Tranh chấp kinh doanh cùng ngành trong trung tâm thương mại, hiệu lực ràng buộc của việc hạn chế ngành nghề và cách ứng phó của tiểu thương hiện hữu?

-Chuyên mục pháp luật của luật sư Byun Kwan-hoon, Công ty luật (hữu hạn) Daeryun

Khi đang kinh doanh mà một cửa hàng cùng ngành nghề mới mở ngay bên cạnh hay cùng tầng, tiểu thương hiện hữu sẽ vô cùng bối rối và đối mặt với thiệt hại doanh thu. Họ phản đối để ngăn việc mở cửa hàng cùng ngành trùng lặp trong trung tâm thương mại, nhưng chủ cửa hàng mới đến thường phản bác với lý do 'khi lập quy tắc của trung tâm thương mại này tôi chưa có mặt' hoặc 'trong hợp đồng thuê không có nội dung hạn chế ngành nghề'. Vậy tiểu thương hiện hữu có phải chịu đựng việc bị xâm phạm thương quyền chỉ vì không có thỏa thuận hay hợp đồng cụ thể? Nói ngay từ kết luận, pháp luật có tiêu chuẩn rõ ràng bảo vệ quyền lợi chính đáng của người kinh doanh hiện hữu trong tình huống này.

Thỏa thuận hạn chế ngành nghề được thiết lập trong quá trình phân lô bán trung tâm thương mại mang giá trị tài sản là một loại quyền vận hành độc quyền được trao cho cửa hàng đó, vượt lên trên thỏa thuận riêng tư giữa các tiểu thương. Theo án lệ của Tòa án Tối cao, những người được phân lô mua trung tâm thương mại được xem là đã đồng ý ngầm chấp nhận và tuân thủ nghĩa vụ hạn chế ngành nghề với nhau, trừ khi có tình tiết đặc biệt. Đặc biệt, vì điều này được kế thừa gắn liền với quyền của cửa hàng nên áp dụng không ngoại lệ cả với người nhận chuyển nhượng mới mua cửa hàng hay người thuê mới thuê. Do đó, dù trong hợp đồng thuê mới thiếu điều khoản hạn chế ngành nghề, nếu người vào mới cố tình kinh doanh cùng ngành thì tiểu thương hiện hữu có quyền yêu cầu cấm kinh doanh thông qua tòa án.

Ngoài ra, dù ban đầu khi phân lô bán, chủ đầu tư xây dựng không chỉ định rõ ngành nghề của từng cửa hàng, thì con đường bảo vệ quyền lợi tiểu thương hiện hữu vẫn rộng mở. Bởi nếu sau khi vào ở, ban quản lý gồm toàn bộ chủ sở hữu trung tâm thương mại đáp ứng túc số biểu quyết mà Luật Nhà chung cư quy định để ban hành quy chế quản lý hạn chế ngành nghề thì điều này cũng có hiệu lực ràng buộc pháp lý đầy đủ. Vì quy chế này gắn với quyền tài sản cốt lõi của chủ sở hữu, nên để về sau gỡ bỏ hay thay đổi hạn chế thì cần có sự thỏa thuận nghiêm ngặt của chủ thực sự đang nắm giữ từng cửa hàng, tức chủ sở hữu từng cửa hàng riêng lẻ. Không phải cứ người thuê mới tùy tiện phớt lờ hay các người thuê ngầm dung túng cho nhau thì hiệu lực của quy chế trung tâm thương mại biến mất.

Thực tế, trong số các vụ mà người viết từng thực hiện, có trường hợp tiểu thương kinh doanh cửa hàng lâu năm đã yêu cầu cấm kinh doanh đối với người vào mới đến sau bắt đầu kinh doanh cùng ngành và được công nhận quyền lợi. Khi đó, người vào mới phản bác rằng khi quy chế tự quản của trung tâm thương mại được lập, mình thậm chí chưa vào ở và cũng chưa từng ký đồng ý quy chế đó nên không bị áp dụng hiệu lực. Nhưng tòa án đã xử tiểu thương hiện hữu thắng. Tòa cho rằng dù không có chỉ định ban đầu của chủ đầu tư xây dựng, quy chế quản lý được ban hành qua thủ tục và túc số hợp pháp vẫn có hiệu lực đối kháng đối với toàn bộ trung tâm thương mại. Tòa cũng nêu rõ rằng dù là người vào mới không tham gia ban hành quy chế, một khi đã vào trung tâm thương mại thì có nghĩa vụ tuân thủ quy chế hiện hữu, qua đó công nhận quyền lợi của tiểu thương hiện hữu.

Vậy tiểu thương đối mặt tình huống này nên ứng phó thế nào? Thay vì cãi cọ cảm tính với chủ cửa hàng mới, cần dựa trên căn cứ khách quan để tiến hành ứng phó pháp lý. Trước hết, điều quan trọng là thu thập giấy tờ có thể chứng minh sự tồn tại của thỏa thuận hạn chế ngành nghề tại trung tâm thương mại và phạm vi bảo vệ cụ thể của nó, như quy chế ban quản lý trung tâm thương mại hay hợp đồng phân lô ban đầu. Sau đó, có thể thu thập tài liệu khách quan (ảnh hiện trường, hóa đơn, danh mục hàng hóa bán ra...) chứng minh mặt hàng kinh doanh và phương thức kinh doanh của cửa hàng mới thực chất trùng lặp với ngành nghề của mình để nộp đơn xin biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm kinh doanh lên tòa án. Hơn nữa, nếu đã phát sinh thiệt hại như giảm doanh thu do xâm phạm thương quyền trái phép thì cũng có thể tiến hành song song việc yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vì xâm phạm thương quyền là vấn đề quan trọng dẫn ngay đến tổn thất kinh doanh, nên cách khôn ngoan là nhận sự trợ giúp của chuyên gia pháp lý am hiểu nguyên lý pháp lý liên quan ngay từ giai đoạn đầu để ứng phó có hệ thống và bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Phóng viên Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

[Xem toàn văn bài báo]
Tranh chấp kinh doanh cùng ngành trong trung tâm thương mại, hiệu lực ràng buộc của việc hạn chế ngành nghề và cách ứng phó của tiểu thương hiện hữu? (Xem ngay)