).

Q. Thành viên hợp tác xã nhận thông báo tiền đóng góp bổ sung phải xác nhận điều gì trước tiên?
A. Không nên quyết định ngay việc có đóng hay không chỉ vì đã nhận thông báo tiền đóng góp bổ sung. Trước hết cần xác nhận lý do tăng và căn cứ tính toán, và xem xét các thủ tục cần thiết theo Luật Chỉnh trang Đô thị có được thực hiện hợp pháp hay không. Điểm cốt lõi là điều kiện xác định nghĩa vụ đóng tiền đóng góp bổ sung. Án lệ phán quyết rằng "để nghĩa vụ đóng tiền đóng góp bổ sung phát sinh một cách xác định đối với thành viên hợp tác xã thì phải có phê duyệt thay đổi kế hoạch xử lý quản lý, hoặc ít nhất phải có biểu quyết rõ ràng về nội dung phân bổ theo từng thành viên hợp tác xã của chi phí dự án chỉnh trang tại đại hội thành viên". Khoản 8 khoản 1 Điều 45 Luật Chỉnh trang Đô thị nêu rõ 'nội dung phân bổ theo từng thành viên của chi phí dự án chỉnh trang' là nội dung biểu quyết của đại hội, và khoản 10 cùng khoản quy định việc lập, thay đổi kế hoạch xử lý quản lý cũng là nội dung biểu quyết của đại hội. Đại hội để thay đổi kế hoạch xử lý quản lý phải có trên 20% thành viên hợp tác xã tham dự trực tiếp (khoản 10 Điều 45 Luật Chỉnh trang Đô thị), và trường hợp chi phí dự án chỉnh trang tăng trên 10% thì cần sự tán thành của trên 2/3 thành viên (khoản 4 Điều 45 Luật Chỉnh trang Đô thị). Ngoài ra, cũng nhất định phải xác nhận xem có thuộc đối tượng thẩm định chi phí xây dựng theo Điều 29-2 Luật Chỉnh trang Đô thị hay không. Nếu trên 1/5 thành viên hợp tác xã yêu cầu, hoặc tỷ lệ tăng chi phí xây dựng từ 10% trở lên đối với trường hợp chọn nhà thầu trước khi phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án, và 5% trở lên đối với trường hợp chọn sau đó, thì phải bắt buộc yêu cầu thẩm định chi phí xây dựng lên cơ quan hỗ trợ dự án chỉnh trang như Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc (khoản 1 Điều 29-2 Luật Chỉnh trang Đô thị). Đây là thủ tục phòng vệ cốt lõi để được thẩm định khách quan tính hợp lý của việc tính chi phí xây dựng.

Q. Nếu không thể đóng hoặc từ chối đóng tiền đóng góp thì phát sinh vấn đề gì?
A. Nếu chậm đóng tiền đóng góp thì phát sinh lãi chậm và có thể bị hạn chế vay tiền di dời, tiền trả góp giữa kỳ. Nếu chậm đóng kéo dài thì theo điều lệ hợp tác xã có thể tiến hành thủ tục mất tư cách thành viên hoặc chấm dứt hợp đồng phân phối, và trong trường hợp xấu nhất có thể trở thành đối tượng thanh toán bằng tiền mặt. Vì việc từ chối đóng vô điều kiện mà không qua thủ tục hợp pháp có thể phát sinh bất lợi không lường trước, nên khi có tranh chấp, việc xem xét đồng thời ứng phó pháp lý hợp pháp và việc có đóng hay không là quan trọng. Việc bàn bạc với chuyên gia ngay từ đầu để quyết định phương án huy động vốn và phương án bảo vệ quyền lợi là con đường an toàn nhất để giữ tài sản.

Q. Nếu phán đoán thủ tục có vấn đề thì có thể ứng phó pháp lý như thế nào?
A. Điểm cốt lõi của tranh chấp tiền đóng góp bổ sung là tính hợp pháp của thủ tục hơn là bản thân số tiền. Tiền đóng góp bổ sung được thu mà không có phê duyệt thay đổi kế hoạch xử lý quản lý, hoặc không có biểu quyết đại hội về nội dung phân bổ theo từng thành viên, là lợi ích không có nguyên nhân pháp lý và trở thành đối tượng của yêu cầu hoàn trả lợi ích không đáng có. Nếu có sai sót trong thủ tục pháp định như biểu quyết đại hội hay thẩm định chi phí xây dựng thì có thể xem xét kiện xác nhận vô hiệu quyết nghị đại hội (kiện đương sự). Trường hợp phê duyệt thay đổi kế hoạch xử lý quản lý đã được công bố thì phải khởi kiện hủy bỏ, xác nhận vô hiệu kế hoạch xử lý quản lý (kiện kháng cáo), và trường hợp kiện hủy bỏ phải khởi kiện trong vòng 90 ngày kể từ ngày công bố phê duyệt (Điều 20 Luật Tố tụng Hành chính), và nếu cần thì việc tiến hành song song đơn yêu cầu đình chỉ thi hành là điều nên làm. Tuy nhiên, sau khi công bố chuyển giao có hiệu lực thì không còn lợi ích pháp lý để tranh chấp về sự vô hiệu của kế hoạch xử lý quản lý, nên việc nhanh chóng nhận cứu trợ quyền lợi trước khi công bố chuyển giao là quan trọng.

Phóng viên Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

[Xem toàn văn bài viết]
Bom tiền đóng góp tái xây dựng, những điểm kiểm tra pháp lý mà thành viên hợp tác xã nhất định phải xác nhận (Đi tới)